Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Avril 2025


 GROSSE :
 Le 13 juin 2025
 à Me SANGUINETTI Eliette 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 13 juin 2025
 à M. [T] [H] 
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 25/00647 - N° Portalis DBW3-W-B7J-57K2

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [P]
né le 19 Juin 1956 à [Localité 11] (IRAN), demeurant [Adresse 13] Formant l’indivision [P] - [Localité 3]

Madame [B] [P]
née le 02 Février 1962 à [Localité 7] (LIBAN), demeurant [Adresse 6] - Formant l’indivision [P] - [Localité 2]

Madame [J] [P]
née le 26 Juin 1985 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6] Formant l’indivision [P] - [Localité 2]

Monsieur [G] [P]
né le 08 Décembre 1987 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6] Formant l’indivision [P] - [Localité 2]

Madame [Z] [P] épouse [W]
née le 08 Décembre 1990 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5] - Formant l’indivision [P] - [Localité 1]

Tous représentés par leur mandataire SAS FONCIA [Localité 8], dont le siège social est [Adresse 10] 

Ayant tous pour avocat, Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [H]
né le 10 Octobre 1975 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne










EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 22 août 2012, Monsieur [P] [M], Madame [P] [B], Madame [P] [J], Monsieur [P] [G], Madame [Z] [W] née [P], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 8], a donné à bail à Monsieur [T] [H] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, l’indivision [P] a fait signifier à Monsieur [T] par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 2.751,76 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 23 janvier 2025, Monsieur [P] [M], Madame [P] [B], Madame [P] [J], Monsieur [P] [G], Madame [Z] [W] née [P], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 8], ont attrait Monsieur [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l'expulsion de Monsieur [T] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la Force Publique ;condamner Monsieur [T] à titre provisionnel au paiement d’une somme de 11.330,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer au titre de l'arriéré de loyer et charges arrêtés au 6 novembre 2024, outre à une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer avec charges jusqu’à libération effective des lieux, celle de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 03 avril 2025 et plaidée. 

Représentés par leur conseil, Monsieur [P] [M], Madame [P] [B], Madame [P] [J], Monsieur [P] [G], Madame [Z] [W] née [P], ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 14.818,70 euros hors frais au 27 mars 2025. Ils se sont opposés à l’octroi de tout délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence de tout règlement depuis octobre 2023. 

Comparant en personne, Monsieur [T] [H] a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il n’a pas contesté la dette locative. Il a confirmé ne pas avoir repris le paiement des loyers courants. Il a cependant fait valoir la vétusté du logement qu’il occupe depuis 25 ans en l’absence de travaux engagés par le bailleur. Il a déclaré 2.500 euros de salaire en CDI et être marié avec 3 enfants à charge. 

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 janvier 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, bien que bailleurs personnes privées, Monsieur [P] [M], Madame [P] [B], Madame [P] [J], Monsieur [P] [G], Madame [Z] [W] née [P], justifient avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 1er février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail conclu le 22 août 2012 contient une clause résolutoire (article 2.11) prévoyant un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.610,28 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date 31 mars 2024.


Sur les délais de paiement dérogatoires et la suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] confirme ne pas avoir repris le paiement des loyers courants avant l’audience. Les dispositions précitées ne peuvent donc s’appliquer. 

Pour contester l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [T] invoque l’état vétuste du logement. 

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719, 1720 et 1741 du code civil, que le bailleur a l'obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible du logement, qu'il lui incombe de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer. En revanche, le locataire ne peut pas profiter d'une indécence pour suspendre le paiement de son loyer, sauf s'il est dans l'impossibilité d'utiliser les lieux.
En l’occurrence, les seules pièces versées en procédure par Monsieur [T] consistent en des photographies prises par ses soins, non datées ni circonstanciées. En tout état de cause, Monsieur [T] n’invoque pas l’insalubrité des lieux ni l’impossibilité de les occuper puisqu’il y réside sans discontinuité depuis plus de 25 ans. 

La contestation soulevée par Monsieur [T] n’est donc pas suffisamment sérieuse pour s’opposer à l’acquisition des effets de la clause résolutoire. 

Monsieur [T] étant occupant sans droit ni titre depuis le 31 mars 2024, il convient d'ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 27 mars 2025, que Monsieur [T] reste devoir la somme de 14.818,70 euros. 

Monsieur [T] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il n’apporte pas la preuve de sa libération. 

Il sera donc condamné, par provision, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur le montant de 2.610,28 euros à compter du commandement de payer du 31 janvier 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision. 

Sur la demande de délais de paiement
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. 

En l’espèce, compte tenu du montant important de la dette, de l’absence de tout règlement depuis octobre 2023, de la qualité du bailleur, personne privée, la demande de délais de paiement de droit commun sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires
Monsieur [T] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer. 

Compte tenu des démarches accomplies par les demandeurs, Monsieur [T] sera aussi condamné à leur payer une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens. 

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août 2012, entre d’une part Monsieur [P] [M], Madame [P] [B], Madame [P] [J], Monsieur [P] [G], Madame [Z] [W] née [P], d’autre part Monsieur [T] [H], portant sur un appartement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 31 mars 2024 ;

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [T] [H] ; 
 
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [M], Madame [P] [B], Madame [P] [J], Monsieur [P] [G], Madame [Z] [W] née [P], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 8] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
 
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [H] à payer à Monsieur [P] [M], Madame [P] [B], Madame [P] [J], Monsieur [P] [G], Madame [Z] [W] née [P], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 8], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, due à compter du 31 mars 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [H] à payer à Monsieur [P] [M], Madame [P] [B], Madame [P] [J], Monsieur [P] [G], Madame [Z] [W] née [P], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 8], à titre provisionnel, la somme de 14.818,70 euros, avec intérêts au taux légal sur le montant de 2.610,28 euros à compter du commandement de payer du 31 janvier 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 mars 2025 ; 

DEBOUTONS Monsieur [T] [H] de sa demande de délais de paiement ; 

REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [H] à payer à Monsieur [P] [M], Madame [P] [B], Madame [P] [J], Monsieur [P] [G], Madame [Z] [W] née [P], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 8] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNONS Monsieur [T] [H] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ; 
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président