Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 2 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 02 Avril 2025




N° RC 24/04281







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




[Localité 10] METROPOLE HABITAT 


ET : 

[B] [U]




Débats à l'audience du 06 Février 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
[Localité 10] METROPOLE HABITAT

Copie à :
Monsieur [B] [U]
Monsieur le Prefet d'[Localité 7] et [Localité 8]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]



TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 6] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER
GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA 



DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Février 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 10] METROPOLE HABITAT , dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Madame [X], service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier





D'une Part ;

ET :

Monsieur [B] [U]
né le 03 Février 1981 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]
comparant



D'autre Part ;




RG 24/4281






EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 juin 2021, l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] METROPOLE HABITAT (ex [Localité 10] HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d'habitation à Madame [J] [D] et Monsieur [B] [U] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 745,52 €. 

Par acte du 6 juillet 2021, l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] METROPOLE HABITAT a consenti un bail pour un parking extérieur situé [Adresse 5] à Madame [J] [D] et Monsieur [B] [U] pour un loyer mensuel de 11 €. 
Invoquant des impayés de loyers, le 23 février 2024, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

Par courrier reçu le 22 février 2024, Monsieur [B] [U] informait le bailleur du départ de Madame [D] [J] et joignait un courrier de celle-ci en date du 12 février demandant désolidarisation des loyers. 

L’Office Public de l’Habitat [Localité 10] METROPOLE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [B] [U] par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail de Monsieur [B] [U];

- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;

- condamner Monsieur [B] [U] au paiement de la somme en principal de 1 839,71 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

- condamner Monsieur [B] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

- condamner Monsieur [B] [U] à verser à [Localité 10] METROPOLE HABITAT la somme de 300.00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner Monsieur [B] [U] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de la présente assignation.


A l’audience du 6 février 2025, la représentante de l’OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT - dûment mandatée - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 6 181,12 € au 5 février 2025. Elle précise que Monsieur devait régler 150 € en plus de son loyer, engagement respecté en décembre 2024 et février 2025.

Monsieur [B] [U] indique qu’il cumule deux activités en qualité d’agent de sécurité, l’une en CDI avec 2 200 € environ de salaire et l’autre en CDD avec une rémunération de 500 €. Il précise avoir deux crédits en cours et ne pas verser de pension alimentaire à son ex compagne. Il explique le non réglement de ses loyers du fait d’une insalubrité de son logement avec des moisissures sur les murs. Il indique souhaiter quitter le logement pour un logement mieux adapté à sa configuration familiale. 

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience. Il y est indiqué que Monsieur déclare des dépenses mensuelles de 1 420 € et qu’il ne perçoit aucune aide personnelle au logement. 

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 octobre 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023- 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique le 3 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant les contrats de bail signés les 14 juin 2021 et 6 juillet 2021 ainsi que le commandement de payer délivré le 23 février 2024 pour un montant en principal de 2 529,84 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 6 181,12 €.
 
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 

Sont à déduire du présent décompte les frais de commissaire de justice à hauteur de 390,04 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Il conviendra de déduire par ailleurs les frais d’enquête sociale d’un montant de 91,44 € (12*7,62 €) ainsi que 20 € à titre de frais de dossier Supplément Loyer de Solidarité à défaut de justificatifs produits par le bailleur.

Monsieur [B] [U] sera ainsi condamné à verser à l’ OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT la somme de 5 791,08 € arrêtée au 5 février 2025.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats les contrat de location signés entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 23 février 2024 portant sur la somme en principal de 2 529,84 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

L’arriéré de loyers et de charges n’a pas été réglé dans le délai mentionné au commandement de payer.

Celui-ci fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 14 juin 2021 pour le logement et le 6 juillet 2021 pour le parking extérieur soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer 
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 avril 2024.
Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais
Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Il ressort du décompte produit que Monsieur [B] [U] règle ses loyers irrégulièrement (800 € le 19 décembre 2024 et le 3 février 2024). 
Aucune demande de délai n’a été formulée à l’audience, Monsieur [B] [U] souhaitant quitter le logement pour un logement plus adapté à sa configuration familiale. Son expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après. 

Sur l'indemnité d'occupation
Monsieur [B] [U] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 24 avril 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés
Sur les demandes accessoires
Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [B] [U] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,
Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats de bail conclus les 14 juin et 6 juillet 2021 entre Monsieur [B] [U] et l’OPH [Localité 10] METROPOLE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 24 avril 2024 ;
Condamne Monsieur [B] [U] à payer à [Localité 10] METROPOLE HABITAT la somme de 5 791,08 € (CINQ MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS, HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 février 2025;
Dit que Monsieur [B] [U] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;
Ordonne en conséquence Monsieur [B] [U] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;
Dit qu'à défaut, par Monsieur [B] [U], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;
Condamne Monsieur [B] [U] à payer à [Localité 10] METROPOLE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; 
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;
Condamne Monsieur [B] [U] aux entiers dépens de l’instance ; 
Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux avril deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,