Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 04 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 07 juin 2024
 à Me Yann ARNOUX POLLAK
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/00385 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4M4A

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 13 HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Yann ARNOUX-POLLAK de la SELARL ARNOUX-POLLAK, avocats au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [Z] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparante










EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 12 février 2016, confirmé par un contrat de location du 8 décembre 2020 après exécution d’un plan d’apurement, l’office public de l’habitat, la société 13 HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 315,03 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Madame [Y] par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023 un commandement de payer la somme en principal de 434,55 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 10 janvier 2024, l’office public de l’habitat, la société 13 HABITAT, a attrait Madame [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir : 
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ; ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;condamner Madame [Z] [Y] à lui payer :* la somme de 2.497,61 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 
* une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel avec charges, avec indexation, jusqu'à libération effective des lieux ;
* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, les frais exposés pour parvenir à l’expulsion. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2024 et plaidée.

Représentée par son conseil, la société 13 HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à un montant de 4.219,12 euros, selon décompte en date du 3 avril 2024, terme de mars 2024 inclus.
 
Citée à étude, Madame [Z] [Y] n’a pas comparu et n’a pas été représentée lors des débats.
Aucun diagnostic social et financier de la locataire n'a été transmis au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Madame [Z] [Y] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à 13 HABITAT. 

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
 
En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône par courriel du 2 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
 
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
En l'espèce, le bail conclu le 12 février 2016, continué par contrat de location du 8 décembre 2020, contient une clause résolutoire (article 16. VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 septembre 2023, pour la somme en principal de 434,55 euros.
 
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 novembre 2023.
Madame [Y] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, avec indexation et révision telle que prévue au bail résilié, et de condamner Madame [Y] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 531,31 euros à ce jour.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni qu’une somme de 4.219,12 euros reste due à la date du 3 avril 2024, correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de mars 2024 inclus. 
Il convient néanmoins de déduire de ce décompte un montant global de 194,74 euros qui correspond à des frais de procédure. 
Madame [Y] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de sa dette. 
Elle sera donc condamnée à verser la somme provisionnelle de 4.024,38 euros à 13 HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 janvier 2024. 
En l'absence de Madame [Y] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de lui accorder d'office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires, ce d'autant qu’elle ne règle plus ses loyers et charges depuis septembre 2023. 

Sur les demandes accessoires
 
La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par 13 HABITAT au titre des frais irrépétibles.
 
En revanche, Madame [Y], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer. 
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2016, confirmé par un contrat de location du 8 décembre 2020, entre l’office public de l’habitat, la société 13 HABITAT, et Madame [Z] [Y], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 novembre 2023;
 
ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
 
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

CONDAMNONS Madame [Z] [Y] à verser à l’office public de l’habitat, la société 13 HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit à ce jour un montant de 531,31 euros, avec indexation et révision suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, due à compter du 28 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Madame [Z] [Y] à payer à l’office public de l’habitat, la société 13 HABITAT, une somme provisionnelle de 4.024,38 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 janvier 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 3 avril 2024 et terme du mois de mars 2024 inclus ; 
REJETONS le surplus des demandes ;
REJETONS la demande de l'office public de l'habitat la société 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNONS Madame [Z] [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président