Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 10 Avril 2025




N° RC 24/02705







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




LIGERIS (SEM), inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 784 298 614


ET : 

[B] [R]




Débats à l'audience du 09 Janvier 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Maître MORENO

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]



TENUE le 10 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Janvier 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LIGERIS (SEM), inscrite au RCS de TOURS sous le n° 784 298 614, dont le siège social est sis [Adresse 4] par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS




D'une Part ;

ET :

Monsieur [B] [R], demeurant [Adresse 1]
non comparant



D'autre Part ;






EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 03 mars 2023, la société LIGERIS a donné à bail à Monsieur [B] [R] un logement situé [Adresse 2] (appartement n° 287) à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 372,84 euros et des provisions de charges de 141,44 euros, soit un total de 514,28 euros.

Invoquant des loyers demeurés impayés, la société LIGERIS a fait délivrer par acte d’huissier de justice du 07 février 2024, remis à l’étude, un commandement de payer la somme en principal de 2 433,58 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 02 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 05 juin 2024, remis à l’étude, la société LIGERIS a fait assigner Monsieur [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- Constater, en application du jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail consenti par la société requérante pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

- Constater que le défendeur est actuellement occupant du logement sans droit ni titre ;

- Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges locatives ;

- Ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement situé [Adresse 2] à [Localité 8], au besoin avec le concours de la force publique ;

- Condamner le défendeur à payer à la société LIGERIS :

* Au titre des sommes dues à ce jour, la somme de 3 844,24 euros selon décompte arrêté au 1er juin 2024 ;

* A titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’au départ effectif des lieux ;

* A la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*A tous les dépens et aux frais de mise en exécution, conformément aux articles 696 du code de procédure civile et L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, en ce compris le coût du commandement de payer du 07 février 2024, soit 139,74 euros et du présent acte ainsi que de sa notification.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 5] et [Localité 6] le 07 juin 2024.

L'affaire a été appelée et évoquée le 09 janvier 2025.

A l'audience, la société LIGERIS, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 7 467,10 euros. Elle a précisé qu’aucun règlement n’était plus intervenu depuis octobre 2023.
Monsieur [B] [R], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour le locataire d’avoir répondu aux propositions de rencontre du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025, prorogé au 10 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, le présent jugement est réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la même loi dispose, dans sa version applicable au présent litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 05 juin 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX, laquelle a été notifiée par voie électronique à la préfecture d’[Localité 5]-ET-[Localité 6] plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

L’article 24 V de cette même loi permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. [...]
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
***
En l’espèce, le bail conclu le 03 mars 2023 comprend une clause résolutoire de plein droit en son article 5 selon laquelle à défaut du paiement intégral des loyers ou des charges, au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, le contrat sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 février 2024, pour la somme en principal de 2 433,58 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux, aucun règlement n’étant intervenu dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 avril 2024.

En l’absence de règlements depuis octobre 2023, et partant à défaut de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, outre l’absence d’éléments sur la capacité de remboursement du locataire, il ne peut être accordé de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que Monsieur [B] [R] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à TOURS (37000) et il y a lieu d’ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.
***
En l’espèce, la société LIGERIS produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir au titre des loyers et charges la somme de 7 467,10 euros au 1er janvier 2025.

Monsieur [B] [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 7 467,10 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer au montant du loyer et des provisions sur charge à la date de résiliation du bail, soit selon le décompte produit la somme de 516,34 euros, pour la période courant du 1er février 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux; 

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [R], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 03 mars 2023 liant Monsieur [B] [R] et la société LIGERIS relatif au logement n° 287 situé [Adresse 2] à [Localité 8] est acquise au 08 avril 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [B] [R] est occupant sans droit ni titre du logement n°287 situé [Adresse 2] à [Localité 8] depuis le 08 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [R] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LIGERIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] à verser à la société LIGERIS la somme de SEPT MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-SEPT EUROS ET DIX CENTIMES (7 467,10) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée à la date du 1er janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur à payer à la société LIGERIS une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de CINQ CENT SEIZE EUROS ET TRENTE-QUATRE CENTIMES (516,34) ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] aux entiers dépens de la présente procédure, en ceux compris le coût du commandement de payer du 07 février 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d’[Localité 5]-ET-[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.



Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,