Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Avril 2025



 GROSSE :
 Le 13 juin 2025
 à Me GUEDON Caroline 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 13 Juin 2025
 à Me Sarah GONZALES 
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/06038 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5QCS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 5] HABITAT SEML, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [H] [W]
née le 06 Janvier 1997, demeurant [Adresse 2]
(AJ totale)
représentée par Me Sarah GONZALES, avocat au barreau de MARSEILLE









EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, la société MARSEILLE HABITAT SEML a attrait Madame [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés, aux fins de voir, au visa de l’article 834 du code de procédure civile : 
- prononcer l’expulsion de Madame [H] [W], des lieux qu’elle occupe, [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique et sans délais ; 
- fixer l’indemnité d’occupation à 332,18 euros, outre 107 euros de charges à compter de l’ordonnance jusqu’à libération effective des lieux ; 
- condamner Madame [H] [W] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 
L'affaire a été appelée à l'audience du 24 octobre 2024, renvoyée à deux reprises et plaidée le 3 avril 2025. 
Lors des débats, représentées par leur conseil respectif, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées. 
La société [Localité 5] HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. 
Elle a exposé être propriétaire d’un ensemble immobilier au sein duquel se trouve le logement actuellement occupé sans droit ni titre par Madame [H] [W]. Compte tenu des traces d’effraction relevées par le commissaire de justice ayant constaté cette occupation le 23 août 2024, elle demande la suppression des délais prévus par les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution. 
Madame [H] [W] a demandé un délai d’un an pour quitter les lieux et l’application des délais légaux de 2 mois et de trêve hivernale prévus par le code des procédures civiles d’exécution en cas d’expulsion. 
Madame [H] [W] a expliqué s’être retrouvée subitement sans logement et enceinte de six mois, alors qu’elle se trouvait hébergée auparavant. Elle a déposé une demande de logement social le 31 juillet 2024. Une personne lui a remis les clés de l’appartement objet de la procédure et elle pensait légitimement être logée par cette dernière. Elle n’a jamais reconnu être entrée par effraction et dément toute dégradation de la porte. Au regard de sa bonne foi et de sa situation familiale, sa fille étant née en novembre 2024 et se trouvant à nouveau enceinte, elle a sollicité un délai d’un an pour se reloger. 
Le délibéré a été fixé au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION,
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.
Sur l'expulsion
L'article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s'ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu'en soient les raisons et les circonstances.
La société [Localité 5] HABITAT rapporte la preuve qu’elle est propriétaire d’un appartement lot 9 situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3]. 
Il n’est pas débattu que Madame [H] [W] s’est installée dans les lieux, cette occupation ayant été constatée par commissaire de justice le 23 août 2024. 
Madame [H] [W] ne dément pas l’absence de bail établi avec la société MARSEILE HABITAT. 
Il convient donc de constater que la partie défenderesse est effectivement occupante sans droit ni titre. La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.
Il importe de faire cesser, en urgence, ce trouble manifestement illicite en prononçant l'expulsion sollicitée.

Sur les délais

En application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, l'article L.412-6 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que : « Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

La voie de fait, au sens des dispositions précitées du code des procédures civiles d'exécution, suppose un acte matériel positif, de violence ou d'effraction, ayant permis l'introduction dans le bien des occupants sans droit ni titre ; qu'elle ne saurait résulter de la seule occupation. 


Il appartient à la société [Localité 5] HABITAT de démontrer que Madame [W] a ouvert elle-même l’appartement par effraction, ou dégradation, et donc de rapporter la preuve d'actes de ce type, imputables à l’occupante.
 
En l'espèce, cette preuve n'est pas rapportée avec l'évidence requise en référé, et le fait que la porte de l’appartement ne soit pas d’origine, que des marques d’effraction soient visibles sur son encadrement, et qu’une porte Sitex soit entreposée dans le salon ne permet pas de caractériser l'intervention de Madame [W] comme étant à l'origine de l'effraction qu’elle conteste. L’affirmation selon laquelle cette dernière aurait déclaré être « entrée par voie de fait » au commissaire n’est ni précise ni suffisante. Le constat ne donne aucune indication sur les circonstances d'entrée dans les lieux. 

La trêve hivernale doit trouver application tout comme le délai de deux mois de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

D’autre part, aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Au regard des dispositions de l'article 8 de la CEDH et de l'article 3 de la CIDE, le juge des référés est tenu de procéder à un contrôle de proportionnalité de la mesure qu'il convient d'adopter en confrontant les intérêts en cause. 

En l’espèce, Madame [W] justifie d’une situation très précaire tant sur le plan familial, que financier, sanitaire et social, étant enceinte et en charge d’un jeune enfant, sans ressources autres que les aides sociales, ni solution de relogement malgré une demande déposée en juillet 2024. 

Il se déduit de l'ensemble de ces éléments qu'une expulsion immédiate aurait des conséquences humaines disproportionnées par rapport au droit de propriété protégé et qu'il convient dans le respect des dispositions, notamment de l'article 3 de la CIDE, d'accorder un délai d’un an à Madame [W] pour quitter les lieux. 

Sur l'indemnité d'occupation
La société [Localité 5] HABITAT verse une fiche descriptive du logement en cause qui fixe à un montant de 439,18 euros le loyer mensuel avec charges compte tenu de ses caractéristiques. Cette estimation pertinente n’est pas contredite. 
Il y a lieu de faire droit aux demandes d'indemnités mensuelles d'occupation, à compter de la présente ordonnance, et jusqu'à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion.
Sur les demandes accessoires
L’équité exige, au regard de la disparité des positions économiques des parties, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens. 

L’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. 

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe ;
RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre du défendeur,
CONSTATONS que Madame [H] [W] occupe sans droit ni titre l’appartement situé [Adresse 4], appartenant à la société [Localité 5] HABITAT SEML ; 
ACCORDONS à Madame [H] [W] un délai d’un an pour quitter les lieux, jusqu’au 12 juin 2026 ; 

AUTORISONS la société [Localité 5] HABITAT SEML, à défaut de libération volontaire dans ce délai, à faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [W], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, de l’appartement situé [Adresse 4] et, le cas échéant, de tous les lieux loués accessoirement au logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

RAPPELLONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux articles L.412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; 

FIXONS le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation due par Madame [H] [W] à la somme mensuelle de 439,18 euros le montant du loyer mensuel avec charges, due à compter de ce jour et jusqu’à libération effective du logement matérialisée par la remise volontaire des clés ou l’expulsion ;

DISONS n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de la société [Localité 5] HABITAT SEML ; 
DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ; 
REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.
AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS
 
La Greffière                                                                                            La Présidente