Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 10 Avril 2025




N° RC 24/05619







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




S.C.I. FIDJI 2


ET : 

[D] [P]




Débats à l'audience du 09 Janvier 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Me PLESSIS

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 8] et [Localité 9]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]



TENUE le 10 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Janvier 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FIDJI 2, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Antoine PLESSIS, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant




D'une Part ;

ET :

Madame [D] [P], demeurant [Adresse 5]
non comparante



D'autre Part ;









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 21 mai 2020, la SCI FIDJI a donné à bail à Madame [D] [P] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à AMBOISE (37400).

Invoquant des loyers demeurés impayés, la SCI FIDJI a fait délivrer à la locataire, par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, remis à l’étude, un commandement de payer la somme en principal de 3 153,02 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 07 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024 , remis à l’étude, la SCI FIDJI a fait assigner Madame [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- Constater que Madame [D] [P] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié dans le délai légal ni contractuel ;

- Constater, au principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation du bail ;

- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Madame [D] [P] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers ;

- En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [D] [P] et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

- Condamner Madame [D] [P] au paiement de la somme de 4 732,14 euros au titre de l’arriéré de loyer et des indmnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire ;

- Condamner Madame [D] [P] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte produit à l’audience ;

- Condamner Madame [D] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre ;

- Condamner Madame [D] [P] au paiement d’une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner Madame [D] [P] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la préfecture.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 8] et [Localité 9] le 18 juillet 2024.
L'affaire a été appelée et évoquée le 09 janvier 2025. 
 
A l'audience, la SCI FIDJI, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à 6 706,04 euros au 31 décembre 2024.
Madame [D] [P], bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Le tribunal a donné connaissance du diagnostic social et financier.
L'affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025, prorogé au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, le présent jugement est réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion
Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la même loi dispose, dans sa version applicable au présent litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 15 juillet 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX. Copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture d’[Localité 8]-ET-[Localité 9] le 18 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

L’article 24 V de cette même loi permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. [...]
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
***
En l’espèce, le bail conclu le 21 mai 2020 comprend une clause résolutoire de plein droit en son article 13 aux termes de laquelle à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la location sera résiliée de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mai 2024, pour la somme en principal de 3 153,02 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux, aucun règlement n’ayant été effctué dans les deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juillet 2024. 

En l’absence de tout règlement depuis novembre 2023, et partant à défaut de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, outre l’absence d’éléments sur la capacité de remboursement de Madame [D] [P], il ne peut être accordé de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que Madame [D] [P] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à AMBOISE (37400) et il y a lieu d’ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.
***
En l’espèce, la SCI FIDJI produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir au titre des loyers et charges la somme de 6 706,04 euros à la date du 31 décembre 2024.

Madame [D] [P], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 6 706,04 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer et des provisions sur charge, soit la somme de 394,78 euros, pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [P], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au préfet.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Madame [D] [P] sera donc condamnée à payer à la SCI FIDJI la somme de 300 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 


CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant la SCI FIDJI et Madame [D] [P] relatif au logement situé [Adresse 3] - à AMBOISE (37400) est acquise au 18 juillet 2024;

CONSTATE que Madame [D] [P] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] - à [Localité 7] depuis le 18 juillet 2024;
ORDONNE en conséquence à Madame [D] [P] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FIDJI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [D] [P] à verser à la SCI FIDJI la somme de SIX MILLE SEPT CENT SIX EUROS ET QUATRE CENTIMES (6 706,04 euros) au titre des arriérés de loyers et charges arretée au 31 décembre 2024;

CONDAMNE Madame [D] [P] à payer à la SCI FIDJI une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de TROIS CENT QUATRE-VINGT-QUATORZE EUROS ET SOIXANTE-DIX-HUIT CENTIMES (394,78 );

CONDAMNE Madame [D] [P] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au préfet;

CONDAMNE Madame [D] [P] à payer à la SCI FIDJI la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toute autre demande des parties;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d’[Localité 8]-ET-[Localité 9] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,