Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Avril 2025



 GROSSE :
 Le 13 juin 2025
 à Me DE [Localité 6] 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 13 juin 2025
 à Me Laura BITIC
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/06624 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5TU6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDERESSE

Madame [H] [R]
née le 06 Février 1968 à , demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Laura BITIC, avocat au barreau de MARSEILLE









EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 6 juillet 2021, la SA UNICIL a donné à bail Madame [H] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5]. 
Des loyers étant demeurés impayés, le 22 mars 2024, la SA UNICIL a fait signifier à Madame [H] [R] un commandement de payer la somme de 2.254,45 euros, au titre d’impayés pour le logement, visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 22 octobre 2024, la SA [Adresse 2] a attrait Madame [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef du logement au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [H] [R] à produire son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ; l’autoriser à faire transporter les meubles et objets meublants dans un lieu tel qu’un garde-meuble de son choix, aux frais et risques de l’expulsée ; condamner Madame [H] [R] à lui payer :* la somme provisionnelle de 3.099,18 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; 
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, jusqu'à libération effective des lieux ; 
* les dépens. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2025, renvoyée à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 3 avril 2025. 

La SA UNICIL, représentée par son avocat, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa dette à un montant de 5.698,03 euros au 28 février 2025. 

Madame [H] [R] représentée par son avocat, a demandé oralement des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué avoir remis une attestation d’assurance au bailleur. 

Le diagnostic social et financier de la locataire précise qu’elle vit avec un enfant majeur qui va lui apporter son soutien financier. Elle souhaite obtenir un logement plus petit et moins onéreux. Elle perçoit 1.225 euros de ressources mensuelles. Elle est atteinte de fibromyalgie. 

Le délibéré a été fixé au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 6 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article IX), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mars 2024 pour la somme en principal de 2.095,36 euros au titre d’un arriéré locatif. 

Il résulte des décomptes de la locataire, que les causes des deux commandements de payer n’ont pas été totalement soldés dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 mai 2024. 

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 28 février 2025, que Madame [H] [R] reste à devoir la somme de 5.698,03 euros. 

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 66,28 euros correspondant à des frais de non réponse à l’enquête sociale et de pénalités locataire non assuré, le bailleur n’ayant pas adressé de mise en demeure au locataire d’avoir à justifier d’une assurance locative alors que l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 répute non écrite les clauses qui autorisent le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. En outre, il convient de déduire les frais de procédure à hauteur de 166,83 euros et 159,09 euros. 
Pour le surplus, Madame [H] [R] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle n’apporte pas la preuve de sa libération. Elle sera donc condamnée, par provision, à verser la somme de 5.305,83 euros à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.095,36 euros à compter du commandement de payer du 22 mars 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision. 

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des décomptes versés par UNICIL, que les derniers loyers avant l’audience n’ont pas été réglés. Madame [H] [R] ne peut donc solliciter le bénéfice des dispositions précitées. 

Madame [H] [R] étant occupant sans droit ni titre depuis le 22 mai 2024, il convient d'ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [H] [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [H] [R] à son paiement. 

Sur la communication d’un avis d’imposition sous astreinte

Vu les articles L.441-3 à L.441-15 du code de la construction et de l’habitation, la demande de communication sous astreinte d’un avis d’imposition par un bailleur social aux fins de calcul de l’éventuel supplément de loyer de solidarité ne relève pas des pouvoirs du juge des contentieux de la protection, statuant en référé.

La demande de la SA UNICIL sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires
Madame [H] [R] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

La présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. 


PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juillet 2021, entre la SA UNICIL et Madame [H] [R], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 22 mai 2024 ;

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Madame [H] [R] ; 
 
ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance;
 
DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
 
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Madame [H] [R] à payer à la SA UNICIL, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, due à compter du 22 mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;
CONDAMNONS Madame [H] [R] à payer à la SA UNICIL, à titre provisionnel, la somme de 5.305,83 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.095,36 euros à compter du commandement de payer du 22 mars 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2025 ; 

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS Madame [H] [R] aux dépens ; 
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président