Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 04 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 07 juin 2024
 à Me MONTHEIL Natacha
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 07 juin 2024
 à Me Constance DAMAMME
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/06573 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4CMG

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [O]
né le 19 Novembre 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Natacha MONTHEIL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [R] épouse [O]
née le 04 Avril 1983 à [Localité 5] (JAPON), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Natacha MONTHEIL, avocat au barreau de MARSEILLE




DEFENDERESSE

Madame [E] [C], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE





EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 1er janvier 2017, la SCI MAGES a donné à bail à Madame [E] [P] divorcée [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 530 euros outre 20 euros de provision sur charges.
Par acte notarié du 28 avril 2017, l’appartement a été vendu à Monsieur [S] [O] et Madame [T] [R] épouse [O]. 
Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2022, Monsieur et Madame [O] ont fait signifier à Madame [P] un commandement de payer la somme en principal de 1.152,75 euros et d’avoir à justifier d’une l’assurance locative, en visant la clause résolutoire contractuelle. 
Par assignation du 19 octobre 2023, Monsieur [S] [O] et Madame [T] [R] épouse [O] ont attrait [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, afin de voir : 
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut d’assurance, subsidiairement pour défaut de paiement des loyers et charges, plus subsidiairement pour motifs sérieux et légitimes ; ordonner l'expulsion sans délais de la locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours après la signification de l’ordonnance à venir, la juridiction de céans se réservant la possibilité de liquider cette astreinte ;condamner Madame [C] à leur payer les sommes suivantes : * 681,32, décompte arrêté au 28 septembre 2023, provision correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la somme à l’audience ; 
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel avec charges, avec indexation annuelle suivant les indices prévus au contrat, de la décision à venir jusqu’à libération effective des lieux ;
* la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 7 décembre 2023, renvoyée à la demande des parties et plaidée le 4 avril 2024. 

Lors des débats, représentées par leur conseil respectif, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des motifs. 

Monsieur et Madame [R] [O] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Ils ont actualisé leur créance à un montant de 2.936,11 euros, décompte arrêté au 1er avril 2024. Ils se sont dits fondés à obtenir la résiliation du bail pour défaut de production d’une assurance locative malgré leurs nombreuses sollicitations. Ils ont invoqué subsidiairement un arriéré locatif en raison des règlements irréguliers et partiels de Madame [C] depuis plusieurs mois. Ils ont enfin fait état de nuisances de la locataire et de son fils, qui ont donné lieu à plusieurs plaintes du voisinage (hurlements, insultes et menaces à l’encontre des voisins, bagarres, nuisances sonores…). Ils se sont opposés à l’octroi de tout délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. 
 
Madame [E] [P] divorcée [C] a demandé : 
à titre principal de constater l’existence de contestations sérieuses et de dire n’y avoir lieu à référé ; à titre subsidiaire, de déduire du décompte les frais de procédure et de lui accorder les plus larges délais pour apurer sa dette locative, de suspendre les effets de la clause résolutoire durant ces délais et de rejeter la demande de résiliation pour défaut d’assurance et de congé pour motifs sérieux et légitimes ; à titre infiniment plus subsidiaire, d’écarter l’exécution provisoire en cas de rejet de délais de paiement et de prononcé de l’expulsion ; en tout état de cause, de débouter la demande de frais irrépétibles. Madame [P] a soutenu avoir transmis une attestation au mandataire des époux [O]. Elle a justifié dans le cadre de la présente instance, avoir été couverte sur la période litigieuse. 
Elle a affirmé avoir toujours payé ses loyers et charges. Elle a expliqué que le seul mois de loyer en retard a été causé par son appréciation erronée de la date de versement, soit à la suite de la perception des APL et non au 5 de chaque mois. Elle a donc souligné la mauvaise foi des bailleurs dans la délivrance du commandement de payer, ces derniers ne lui ayant pas laissé le temps de régulariser cette méprise. La dette aurait ensuite augmenté en raison de l’arrêt des APL, les bailleurs n’ayant pas signé de plan d’apurement et la CAF lui ayant donné comme instruction de ne régler que son reste à charge du loyer. 
Sur le congé pour motifs sérieux et légitimes, Madame [P] a rappelé n’avoir rencontré aucune difficulté durant les 7 ans d’occupation précédant le changement de bailleur. Elle a reconnu l’existence de discordes entre le voisinage et son fils. Atteint de troubles psychiatriques (schizophrénie et troubles de l’humeur), ce dernier peut adopter des comportements inadaptés. Il a pu être hospitalisé et fait l’objet actuellement d’un suivi médical avec traitements. Elle a conclu à la stabilisation de son état, son fils ayant par ailleurs le projet de quitter le logement. Elle a déploré l’absence de compréhension du voisinage et des bailleurs, lesquels n’ont pas tenté de conciliation pour restaurer le dialogue avec ses voisins. 
Enfin, elle a sollicité des délais de paiement en faisant valoir des ressources à hauteur de 1945 euros, constituées d’ASS, d’une assurance vieillesse et de l’AAH de son fils. 
Aucun diagnostic social et financier de la locataire n'a été transmis au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
 
En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 octobre 2023, soit au moins six semaines avant la date du 7 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, les époux [O] justifient avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 25 janvier 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
 
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour défaut d’assurance
 
L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié pour défaut d’assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux.

Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance a été délivré à Madame [P] le 12 janvier 2022, suivie d’une sommation d’avoir à justifier d’une assurance également signifiée par huissier de justice le 4 février 2022. Les deux actes visent les dispositions de l'article 7 g) de la loi précitée et la clause résolutoire du bail. 

Madame [P] verse aux débats la copie d’écran d’un SMS envoyé à l’agence mandataire des bailleurs le 7 août 2023. Comme signalé par cette dernière, l’attestation concerne la responsabilité civile. 

Madame [P] produit ensuite trois attestations d’assurance responsabilité locative. Deux émanent de la BPCE Assurances IARD, en date du 29 mars 2024. La première attestation certifie que Madame [P] est titulaire d’un contrat valable à compter du 15 juin 2022 et jusqu’à la prochaine échéance anniversaire le 01/09. La seconde attestation précise qu’elle est valable jusqu’au 25 juillet 2022. 
La troisième attestation, émanant de GMF, datée du 29 mars 2024, est valable jusqu’au 28 juin 2024. 

Dans le silence des attestations sur d'autres éléments permettant de déterminer depuis quelle date Madame [P] est assurée contre les risques locatifs et en l'absence de toutes autres pièces de nature à justifier d'une assurance en cours antérieurement au 15 juin 2022, il convient de constater la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire depuis le 12 février 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Les époux [O] réclament une somme de 2.936,11 euros suivant décompte actualisé au 1er avril 2024, correspondant à l'arriéré des loyers et charges, terme du mois d’avril 2024 inclus et hors frais de toutes natures. 

Madame [P] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée à verser cette somme provisionnelle, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 681,32 euros, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance. 
Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte versé par les bailleurs, que Madame [P] n’a jamais cessé de régler les loyers, en dépit de retards ou de paiements partiels. La moitié de la dette figurant au décompte du 1er avril 2024 correspond à une régularisation des charges de 2020 à 2022, réclamée en décembre 2023. 

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de l’ancienneté du bail, des efforts, de la bonne foi et de la situation personnelle de Madame [P], elle sera autorisée à s’acquitter de sa dette suivant les modalités prévues au présent dispositif. 

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [P] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, les époux [O] seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Madame [P], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser aux époux [O] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion, 
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires
 
L’équité exige de commander Madame [P] à payer aux époux [O] une somme de 500 euros pour les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour la présente procédure. 
 
Partie perdante, Madame [P] supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. 
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter. 

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 2017, entre la SCI MAGES dans les droits de laquelle viennent Monsieur [S] [O] et Madame [T] [R] épouse [O], et Madame [E] [P] divorcée [C], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 février 2022 ;
CONDAMNONS Madame [E] [P] divorcée [C] à verser à Monsieur [S] [O] et Madame [T] [R] épouse [O], à titre provisionnel, la somme de 2.936,11 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 681,32 euros, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers et charges impayés, décompte actualisé au 1er avril 2024 et terme du mois d’avril 2024 inclus ; 

AUTORISONS Madame [E] [P] divorcée [C] à s'acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 81 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette ; 
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; 

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [E] [P] divorcée [C] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [S] [O] et Madame [T] [R] épouse [O] seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Madame [E] [P] divorcée [C] sera condamnée à verser à Monsieur [S] [O] et Madame [T] [R] épouse [O] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou son mandataire, ou son expulsion;
REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS Madame [E] [P] divorcée [C] à verser la somme de 500 euros à Monsieur [S] [O] et Madame [T] [R] épouse [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Madame [E] [P] divorcée [C] aux entiers dépens ; 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président