Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Avril 2025



 GROSSE :
 Le 05 juin 2025
 à Me EBERT
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 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 25/00660 - N° Portalis DBW3-W-B7J-57PD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société SFHE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Chloé EBERT, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDERESSE

Madame [F] [G]
demeurant [Adresse 2]
non comparante













EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 13 mai 2024, la société SFHE a donné à bail à Mme [F] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 746,76 euros, outre 91,83 euros de provision sur charges.

Par contrat sous signature privée en date du 13 mai 2024, la société SFHE a donné à location à Mme [F] [G] un emplacement de stationnement n° 38 au sein de la Résidence [4], au 2ème sous-sol, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 35,17 euros, charges comprises. 

Des loyers étant demeurés impayés, la société SFHE a fait signifier à Mme [F] [G] par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 2.039,50 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, la société SFHE a fait assigner Mme [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- dire qu’au cas de l’octroi de délais de paiement à la locataire, la clause irritante devra nécessairement tenir compte non seulement des mensualités devant couvrir l’arriéré du loyer mais également des loyers à venir, 
- condamner à titre provisionnel Mme [F] [G] à lui payer les loyers et charges impayés au 23 janvier 2025, soit la somme de 2.757,23 euros, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts légaux à compter du prononcé de l’ordonnance ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel du loyer indexé, 
- condamner Madame [F] [G] au paiement de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts, 
- condamner solidairement Mme [F] [G] à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières. 

Au soutien de ses prétentions, la société SFHE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 13 novembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 avril 2025. 

A cette audience, la société SFHE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 2.985,18 euros, selon décompte en date du 31 mars 2025, terme de mars inclus.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [F] [G] ne comparait pas et n'est pas représentée.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SFHE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'allocations familiales le 15 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 13 mai 2024 contient une clause résolutoire (article 7.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.039,50 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 janvier 2025.

Mme [F] [G], non comparante, ne demande ni de délai de paiement ni la suspension de la clause résolutoire. Le juge des contentieux de la protection se trouve dans l’impossibilité de lui octroyer de délai avec suspension de la clause résolutoire d’office, même si la locataire a repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. 

Mme [F] [G] étant occupante sans droit ni titre depuis 13 janvier 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [F] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [F] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 899,24 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Mme [F] [G] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [F] [G] reste devoir la somme de 2.626,78 euros, à la date du 31 mars 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mars inclus, déduction des frais de procédure.

Pour la somme au principal, Mme [F] [G], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [F] [G] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2.626,78 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts 

A défaut de démonstration d'un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d'ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la demande la société SFHE de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société SFHE les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclu le 13 mai 2024 entre la société SFHE et Mme [F] [G] concernant le logement et l’emplacement de stationnement n° 38, situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 13 janvier 2025. ;

ORDONNE en conséquence à Mme [F] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DIT qu’à défaut pour Mme [F] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SFHE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la société SFHE ;

CONDAMNE Mme [F] [G] à verser à la société SFHE, à titre provisionnel, la somme de 2.626,78 euros décompte arrêté au 31 mars 2025 incluant la mensualité de mars, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [F] [G] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 899,24 euros à ce jour, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [F] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société SFHE une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


Le greffier, Le président