Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 04 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 07 juin 2024
 à Me Eliette SANGUINETTI
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 07 juin 2024
 à M. [H] [M]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/00814 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4PZJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ROUGIER, domiciliée : chez FONCIA [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [H] [M]
né le 03 Mars 1984 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne 










EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature électronique privée à effets au 31 août 2019, la SCI ROUGIER, représentée par son mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE, a donné à bail à Monsieur [H] [M] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 450 euros charges comprises. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ROUGIER a fait signifier à Monsieur [M] par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 1.460,03 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 18 janvier 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI ROUGIER, domiciliée chez son mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE, a attrait Monsieur [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 : 
??constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ??ordonner l'expulsion de Monsieur [M] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ??condamner Monsieur [M] au paiement des sommes suivantes : 2.871,50 euros avec intérêts de droit à compter de l’ordonnance, à titre de provision sur les loyers et charges impayés, somme à parfaire ; une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à libération complète des lieux1.000 euros de dommages et intérêts 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens comprenant le coût du commandement de payer, l’assignation et tous les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières du locatairePrononcer une clause irritante en cas d’octroi de délais de paiement, tenant compte des mensualités couvrant l’arriéré locatif mais également des loyers à venir ; 
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 avril 2024. 

Représentée par son avocat, la SCI ROUGIER a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 4.432,80 euros au 3 avril 2024, hors frais de procédure. 

Monsieur [H] [M] a comparu en personne. Il a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en indiquant reconnaître sa dette, ne pas avoir possédé le RIB de la SCI pour procéder aux paiements, être au chômage et percevoir 1.200 euros d’allocations mensuelles, avoir été en dépression et entouré de personnes malhonnêtes. Il a proposé d’apurer sa dette par échéance de 250 euros maximum. Il a reconnu ne pas avoir réglé les derniers loyers avant l’audience. 

Aucun diagnostic social et financier du locataire n’a été transmis au Tribunal. 

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI ROUGIER justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 3 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail à effets au 31 août 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.460,03 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai des deux mois impartis, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 janvier 2024.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la SCI bailleresse que les derniers loyers et charges n’ont pas été payés par Monsieur [M], ce qu’a confirmé ce dernier. Il ne peut donc bénéficier des délais dérogatoires prévus à l’article précité, ni de l’effet suspensif de la clause résolutoire en résultant. 

Dès lors, devenu occupant sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2023, il convient d'ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, avec les mêmes modalités d’indexation et révision que celles prévues au bail résilié, et de condamner Monsieur [M] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 484,79 euros. 
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé à l’audience, qu’une somme de 4.432,80 euros reste due au 3 avril 2024, correspondant à l'arriéré des loyers et charges, terme du mois d’avril 2024 inclus et hors frais. 
Monsieur [M] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. 
Dès lors, Monsieur [M] sera condamné à verser à la SCI ROUGIER à titre provisionnel, cette somme au titre de l’arriéré locatif. 
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. 

En l’espèce, Monsieur [M] n’a effectué aucun versement depuis août 2023 et ne justifie pas d’une situation financière et professionnelle qui lui permettrait de s’acquitter de l’apurement de sa dette en sus des loyers courants, malgré sa proposition de règlement. Par ailleurs, compte tenu de la qualité de la bailleresse et du montant de la dette, sa demande de délais de paiement sera rejetée. 

Sur les dommages et intérêts 
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
A défaut de justifier de la nature, du principe et de l'étendue d'un préjudice distinct de celui pouvant être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, la SCI ROUGIER sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur les demandes accessoires
 
Monsieur [M], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. 

L’équité commande également qu’il soit condamné à payer à la SCI ROUGIER une somme 500 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer dans le cadre de la présente procédure. 
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effets au 31 août 2019, conclu entre la SCI ROUGIER, représentée par son mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE, et Monsieur [H] [M], portant sur un appartement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 2 janvier 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [M] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ; 
 
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ROUGIER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
 
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

CONDAMNONS Monsieur [H] [M] à payer à la SCI ROUGIER, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 484,79 euros, indemnité due à compter du 2 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [M] à payer à la SCI ROUGIER une somme provisionnelle de 4.432,80 euros, correspondant à l'arriéré des loyers et charges, terme du mois d’avril 2024 inclus et hors frais, comptes arrêtés au 3 avril 2024 ; 
REJETONS la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [H] [M] ; 
REJETONS la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI ROUGIER ; 
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [H] [M] à payer à la SCI ROUGIER une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNONS Monsieur [H] [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ; 
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président