Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 04 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 07 juin 2024
 à Me ARNAUD Candice 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 07 juin 2024
 à M. [J] [V] 
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/06256 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4ABT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ENDOUME-SAMATAN, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Candice ARNAUD, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [J] [V]
né le 08 Novembre 1970 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

comparant en personne











EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 7 mai 2021, la SCI ENDOUME SAMATAN a donné à bail à Monsieur [J] [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 490 euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ENDOUME SAMATAN a fait signifier à Monsieur [V], par acte d’huissier de justice du 31 mai 2023, un commandement de payer la somme de 1.446,32 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Le même jour, l’huissier de justice a signifié un courrier du bailleur à Monsieur [V] de mise en demeure, en outre du paiement de l’arriéré de loyers et charges, d’avoir à justifier d’une assurance dans le délai d’un mois sous peine d’une procédure d’expulsion. 

Par assignation du 28 août 2023, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI ENDOUME SAMATAN a attrait Monsieur [J] [V] devant le juge des référés du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir principalement d’obtenir l’expulsion du locataire par acquisition de la clause résolutoire faute de règlement des causes du commandement de payer, outre sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation. 

L’affaire a été appelée le 7 décembre 2023, renvoyée et retenue le 4 avril 2024. 

Représentée par son avocat, la SCI ENDOUME SAMATAN a sollicité, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de : 
prononcer l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation consécutive du bail liant les parties faute de règlement des causes du commandement dans le délai de 2 mois;Prononcer l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation consécutive du bail liant les parties faute d'avoir justifié de l'attestation d'assurance locative obligatoire malgré les multiples demandes formulées par la SCI ENDOUME-SAMATAN;En conséquence :
ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [V] des lieux dont s'agit à Marseille 13007, [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique, ainsi que la restitution des clés, sans qu'aucun délai ne puisse lui être accordé pour vider les lieux, et ce sous astreinte d'une somme de 100 euros par jour de retard à vider les lieux à compter du jour de la signification de la présente assignation,condamner Monsieur [J] [V] à verser à la SCI ENDOUME-SAMATAN la somme provisionnelle de 2.932,22 € au titre de la dette locative, sauf à parfaire ou à actualiser;fixer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 505,05 € jusqu'à la libération des lieux et restitution des clefs;condamner Monsieur [J] [V] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer signifié (122,81 €).La SCI bailleresse a précisé que les causes du commandement de payer ont été régularisées en juin mais Monsieur [V] s’est de nouveau abstenu de s’acquitter des loyers et charges du mois de juillet 2023. Au jour de l’audience, la dette locative s’élève à un montant de 3.437 euros, terme du mois d’avril 2024 inclus. Dès lors la SCI ENDOUME s’est dite fondée à obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Elle s’est opposée à tout octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. 
Comparaissant en personne, Monsieur [J] [V] a contesté le montant de la dette. Il a exposé que des versements n’avaient pas été comptabilisés, une partie des charges régularisées ne lui est pas imputable et une fuite d’eau a été régularisée tardivement. Il a en revanche admis ne pas avoir souscrit d’assurance. Indiquant percevoir un salaire mensuel de 1500 euros par mois, il a proposé de s’acquitter de sa dette à hauteur de 150 euros par mois. Il a demandé de pouvoir rester dans les lieux et des délais de paiement. 

Un rapport de carence pour le diagnostic social et financier du locataire a été rendu. 

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

La SCI ENDOUME SAMATAN, SCI familiale, justifie d’une copie de l’assignation notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 août 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 7 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
 
L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet que dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En présence simultanée d'une demande d'acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d'abord le fondement relatif au défaut d’assurance, de nature à chronologiquement entraîner l'acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié à défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 31 mai 2023 n’enjoint pas à Monsieur [V] d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance locative visant les dispositions de l'article 7 g) de la loi précitée et la clause résolutoire contenue au bail. 

La signification du courrier effectuée par huissier de justice le même jour, évoquant cette fois la nécessité pour Monsieur [V] d’avoir à justifier d’une assurance locative dans un délai d’un mois, n’est pas un commandement de payer, ne vise aucune disposition légale ni la clause résolutoire contenue au bail. 

La demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance sera en conséquence rejetée.

En revanche, l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
En l'espèce, le bail conclu le contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mai 2023, pour la somme en principal de 1.446,32 euros, soit 505,05 euros au titre des loyers et charges de mai 2023 et 941,27 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2021. 

Monsieur [V] conteste le montant de la régularisation des charges en arguant n’être entré dans les lieux que le 1er avril 2021, cette date n’ayant pas été prise en compte dans le décompte fourni par la SCI ENDOUME SAMATAN.

Il résulte d’un courrier versé à la procédure, adressé le 5 avril 2023 par la SCI ENDOUME SAMATAN à Monsieur [V] qu’il a été retenu une quote-part de 8/12 de 2.131,91, avec déduction d’une somme de 480 euros au titre des provisions versées. Le bail est à effet au 7 mai 2021. Monsieur [V] admet dans un courrier en réponse adressé le 28 septembre 2023 à la SCI ENDOUME et à l’audience, être entré dans les lieux le 1er avril 2021. Partant, la SCI ENDOUME n’a retenu que 8 mois de charges dues pour l’année 2021, soit à compter de mai 2021, ce qui est conforme au bail signé. Elle est fondée à solliciter le montant de 941,27 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2021. 
 
Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées avant l’expiration du délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 juillet 2023. 
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la SCI bailleresse que les derniers loyers et charges n’ont pas été payés par Monsieur [V], ce dernier ne rapportant pas la preuve de paiements postérieurs à janvier 2024. Il ne peut donc bénéficier des délais dérogatoires prévus à l’article précité, ni de l’effet suspensif de la clause résolutoire en résultant. 

Dès lors, devenu occupant sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2023, il convient d'ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [V] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 504,05 euros à ce jour.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé à l’audience, qu’une somme de 3.437 euros reste due, correspondant à l'arriéré des loyers et charges, terme du mois d’avril 2024 inclus. 
Monsieur [V] évoque des règlements non comptabilisés par la SCI ENDOUME SAMATAN. Il apparaît à l’examen de l’ensemble des documents qu’il produit, quittances et preuves de virement, que l’ensemble des sommes versées ont bien été déduites du décompte actualisé au 20 mars 2024. La somme globale réclamée, dont il convient de soustraire un montant de 15 euros au titre des frais d’huissier, correspondent à la régularisation des charges 2021 (941,27 euros) et aux loyers de juillet 2023, février 2024, mars 2024 et avril 2024 qui n’ont pas été intégralement réglés. 
Dès lors, Monsieur [V] sera condamné à verser à la SCI ENDOUME SAMATAN à titre provisionnel, la somme de 3.421,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 4 avril 2024 et terme du mois d’avril 2024 inclus. 
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, au regard du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des efforts de Monsieur [V] qui a réglé la majorité de ses loyers et de sa situation professionnelle, de l’absence de besoins particuliers allégués par la SCI bailleresse, Monsieur [V] sera autorisé à s’acquitter de sa dette suivant les modalités prévues au présent dispositif. 

Sur les demandes accessoires
 
Monsieur [V], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer. 

L’équité commande également qu’il soit condamné à payer à la SCI ENDOUME SAMATAN une somme 500 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer dans le cadre de la présente procédure. 
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

REJETONS la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance formulée par la SCI ENDOUME SAMATAN à l’encontre de Monsieur [J] [V] ; 
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mai 2021 entre la SCI ENDOUME SAMATAN et Monsieur [J] [V], portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 juillet 2023 ;

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [J] [V] ; 
 
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ENDOUME SAMATAN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
 
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

CONDAMNONS Monsieur [J] [V] à payer à la SCI ENDOUME SAMATAN, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit à ce jour un montant de 504,05 euros, indemnité due à compter du 31 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [V] à payer à la SCI ENDOUME SAMATAN une somme provisionnelle de 3.421,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 4 avril 2024 et terme du mois d’avril 2024 inclus ; 
AUTORISONS Monsieur [J] [V] à s'acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 142 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette ; 
PRECISONS qu'à défaut du paiement d'une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible;

RAPPELONS que la décision de report ou d'échelonnement des sommes dues, suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues n'étant pas davantage encourues pendant le cours des délais ;

REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [V] à payer à la SCI ENDOUME SAMATAN une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNONS Monsieur [J] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président