Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 04 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 07 juin 2024
à Me Patrice BALDO
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 07 juin 2024
 à M. [C] [F]
Le 07 juin 2024
 à Mme [I] [F]
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/00395 - N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 2]

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [C] [F]
né le 19 Septembre 1969 à , demeurant [Adresse 3]

comparant en personne 

Madame [I] [F]
née le 06 Mai 1964 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne





EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée à effets au 14 janvier 2008 et un contrat de location à effets au 1er avril 2015, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE a donné à bail à Madame [I] [F] et Monsieur [C] [F] un appartement à usage d'habitation et un garage situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 930,19 euros outre 163,17 euros de provision sur charges pour l’habitation, et de 28,85 euros pour le garage.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE a fait signifier à Madame et Monsieur [F], par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, un commandement de payer la somme de 2.662,75 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 12 janvier 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE a attrait Madame [I] [F] et Monsieur [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
??constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ??ordonner l'expulsion de Madame [I] [F] et Monsieur [C] [F] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,??condamner Madame [I] [F] et Monsieur [C] [F] au paiement des sommes suivantes : 9.930,98 euros outre intérêts de retard d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à libération complète des lieux ;solidairement à 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC solidairement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes rendus nécessaires par la présente procédure, y compris les débours et les frais de dossier SLS.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 avril 2024. 

Représentée par son avocat, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 12.021,34 euros au 1er avril 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus. 

Comparaissant en personne, Madame [I] [F] et Monsieur [C] [F] ont exposé avoir payé l’intégralité de la dette, le virement n’ayant pas été encore crédité au jour de l’audience. Ils ont sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement en indiquant des salaires mensuels de 3.000 euros et 850 euros, outre une commission à percevoir par Monsieur [F] à hauteur de 53.333,33 euros HT. Ils ont proposé des échéances de 200 euros maximum en plus des loyers courants. 

Aucun diagnostic social et financier de la locataire n’a été transmis au tribunal. 

Par courriel du 29 mai 2024, dans le cadre d’une note en délibéré autorisée par le juge, le conseil de la SA ICF a confirmé un règlement des époux [F] de 10 664 € comptabilisé le 2 avril 2024. La bailleresse a toutefois précisé qu’un solde 1356,93€ restait dû pour le terme d’avril 2024. Elle a donc maintenu l’intégralité de ses demandes. 

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ICF justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 20 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
En l'espèce, les deux baux conclus entre les époux [F] et la SA ICF contiennent une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 septembre 2023 tant à Madame qu’à Monsieur [F], pour la somme en principal de 2.662,75 euros.
 
Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées avant l’expiration du délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 novembre 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et de la note en délibéré du 29 mai 2024, qu’une somme de 1356,93 euros reste due à la date du 2 avril 2024, correspondant à l'arriéré locatif, terme du mois d’avril 2024 inclus. 
Dès lors, Madame et Monsieur [F] qui ne contestent pas le principe ni le montant de cette dette, seront condamnés à verser cette somme à titre provisionnel à la SA ICF, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. 
Sur la demande de suspension de la clause résolutoire 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse, que les époux [F] ont bien repris le paiement intégral des derniers loyers courant avant l’audience. 

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des efforts importants et de la bonne foi des locataires, de l’ancienneté du bail, de la qualité du bailleur, ils seront autorisés à s’acquitter de sa dette suivant les modalités prévues au présent dispositif. 

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour les époux [F] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA ICF sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· les époux [F], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SA ICF une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion, 
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires
 
La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par la SA ICF au titre des frais irrépétibles.
 
En revanche, les époux [F], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. 
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au baux conclus avec effets au 14 janvier 2008 pour l’appartement et au 1er avril 2015 pour le garage, entre la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE d’une part, Madame [I] [F] et Monsieur [C] [F] d’autre part, biens situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 14 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [I] [F] et Monsieur [C] [F] à titre provisionnel, la somme de 1.356,93 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, comptes arrêtés au 2 avril 2024, au titre des loyers et charges impayés, terme du mois d’avril 2024 inclus ;
AUTORISONS Madame [I] [F] et Monsieur [C] [F] à s'acquitter de la dette par 7 échéances successives et mensuelles de 193 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette ; 
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; 

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [I] [F] et Monsieur [C] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Madame [I] [F] et Monsieur [C] [F] seront condamnés à verser à la SA ICF SUD-EST MEDITARRANEE une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion ; 
REJETONS le surplus des demandes ; 

DEBOUTONS la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS in solidum Madame [I] [F] et Monsieur [C] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ; 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président