Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Avril 2025



 GROSSE :
 Le 13 juin 2025
 à Me SANGUINETTI Eliette 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 13 juin 2025
 à Mme [E] [P]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 25/01174 - N° Portalis DBW3-W-B7J-[Immatriculation 5]

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [O]
né le 30 Décembre 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Madame [P] [E]
née le 21 Juin 2005 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparant





EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 8 août 2023, Monsieur [V] [O], représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6], a donné à bail meublé à Madame [P] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4]. 
Par acte du 8 août 2023, Monsieur [Z] [J] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [E]. 
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [O] a fait délivrer à Madame [P] [E], par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, un commandement de payer la somme de 2.331,81 euros, visant la clause résolutoire. 
Par assignations des 22 et 27 janvier 2025, Monsieur [V] [O], représenté par son mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE, a attrait Madame [P] [E] et Monsieur [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989 et 834-835 du code de procédure civile, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;ordonner l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef ; condamner solidairement Madame [P] [E] et Monsieur [Z] [J] à lui payer :* une provision de 3.876,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer 
* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, jusqu’à complète libération des lieux ; 
* 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer. 
L’affaire a été appelée et plaidée le 3 avril 2025. 

Représenté par son conseil, Monsieur [V] [O] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 3.852,52 euros au 27 mars 2025. Il s’est opposé aux demandes de Madame [P] [E]. 

Madame [P] [E] a comparu en personne pour demander des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a fait valoir une reprise du paiement des loyers courants. Elle a déclaré être en CDI avec 1.500 euros de salaire mensuel et sans charges. Elle a proposé d’apurer la dette par des versements mensuels de 200 euros maximum en plus du loyer courant. 

Régulièrement cité à étude, Monsieur [Z] [J] n’a pas comparu et personne pour lui. 

Le délibéré a été fixé au 12 juin 2025, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Monsieur [Z] [J] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à Monsieur [O]. 


En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, bien que bailleur personne privée, Monsieur [O] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 30 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».
 
En l'espèce, le bail conclu le 8 août 2023 contient une clause résolutoire (article VIII), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Un commandement de payer visant cette clause et ce délai a été signifié le 26 avril 2024 à Madame [P] [E] pour la somme en principal de 2.197,73 euros au titre d’un arriéré locatif. 




Il résulte des décomptes de la locataire, que les causes du commandement de payer n’ont pas été totalement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 juin 2024. 

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte au 27 mars 2025 que Madame [P] [E] restait à devoir un arriéré locatif de 3.974,25 euros. 

Il convient de déduire un montant total de 203,34 euros de frais d’assurance qui ne sont pas justifiés. 

Pour le surplus, Madame [P] [E] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette et n’apporte pas la preuve de sa libération. 

Dès lors elle sera condamnée par provision, à verser la somme de 3.770,91 euros à Monsieur [O] au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.197,73 euros à compter du commandement de payer du 26 avril 2024, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les derniers loyers courants ont été réglés avant l’audience. 

Madame [P] [E] a repris le paiement des loyers en septembre 2024 et aucun incident n’est à déplorer depuis janvier 2025. 

Vu la proposition pertinente de Madame [P] [E] qui permet d’envisager d’apurer la dette dans les délais légaux et raisonnables, ses ressources mensuelles et l’absence d’urgences ou de difficultés invoquées par le bailleur, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement dérogatoires, suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [P] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [O] sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Madame [P] [E], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Monsieur [O] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion ; 
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur l’engagement de la caution
Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l'espèce, par acte d'engagement du 8 août 2023, Monsieur [Z] [J] s’est porté caution solidaire de Madame [P] [E] pour le règlement de toutes sommes pouvant être dues par cette dernière, à savoir loyers actuels et révisés, charges locatives, taxes, impôts, frais et dépens de procédure, indemnités d’occupation, ce dans la limite d’un montant maximum de 5.212,80 euros en principal et accessoires correspondant à une année de loyers charges comprises, pour une durée de 3 ans maximum, soit jusqu’au 9 août 2026. 

Le commandement de payer ne lui a pas été dénoncé dans les formes et le délai prévus par l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [Z] [J] sera donc tenu solidairement avec Madame [P] [E], au paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation en cas de résiliation de bail pour non-respect du plan d’apurement, mais sans intérêts. 

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [E] et Monsieur [Z] [J], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer. 

Vu les démarches engagées par Monsieur [O], les défendeurs seront également condamnés in solidum à lui payer une somme de 500 euros pour les frais irrépétibles exposés et non compris dans les dépens. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 août 2023, entre Monsieur [V] [O], représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6], et Madame [P] [E], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 juin 2024 ; 

CONDAMNONS Madame [P] [E] à verser à Monsieur [V] [O], représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6], à titre provisionnel, la somme de 3.770,91 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.197,73 euros à compter du commandement de payer du 26 avril 2024, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers et charges impayés au 27 mars 2025 ; 

DISONS que Monsieur [Z] [J] sera condamné solidairement avec Madame [P] [E] en sa qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur [V] [O], représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] à titre provisionnel, la somme de 3.770,91 euros sans intérêts, au titre des loyers et charges impayés au 27 mars 2025 ; 

AUTORISONS Madame [P] [E] à s'acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 157 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [P] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [V] [O], représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Madame [P] [E] sera condamnée à verser à Monsieur [V] [O], représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6], une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion ; Monsieur [Z] [J] sera condamné solidairement avec Madame [P] [E], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de l’indemnité d’occupation, dans la limite de ses engagements de caution (5.212,80 euros en principal et accessoires déduction faite des sommes éventuellement réglées dans le cadre de cette ordonnance et jusqu’au 9 août 2026 maximum) ; 
REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS Madame [P] [E] et Monsieur [Z] [J] in solidum à verser à Monsieur [V] [O], représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Madame [P] [E] et Monsieur [Z] [J] in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président,