Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Avril 2025



 GROSSE :
 Le 13 juin 2025
 à Me DE [Localité 5] 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 13 juin 2025
 à M. [V] et Mme [N] 
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 25/00776 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6AFZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDEURS

Monsieur [F] [V]
né le 16 Juillet 1974, demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [M] [G] [N]
née le 15 Avril 1979, demeurant [Adresse 3]

comparante en personne 







EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 1er avril 2013, la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS a donné à bail à Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4]. 
Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS a fait signifier Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N], par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 1.224,42 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 27 janvier 2025, la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS a attrait Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour voir :
constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique;autoriser le transport et la séquestration des meubles dans un garde-meubles de son choix aux frais et risques des expulsés ; condamner les requis à produire leur avis d’imposition 2024 sur les revenus de 2023 sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à venir condamner solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N] à lui payer * la somme provisionnelle de 4.549,32 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; 
* une indemnité d'occupation égale au montant des derniers loyers et charges échus, due jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens. 
Appelée à l'audience du 3 avril 2025, l’affaire a été plaidée. 
Représentée par son conseil, la SA UNICIL a sollicité le bénéfice de l'acte introductif d'instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 2.710,96 euros au 19 mars 2025. La société bailleresse ne s’est pas opposée à la demande de délais de paiement dérogatoires avec suspension des effets de la clause résolutoire formulée par les locataires, sous réserve d’une clause irritante en cas de non respect du plan d’apurement. 
Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N] ont comparu en personne pour demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. 
Ils n’ont pas contesté la dette mais ont fait valoir la reprise du paiement des loyers courants. Ils ont expliqué que Madame a perdu son emploi, puis a retrouvé un CDI avec un salaire mensuel de 1.819 euros. Monsieur est intérimaire et perçoit en moyenne 2.700 euros par mois. Ils ont deux enfants à charge. 

Un rapport de carence a été rendu pour le diagnostic social et financier des locataires qui ne se sont pas présentés au rendez-vous fixé par le service chargé de l’établir. 

Le délibéré a été fixé au 12 juin 2025, par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 17 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 1er avril 2013 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (article X). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 octobre 2023 pour la somme en principal de 1.134,99 euros.
Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 décembre 2023 conformément à la clause signée entre les parties.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 19 mars 2025, que Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N] restaient à devoir la somme de 2.710,96 euros. 

Il convient de déduire de ce décompte un montant global de 28,64 euros correspond à des pénalités locataire non assuré, le bailleur n’ayant pas adressé de mise en demeure au locataire d’avoir à justifier d’une assurance locative alors que l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 répute non écrite les clauses qui autorisent le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 
Pour le surplus, Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N] ne contestent pas le principe ni le montant de cette dette locative. Ils n’apportent pas la preuve de leur libération. Ils seront donc condamnés solidairement par application de la clause de solidarité contractuelle (article VI) et en qualité de co-titulaires du bail, à payer la somme de 2.691,32 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.134,99 euros à compter du commandement de payer du 26 octobre 2023 et pour le surplus à compter de la présente ordonnance. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que les derniers loyers courants avant l’audience ont été réglés. 

Vu la situation des locataires, la durée du bail, la qualité et l’accord du bailleur, des délais de paiement dérogatoires seront accordés suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA UNICIL sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion. 
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. 
. le sort du mobilier garnissant le logement sera organisé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la communication d’un avis d’imposition sous astreinte

Vu les articles L.441-3 à L.441-15 du code de la construction et de l’habitation, la demande de communication sous astreinte d’un avis d’imposition par un bailleur social aux fins de calcul de l’éventuel supplément de loyer de solidarité ne relève pas des pouvoirs du juge des contentieux de la protection, statuant en référé.

La demande de la SA UNICIL sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens conformément à l'article 695 du code de procédure civile. 

Compte tenu des démarches engagées par la SA UNICIL, Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour la présente instance et non compris dans les dépens. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2013, entre la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS dans les droits de laquelle vient la SA UNICIL d’une part, Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 décembre 2023 ; 
CONDAMNONS Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N] solidairement à verser à la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, à titre provisionnel, la somme de 2.691,32 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.134,99 euros à compter du commandement de payer du 26 octobre 2023 et pour le surplus à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers et charges impayés au 19 mars 2025 ; 

AUTORISONS Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N] à s'acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 112 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA UNICIL sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N] seront condamnés solidairement à verser à la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;
REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N] in solidum à payer à la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNONS Monsieur [F] [V] et Madame [M] [G] [N] in solidum aux dépens ; 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président