Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Avril 2025



 GROSSE :
 Le 05 juin 2025
 à Me SECHIARI
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 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 25/00781 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6AGE

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E], [G], [B] [D]
né le 15 Octobre 1951 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Maylis SECHIARI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDEURS

Monsieur [N] [J]
demeurant [Adresse 1]
non comparant

Madame [A] [J]
demeurant [Adresse 1]
non comparante









EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 13 juillet 2021, Monsieur [E] [D], représenté par son mandataire Immobilière THEVOT a donné à bail à Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 605 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [D] a fait signifier à Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 2.112,36 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, Monsieur [E] [D] a fait assigner Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail dont s’agit en l’absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J],
En conséquence :
- prononcer la résiliation de plein droit dudit bail,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] ainsi que de tous occupants de leur chef, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,
- dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner par provision et solidairement Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] au paiement de la somme de 1.257,06 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2.112,36 euros, et à compter du présent exploit introductif d’instance pour les loyers et charges échus postérieurement,
- condamner par provision et solidairement Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges, et ce jusqu’à la remise des clés et la libération effective des lieux, 
- condamner solidairement Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] au paiement au profit de Monsieur [E] [D] de la somme de 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,
- condamner solidairement Monsieur [N] [J] et Madame [A] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de la signification de la présente assignation et de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [E] [D] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 6 septembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L'affaire a été appelée à l'audience du 3 avril 2025.

A cette audience, Monsieur [E] [D], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et produit un courrier de ses locataires en date du 28 mars 2025 indiquant vouloir résilier le contrat de bail et donnant congé pour le 1er avril 2025 précisant que Monsieur [C] [F] occupera le logement à compter de cette date. Il actualise sa créance à la somme de 552,94 euros, selon décompte en date du 1er avril 2025, terme d’avril inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Un bordereau de carence du diagnostic social et financier à été produit au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [E] [D] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 13 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article VII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.112,36 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 novembre 2024.

Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.
 
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 704,12 euros actuellement, et de condamner Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] restent devoir la somme de 552,94 euros, à la date du 1er avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’avril inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 552,94 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.112,36 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [E] [D] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2021 entre Monsieur [E] [D] et Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 6 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] à verser à Monsieur [E] [D], à titre provisionnel, la somme de 552,94 euros décompte arrêté au 1er avril 2025 incluant la mensualité d’avril, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.112,36 euros à compter du 6 septembre 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 704,12 euros à ce jour, à compter de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] à verser à Monsieur [E] [D] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


Le greffier, Le président