Tribunal Judiciaire · JCP — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
59034 LILLE CEDEX


☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 24/08529 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YTXB

N° de Minute : 25/550

JUGEMENT 

DU : 07 Avril 2025





S.A. ICF NORD EST


C/

[J] [L]
[Z] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Avril 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. ICF NORD EST, dont le siège social est sis [Adresse 2]



représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [J] [L], demeurant [Adresse 3]

assistée par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

M. [Z] [L], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Novembre 2024 

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

 
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2025, après prorogations du délibéré initialement fixé au 30 janvier 2025 par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier













EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date et à effet du 1er décembre 2011, la société anonyme d'habitation à loyer modéré ICFNORD EST (ci-après la SA d'HLM ICF NORD EST) a donné à bail à Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 688,31 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2023, la SA d'HLM ICF NORD EST a fait signifier à Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] un commandement de payer la somme de 2731,14 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, la SA d'HLM ICF NORD EST a fait assigner Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
– constat de la résiliation du bail, à défaut de prononcé de la résiliation du bail 
– prononcé de l'expulsion de Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier après avoir satisfait aux obligations d'un locataire sortant
– condamnation solidairement , à défaut in solidum, de Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] à lui payer la somme de 4065,05 euros au titre des sommes dues au 27 juin 2024 outre les sommes dues de cette date jusqu'au jugement ;
– condamnation solidairement , à défaut in solidum, de Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] à lui payer les indemnités mensuelles d'occupation égales au montant du loyer actuel charges comprises dues jusqu'à la complète libération des lieux avec revalorisation de la part correspondant aux charges si les charges réelles dépassent 12 fois la provision ;
– condamnation au paiement des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2731,14 euros et de l'assignation pour le surplus ;
– certification du jugement en tant que titre exécutoire européen ;
– condamnation in solidum de Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] à lui payer la somme de 450,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'Etat dans le département.

A l'audience du 7 novembre 2024, la SA d'HLM ICF NORD EST a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance à la somme de 5170,01 euros. La SA d'HLM ICF NORD EST précise que les locataires ont bénéficié de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers mais que ces mesures font l'objet d'une contestation par les locataires, ladite contestation ne portant pas sur le montant de la créance de loyers et charges mais uniquement sur la restitution d'un véhicule loué dans le cadre d'une location avec option d'achat. La SA d'HLM ICF NORD ESTa accepté la demande de délais de paiement à hauteur de 125,33 euros par mois.

Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L], le premier représenté et la seconde assistée par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 125,33 euros par mois et le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire. Ils ont indiqué avoir effectué un paiement le 30 octobre 2024.

Comme elle y avait ét autorisé la SA d'HLM ICF NORD EST a adressé une note en délibéré le 11 décembre 2024 contenant un historique de compte mentionnant un paiement de 930 euros du 30 octobre 2024

Le délibéré initialement fixé au 30 janvier 2025 a été prorogé au 07 avril suivant. 

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

- sur la recevabilité de l'action :

La SA d'HLM ICF NORD EST justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales par correspondance reçue le 17 avril 2023 et la CCAPEX par correspondance reçue le 2 mars 2023. Les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 ont été respectées.

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département par la voie électronique le 29 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.



- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 1er décembre 2011 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l'article 9 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mars 2023, pour la somme en principal de 2731,14 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la somme des paiements, hors aides au logement s'imputant sur les mois pour lesquelles elles sont servies, effectués pour un montant total de 1456 euros pendant ledit délai étant inférieure aux causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 7 mai 2023.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

La SA d'HLM ICF NORD EST produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] restent lui devoir la somme de 4249,01 euros à la date du 20 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, après soustraction des frais de procédure. 

Le bail stipule une clause de solidarité. 

Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 4249,01 euros créance arrêtée au 20 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2731,14 euros, de l'assigation sur la somme de 1333,91 euros et du jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que : " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative".

L'article 24 VI de cette même loi énonce que : "Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :(...)

2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;
3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ".

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le 28 août 2024, Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] ont bénéficié de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers rééchelonnant leur dette de loyers et charges en 16 mensualités de 125,33 euros, étant relevé que le montant de la dette est inférieure à celui retenu par la présente juridiction. 

 Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] ont élevé une contestation relative à la restitution d'un véhicule. 

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et des charges et de l'accord des parties, Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] seront autorisés à s'acquitter de leur dette en mensualités de 125,33 euros par mois, en plus du loyer et des charges courants dans l'attente de la décision définitive du juge statuant sur la contestation, la décision du juge statuant en matière de surendettement se substituant aux délais accordés par la présente décision. 

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation in solidum de Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision et justifiera l'expulsion de Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire sera accordée à Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L].

Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer. 

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2011 entre la société anonyme d'habitation à loyer modéré ICF NORD EST et Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 7 mai 2023 ;


CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] à payer à la [Adresse 5] ICFNORD EST la somme de 4249,01 euros créance arrêtée au 20 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2731,14 euros, de l'assigation sur la somme de 1333,91 euros et du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 125,33 euros chacune jusqu'à la décision définitive du juge statuant sur la contestation des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Nord et fixant les modalités de rééchelonnement de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

- que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

- qu'à défaut pour Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3] à [Localité 4], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d'habitation à loyer modéré ICF NORD EST puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;

- que Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] soient condamnés in solidum à payer à la société anonyme d'habitation à loyer modéré ICF NORD EST, à compter du 1er novembre 2024 et jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer et des provisions sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d'une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l'original du jugement ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire à Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 07 avril 2025.

Laure-Anne REMY, Louise THEETTEN,
Cadre Greffier Juge des Contentieux de la Protection