Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 04 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 07 juin 2024
 à Mme [C] [Z] 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/06090 - N° Portalis DBW3-W-B7H-37EP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE AIX-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Mme [C] [Z] 





DEFENDEUR

Monsieur [X] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant










EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 26 novembre 2013, l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 6] PROVENCE AIX-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE, a donné à bail à Monsieur [X] [D] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 412,50 euros, outre 193,74 euros de provision sur charges. 
Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT [Localité 6] PROVENCE a fait signifier à Monsieur [D] par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2023 un commandement de payer la somme de 1.510,44 euros en principal, visant la clause résolutoire.
Par assignation du 25 septembre 2023, l'office public de l'habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE, a attrait Monsieur [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834-835 du code de procédure civile, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ;condamner Monsieur [D] à lui payer :* une provision de 1.639,50 euros au titre de l’arriéré locatif, comptes arrêtés au 14 septembre 2023 ; 
* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, indexé selon les clauses du bail, depuis la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux ; 
* 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais d'exécution de la décision à venir.
Appelée à l'audience du 21 décembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 4 avril 2024 et plaidée. 

Représentée par sa chargée de gestion au sein de la Direction du contentieux dûment munie d’un pouvoir, HABITAT [Localité 6] PROVENCE, a maintenu l'intégralité de ses demandes telles qu'exposées dans l'acte introductif d'instance. L’office public a actualisé sa dette à un montant de 1.754 euros, comptes arrêtés au 2 avril 2024. Indiquant une reprise des loyers courants par Monsieur [D], il ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement dérogatoires avec suspension de la clause résolutoire. 

Cité à étude, Monsieur [X] [D] n’a comparu et n’a pas été représenté lors des débats.

Le diagnostic social et financier du locataire, en date du 29 septembre 2023, précise que les ressources mensuelles de Monsieur [D] s’élèvent à 1.094 euros. Monsieur [D] sollicite depuis des années une mutation dans un logement plus petit suite au depart de ses enfants, sans succès. Retraité, il bénéficie du minimum vieillesse. Il a peu d’aide au logement, n’a jamais pris contact avec les services sociaux, ne connaît ni 
ses droits ni les aides potentielles, n’a pas les moyens de régler une mutuelle mais n’a pas droit à la gratuité des soins. Des démarches ont été engagées pour un soutien financier, administratif et social. 

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Monsieur [X] [D] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à HABITAT [Localité 6] PROVENCE.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT [Localité 6] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 21 juin 2023, une réponse lui ayant été retournée le 5 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 26 novembre 2013 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juin 2023, pour la somme en principal de 1.510,44 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 août 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [D] reste devoir la somme de 1.754,51 euros, à la date du 2 avril 2024, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure et correspondant à l'arriéré des loyers et charges, terme du mois de mars 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [D], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Il sera donc condamné par provision, au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que Monsieur [D] a bien repris le paiement intégral du loyer courant.

Compte tenu de l’ancienneté du bail, de la bonne foi de Monsieur [D] et de sa situation personnelle, avec l’accord du bailleur, des délais de paiement dérogatoires lui seront accordés suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [X] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [X] [D], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à HABITAT [Localité 6] PROVENCE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par HABITAT [Localité 6] PROVENCE au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Monsieur [X] [D], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d'assignation.

Il n'y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d'une décision dont l'exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit la possibilité qu'ils restent à la charge du créancier lorsqu'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu'en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 novembre 2013, entre l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 6] PROVENCE AIX-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE, et Monsieur [X] [D], portant sur un appartement à usage d’habitation [Adresse 4] [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 août 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [D] à verser à l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 6] PROVENCE AIX-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 1.754,51 euros, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 2 avril 2024 et terme du mois de mars 2024 inclus ;
AUTORISONS Monsieur [X] [D] à s'acquitter de la dette par 35 échéances successives et mensuelles de 50 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [X] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Monsieur [X] [D] sera condamné à verser à HABITAT [Localité 6] PROVENCE une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;
REJETONS le surplus des demandes ; 

DEBOUTONS l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 6] PROVENCE AIX-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Monsieur [X] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d'assignation ; 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président