Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 04 Avril 2024


 GROSSE :
 Le 07 juin 2024
 à Me GHEZ Jérémie 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 07 juin 2024
 à Mme [T] [F] 
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/01315 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4T4J

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [N]
né le 04 Juin 1957 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [O] épouse [N]
née le 11 Mars 1959 à [Localité 6] (ALGERIE) (99352), demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDEURS

Madame [T] [F] épouse [F]
née le 24 Novembre 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

Monsieur [W] [F]
né le 03 Février 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
non comparant





EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 9 septembre 2019, Monsieur [B] [N] et Madame [X] [O] épouse [N], ont donné à bail à Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 585 euros outre 85 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, les époux [N] ont fait signifier à Madame et Monsieur [F], par acte de commissaire de justice du 11 août 2023, un commandement de payer la somme de 2.537,79 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 5 février 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [B] [N] et Madame [X] [O] épouse [N], ont donné à bail à Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ordonner l'expulsion sans délais de Madame et Monsieur [F], et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,condamner solidairement Madame et Monsieur [F] au paiement des sommes suivantes : 3.071,44 euros à titre de provision, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et pour le surplus à compter de l’assignation, décompte arrêté au 11 décembre 2023 une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer actuel et aux charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération complète des lieux ;900 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. 
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 avril 2024. 

Représentés par leur avocat, les époux [N] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance en actualisant leur créance à la somme de 4.035,91 euros au 29 mars 2024. Ils ne se sont pas opposés à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, si les derniers versements dont ont fait état les époux [F], étaient effectivement encaissés. 

Comparaissant en personne, Madame [T] [F] a sollicité l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a fait valoir le paiement des loyers courants, et des versements supplémentaires intervenus peu avant l’audience, pour apurer la dette. Elle a mentionné un salaire mensuel de 1.800 euros pour son époux et à hauteur du SMIC pour sa part. Elle a précisé avoir 3 enfants à charge. Elle a donc proposé des échéances mensuelles de 100 euros maximum pour s’acquitter du solde de la dette. 

Le diagnostic social et financier indique une séparation des époux [F] depuis mai 2020. Madame [F] a affirmé avoir accédé à un logement autonome en septembre 2021 et être à jour de ses loyers. Elle a confirmé ne pas s’être désolidarisée du bail. 

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
En l'espèce, le bail conclu le 9 septembre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 août 2023, pour la somme en principal de 2.537,79 euros tant à Madame [F], qu’à Monsieur [F]. 
 
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 octobre 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni qu’une somme de 4.035,91 euros reste due à la date du 21 mars 2024, correspondant à l'arriéré des loyers et charges, terme du mois de mars 2024 inclus. 
Le bail a été, signé par les époux Madame et Monsieur [F], prévoit une clause de solidarité. Si Madame [F] a fait état d’une séparation et de domicile depuis septembre 2021, elle n’en a nullement informé les bailleurs ni son mandataire. Elle ne l’a pas davantage rappelé à l’audience, au cours de laquelle elle a demandé uniquement des délais de paiement et son maintien dans les lieux. Elle n’a pas contesté le principe ni le montant de la dette, soulignant seulement avoir effectué des règlements récents non inclus dans le décompte versé à l’audience. 
Dès lors, Madame et Monsieur [F] seront condamnés solidairement à verser la somme de 4.035,91 euros, à titre provisionnel aux époux [N], en deniers ou quittances pour tenir compte des paiements comptabilisés depuis l’audience. 
Sur la demande de suspension de la clause résolutoire 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte versé par les bailleurs, que Madame et Monsieur [F] ont bien repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des efforts des époux [F] et de leur proposition de règlement, enfin de l’accord des bailleurs, Madame [F] sera autorisée à s’acquitter de la dette suivant les modalités prévues au présent dispositif. 

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame et Monsieur [F] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, les époux [N] seront autorisés à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Madame et Monsieur [F], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés à verser aux époux [N] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion, 
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.



Sur les demandes accessoires
 
L’équité exige de condamner in solidum Madame et Monsieur [F] à payer aux époux [N] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.
 
Parties perdantes, Madame et Monsieur [F] supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer. 
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 septembre 2019, entre Monsieur [B] [N] et Madame [X] [O] épouse [N] d’une part, et Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] d’autre part, portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 11 octobre 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] à verser à Monsieur [B] [N] et Madame [X] [O] épouse [N], à titre provisionnel, la somme de 4.035,91 euros, comptes arrêtés au 21 mars 2024, en deniers ou quittances pour tenir compte des règlements effectués, au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de mars 2024 inclus ;
AUTORISONS Madame [T] [F] à s'acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 112 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette ; 
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; 

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [B] [N] et Madame [X] [O] épouse [N] seront autorisés à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [B] [N] et Madame [X] [O] épouse [N] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion;
REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] à payer à Monsieur [B] [N] et Madame [X] [O] épouse [N] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président