Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 10 Avril 2025




N° RC 24/03581







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




S.C.I. SAINT MARTIN, société immobilière inscrite au RCS d’[Localité 4] sous le n°494 858 681


ET : 

[X] [T]




Débats à l'audience du 09 Janvier 2025



Le 

Copie executoire et copie à :
Me MORENO

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]



TENUE le 10 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Janvier 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. SAINT MARTIN, société immobilière inscrite au RCS d’[Localité 4] sous le n°494 858 681, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Me Maxime MORENO, avocat au barreau de TOURS




D'une Part ;

ET :

Madame [X] [T]
née le 19 Décembre 1980 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
non comparante



D'autre Part ;







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 28 septembre 2022, la société civile immobilière (SCI) SAINT MARTIN a donné à bail à Madame [X] [T] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] à TOURS (37000) moyennant un loyer mensuel de 855 euros, outre 135 euros au titre des provisions sur charges, soit un total de 990 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2024, remis à l’étude, la SCI SAINT MARTIN a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer la somme de 5 940 euros au titre des loyers et charges échues au mois d’avril 2024 et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2024, remis à l’étude, la SCI SAINT MARTIN a fait assigner Madame [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

Prononcer la résiliation du bail consenti à Madame [X] [T], portant sur le logement [Adresse 2] à [Localité 9], en raison du manquement à son obligation de paiement du loyer et des charges et du manquement à l’obligation d’assurance ;
Dire que Madame [X] [T] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 9] ;
Ordonner à Madame [X] [T], ainsi qu’à tous occupants de son chef, de libérer les lieux et de remettre les clés à la SCI SAINT MARTIN, dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir ;
Juger qu’à défaut elle sera expulsée, au besoin avec le concours de la force publique ;
Condamner Madame [X] [T] à payer à la SCI SAINT MARTIN une somme de 7 701 euros correspondant aux loyers et charges dus à la date du 9 juillet 2024 ;
Condamner Madame [X] [T] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;
Condamner Madame [X] [T] à régler à la SCI SAINT MARTIN la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 6] et [Localité 7] le 08 août 2024.
L'affaire a été appelée et évoquée le 09 janvier 2025. 
 
A l'audience, la SCI SAINT MARTIN, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à 13 641 euros au 01 janvier 2025, terme du mois de janvier inclus.
La locataire, bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Le tribunal a donné connaissance du diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025, prorogé au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, le présent jugement est réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

Aux termes de l’article 24 I 6° de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Il ressort des dispositions combinées de l’article 24 III et IV de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Elle est prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande.

***

En l’espèce, copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture d’[Localité 6]-ET-[Localité 7] le 08 août 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience, de sorte que l’action est recevable.

Sur l’action en résiliation du bail et ses effets

En vertu de l’article 7a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Ainsi, le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

***

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Madame [X] [T] n’a plus honoré aucun règlement des sommes dues au titre des loyers et charges depuis novembre 2023.

L’antériorité de la dette locative constitue un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour justifier que soit prononcée la résiliation du bail aux tort exclusif du locataire à la date du présent jugement.
En conséquence, le tribunal ne peut que constater que Madame [X] [T] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à TOURS (37000). Il y a donc lieu d’ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués et de la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la dette locative

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.


***
En l’espèce, il résulte du décompte produit que restait devoir au titre des loyers et charges impayés la somme de 13 641 euros au 1er janvier 2025, terme de janvier inclus.
Le décompte n’appelle aucune observation.

Madame [X] [T], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 13 641 euros au titre de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [T], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Madame [X] [T] sera donc condamnée à lui payer la somme de 600 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

CONSTATE le manquement de Madame [X] [T] à son obligation essentielle du contrat de bail de s’aquitter du loyer et des charges ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 28 septembre 2022 entre la SCI SAINT MARTIN et Madame [X] [T] à compter de la date du présent jugement ;

CONSTATE que Madame [X] [T] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] à compter de la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à [X] [T] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI SAINT MARTIN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [T] à verser à la SCI SAINT MARTIN la somme de TREIZE MILLE SIX CENT QUARANTE-ET-UN EUROS (13 641 euros) au titre des arriérés de loyers et charges arrêtée au 1er janvier 2025, échéance du mois de janvier incluse ;

CONDAMNE Madame [X] [T] à payer à la SCI SAINT MARTIN une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de NEUF CENT QUATRE-VINGT-DIX EUROS (990 euros) ;

CONDAMNE Madame [X] [T] aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE Madame [X] [T] à payer à la SCI SAINT MARTIN la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d’[Localité 6]-ET-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.




Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,