Tribunal Judiciaire · TPX RAM JCP FOND — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 5]

 TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 25/00013 - N° Portalis DB22-W-B7J-SV33

MINUTE : /2025






JUGEMENT


Du : 08 Avril 2025 


contradictoire
et en premier ressort


DEMANDEUR(S) :

Société LES RESIDENCES


DEFENDEUR(S) :

[U] [X]

 














expédition exécutoire
délivrée le 
à

copies délivrées le 
à


 
JUGEMENT




REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le HUIT AVRIL

Après débats à l'audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 11 Février 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du tribunal judiciaire de VERSAILLES en date du 13 juillet 2023 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée d’Edeline EYRAUD, Greffier lors des débats et de Virginie DUMINY, Greffier lors du prononcé; 
le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ; 


ENTRE :


DEMANDEUR(S) :

Société LES RESIDENCES
S.A. d’HLM, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 308 435 460, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domciliés en cette qualité audit siège;
représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, substituée par Me DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES;
 

ET :


DEFENDEUR(S) :

M. [U] [X]
demeurant [Adresse 2] 
comparant


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 août 2021, la SA d’H.L.M. LES RESIDENCES a donné en location à M. [U] [X] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial hors charges de 248,79 €. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’H.L.M. LES RESIDENCES a fait délivrer à M. [U] [X] par acte de commissaire de justice du 3 août 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme en principal de 757,71 €. 





Par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, signifié à l’étude, la SA d’H.L.M. LES RESIDENCES a assigné M. [U] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES siégeant au Tribunal de proximité de RAMBOUILLET aux fins de voir :
- Condamner M. [U] [X] à lui payer au titre des arriérés de loyers et de charges la somme de 2 975,19 €.
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail passé entre les parties.
Et à titre subsidiaire, 
- prononcer la résiliation judiciaire du bail pour impayé de loyers conformément aux dispositions des articles 1729 et 1741 du code civil.
- Condamner le défendeur à payer à la demanderesse à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération effective des lieux.
- Prononcer en conséquence l’expulsion du défendeur, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
- Prononcer le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues conformément aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution du décret n°2012-783 du 30 mai 2012.
- Dire et juger que les frais de gardiennage et de transport du mobilier seront à la charge du locataire.
- Condamner le défendeur au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- Condamner le défendeur aux dépens de la première instance au titre de l’article 696 du code de procédure civile.
- Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’exercice de toutes voies de recours. 

A l'audience du 11 février 2025, la SA d’H.L.M. LES RESIDENCES, représentée par Maître DOURLEN substituant Maître [G], maintient les demandes exposées dans son assignation. Elle actualise le montant de la dette qui s’élève désormais à 3 739,87 €, loyer de janvier 2025 inclus. Elle indique que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant et que les APL ont été suspendues. 

M. [U] [X] comparait. Il expose sa situation personnelle, dit et justifie avoir procédé à deux règlements de 26,16 € au titre des mois d’octobre et novembre 2024, correspondant au loyer résiduel après le règlement des APL. L’assistante sociale qui l’accompagne, Mme [O], indique qu’une mesure de protection va être demandée. Enfin, un dossier de surendettement a été déposé mais aucune décision n’a encore été rendue. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il été donné lecture de ses conclusions.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

En cours de délibéré et sur autorisation du juge, la SA d’H.L.M. LES RESIDENCES a fait parvenir au tribunal un décompte actualisé au jour de l’audience. 




I. SUR LA RESILIATION

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 26 août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002).

Par ailleurs, la SA d’H.L.M. LES RESIDENCES justifie avoir signalé à la CAF la situation d’impayés le 1er février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.


- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ensuite, l'article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ajoute que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

Enfin, l'article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. »

Le bail conclu le 27 août 2021 contient une clause résolutoire à l’article 11 de ses conditions générales, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 août 2023, pour la somme en principal de 757,71 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 3 octobre 2023.

En l’occurrence, si M. [U] [X] justifie avoir réglé un montant de 26,16 € le 11 février 2025 tout en précisant qu’il s’agit du loyer de novembre 2024. Cette somme ne peut par ailleurs correspondre à l’intégralité du dernier loyer courant, les APL ayant été suspendues. 





L’expulsion de M. [U] [X] sera ordonnée, en conséquence, aucun délai ne pouvant être accordé, les loyers courants n'étant pas réglés dans leur intégralité au jour de l'audience et le locataire ne justifiant pas être en situation de régler sa dette locative. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.



II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

M. [U] [X] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 4 octobre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Ainsi, la SA d’H.L.M. LES RESIDENCES produit un décompte démontrant que M. [U] [X] reste devoir, après soustraction des frais de poursuites, la somme de 3 478,02 € à la date du 11 février 2025 incluant les sommes dues pour le mois de janvier 2025 au titre de l'arriéré locatif, c'est à dire l'ensemble des loyers, charges et indemnités d'occupation dues à cette date.

M. [U] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 3 478,02 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil. 

Aucun délai de paiement ne peut être accordé, le loyer courant n'étant pas intégralement payé.



III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [U] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens. 

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de ne pas faire droit à la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire et il n'y a pas lieu de l'écarter.



PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,




Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2021 entre la SA d’H.L.M. LES RESIDENCES et M. [U] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 octobre 2023 ;

Ordonne en conséquence à M. [U] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les huit jours de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [U] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’H.L.M. LES RESIDENCES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ;

Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

Condamne M. [U] [X] à verser à la SA d’H.L.M. LES RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter du 4 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Condamne M. [U] [X] à verser à la SA d’H.L.M. LES RESIDENCES la somme de 3 478,02 € (décompte arrêté au 11 février 2025 incluant les indemnités d’occupation dues au titre du mois de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Dit qu'il n'y a pas lieu d'accorder d'office à M. [U] [X] des délais de paiement ;

Déboute la SA d’H.L.M. LES RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [U] [X] aux dépens ;

Rappelle que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et DIT n'y avoir lieu de l’écarter.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité, le 08 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et le Greffier.


Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN