Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Avril 2025



 GROSSE :
 Le 05 juin 2025
 à Me EBERT
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 05 juin 2025
 à M. [X]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 25/00540 - N° Portalis DBW3-W-B7J-56ZT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société SFHE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Chloé EBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDEUR

Monsieur [L] [T] [H]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne













EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 12 avril 2022 avec prise d’effet au 15 avril 2022, la (SFHE) Société Française des Habitations Economiques a donné à bail à Monsieur [L] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 314,66 euros, outre 51,05 euros de provision sur charges, 20,58 euros de provision eau froide, 21,66 de provision eau chaude et 46,64 euros de provision chauffage.

Des loyers étant demeurés impayés, la (SFHE) Société Française des Habitations Economiques a fait signifier à Monsieur [L] [X] par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 1.300,88 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, la (SFHE) Société Française des Habitations Economiques a fait assigner Monsieur [L] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- condamner Monsieur [L] [X] solidairement, à payer à titre provisionnel les sommes dues à ce jour au titre des loyers et charges impayées soit 1.667,42 euros avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance,
Sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
- qu’au cas où le Tribunal entendrait accorder des délais de paiement au requis, la clause irritante devra nécessairement tenir compte non seulement des mensualités devant couvrir l’arriéré du loyer mais également des loyers à venir,
- entendre constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, si nécessaire avec le concours de la force publique,
-s’entendre condamner à payer notre requérant une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à la libération effective des lieux, ou reprise de possession des lieux par le commissaire de justice,
- condamner Monsieur [L] [X] au paiement de la somme de mille euros au titre de dommages et intérêts,
-s’entendre condamner à payer à notre requérant la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-s’entendre enfin condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

Au soutien de ses prétentions, la (SFHE) Société Française des Habitations Economiques expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 13 novembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 avril 2025.

A cette audience, la (SFHE) Société Française des Habitations Economiques, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 2.520,29 euros, selon décompte en date du 2 avril 2025, terme de mars inclus.

Monsieur [L] [X], comparait en personne et justifie d’un contrat à durée indéterminée à temps partiel à compter du 22 février 2025 pour un salaire fixe mensuel brut de 1.634,80 euros et précise n’avoir pas repris le paiement des loyers.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juin 2025.

Le président a autorisé le requis, avant la clôture des débats, à lui communiquer la preuve d’un paiement du loyer en cours avant le 30 avril 2025.
Monsieur [L] [X] n’a pas transmis dans le délai imparti le justificatif d’un quelconque paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la (SFHE) Société Française des Habitations Economiques justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'allocations familiales le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 12 avril 2022 contient une clause résolutoire (article 7) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.300,88 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 janvier 2025.

Monsieur [L] [X] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
 
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [L] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [L] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 479,05 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [L] [X] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [L] [X] reste devoir la somme de 2.397,61 euros, à la date du 2 avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mars inclus, déduction des frais .

Monsieur [L] [X] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [L] [X] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2.397,61 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.



Sur la demande de dommages-intérêts

A défaut de démonstration d'un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d'ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la demande de la (SFHE) Société Française des Habitations Economiques de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la (SFHE) Société Française des Habitations Economiques les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 avril 2022 entre la (SFHE) Société Française des Habitations Economiques et Monsieur [L] [X] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la (SFHE) Société Française des Habitations Economiques pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] à verser à la (SFHE) Société Française des Habitations Economiques, à titre provisionnel, la somme de 2.397,61 euros décompte arrêté au 2 avril 2025incluant la mensualité de mars, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 479,05 euros à ce jour, à compter d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] à verser à la (SFHE) Société Française des Habitations Economiques une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


Le greffier, Le président