Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 04 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 07 juin 2024
 à Me Caroline GUEDON
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/01324 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4T5P

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 3] HABITAT SEML, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [N] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant













–
EXPOSE DU LITIGE
Par assignation du 10 janvier 2024, la SEML MARSEILLE HABITAT a attrait Monsieur [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail faute de règlement des causes du commandement de payer et de production d’une attestation d’assurance ; ordonner sans délais l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ;condamner Monsieur [M] à lui payer :* la somme de 3.450,81 euros comptes arrêtés au 10 novembre 2023 à titre de provision comprenant les causes du commandement, les loyers et charges échus depuis et l’indemnité d’occupation ; 
* 500 euros en remboursement des frais irrépétibles ; 
* les dépens comprenant le commandement de payer. 
Appelée à l'audience du 4 avril 2024, l'affaire a été retenue et plaidée.

Lors des débats, [Localité 3] HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 4.377,94 euros au 2 avril 2024. 

Cité à étude, Monsieur [N] [M] n’a pas comparu et n’a pas été représenté lors des débats. 

Un rapport de carence a été rendu pour le diagnostif financier et social du locataire qui n’a pas honoré les rendez-vous fixes par le service mandaté. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 juin 2024.


MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Monsieur [N] [M] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à la SEML [Localité 3] HABITAT. 

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 janvier 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 3] HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 21 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail et de paiement d’un arriéré locatif

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, la SEML [Localité 3] HABITAT indique avoir acquis un appartement situé [Adresse 4] depuis le 17 janvier 2023. Ce faisant, elle a repris un bail de location consenti à Monsieur [N] [M]. Ce dernier ne s’acquitte plus des loyers et charges, de sorte qu’un commandement de payer et de justifier d’une assurance lui a été délivré le 16 août 2023. A défaut de règlement intervenu dans le délai de deux mois imparti, elle se dit fondée à obtenir la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire prévue au bail. 

Or, la SEML [Localité 3] HABITAT ne verse à la procédure aucun titre ni preuve de propriété. 

De plus, le bail dit initial, est non signé, non daté. Une page semble manquer, de sorte que si le document se réfère à un numéro de dossier attribué à [M] [N], aucune précision n’est donnée quant à l’identité du bailleur, l’identité du locataire, l’adresse et l’identification du logement, les conditions financières de la location. 

Par ailleurs, la SEML [Localité 3] HABITAT produit un avenant au contrat de location, la mentionnant en qualité de bailleur et M.[M] [N] en qualité de preneur. Ce document précise que « par acte du 17 janvier 2023, HABITAT [Localité 3] a acquis le bien suivant : [Adresse 5] » et que « M. [W] [S] étant titulaire d’un contrat de location signé en date du 1er janvier 2022, il convient de se substituer au précédent propriétaire à compter de la signature de l’acte notarié précité ». Ce contrat de bail n’est ni signé ni daté. 

Enfin, un décompte est établi par la demanderesse à partir de sa présumée acquisition de propriété au 18 janvier 2023. Aucun autre document ne permet de démontrer l’existence d’un lien contractuel entre [Localité 3] HABITAT et Monsieur [M].
Au surplus, en vertu de l'article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Aux termes de ses écritures, la SEML [Localité 3] HABITAT indique que les loyers sont suspendus depuis le 1er juin 2023, suite à un arrêté de mise en sécurité pris le 12 mai 2023 par la ville de [Localité 3]. Cet arrêté fait état de désordres constructifs au droit des façades, casquettes et coursives, notamment « fissuration et éclatement du béton sur la casquette du hall d’entrée de la cage d’escalier G31 ». Il souligne donc que « si les travaux nécessaires pour remédier au danger rendent temporairement inhabitables les appartements desservis par les escaliers G29, G30 et G31, ceux-ci devront être interdits à toute occupation et utilisation jusqu’à l’achèvement des travaux de réparation définitifs ». 

L’article L521-2 du Code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que « Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. »

Il est constant que lorsqu'un arrêté vise des parties communes d'un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers s'applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes. 

La SEML [Localité 3] HABITAT réclame des loyers et charges de janvier à mai 2023, soit quelques mois avant l’arrêté de mise en sécurité, qui questionne le caractère décent du logement loué en contrepartie. Elle réclame ensuite des acomptes eau froide à compter de juin 2023 jusqu’au 2 avril 2024, demande infondée tenant la suspension des loyers et charges toujours en cours. 

Ainsi, en l’absence de toute évidence tant dans le principe que dans le montant d’un arriéré locatif à la charge de Monsieur [M], la demande de provision ne peut prospérer en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile devant la juridiction de référé. 

L’appréciation du bien-fondé des demandes de la SEML [Localité 3] HABITAT suppose, compte tenu des pièces versées aux débats, de trancher la question de la responsabilité du bailleur qui se heurte à des contestations sérieuses. 

Les parties sont renvoyées à mieux se pourvoir. 

Conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile, la partie demanderesse supportera les dépens.




PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection de [Localité 3], statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir tenant l'existence d'une contestation sérieuse ;

DISONS n'y avoir lieu à référé ;

CONDAMNONS la SEML [Localité 3] HABITAT aux dépens ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT