Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 04 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 07 juin 2024
 à Me Philippe RULLIER
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/01674 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4VQN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. RGA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Philippe RULLIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDEUR

Monsieur [J] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant














EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 9 juin 2017, la SCI RGA a donné à bail à Monsieur [J] [S] un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 550 euros charges comprises. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI RGA a fait signifier à Monsieur [J] [S] par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 14.242,66 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 31 janvier 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI RGA a attrait Monsieur [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 
??constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ??ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [S] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’à libération effective des lieux ; Autoriser le transport des effets du locataire dans tout garde-meuble, aux risques et frais de celui-ci ; ??condamner Monsieur [J] [S] au paiement des sommes suivantes : 15.419,12 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 décembre 2023, outre de retard au taux légal et capitalisation des intérêts ; d'une indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 1.139,06 euros due à compter du 31 décembre 2023 jusqu’à libération complète des lieux, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ;2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC et les dépens. 
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 avril 2024. 

Représentée par son avocat, la SCI RGA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 16.007,35 euros au 18 janvier 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus. 

Cité à étude, Monsieur [J] [S] n’a pas comparu et n’a pas été représenté lors des débats. 

Aucun diagnostic social et financier du locataire n’a été transmis au Tribunal. 

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Monsieur [J] [S] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à SCI RGA. 

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI RGA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 31 otobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 9 juin 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 octobre 2023, pour la somme en principal de 14.242,66 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai des deux mois impartis, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 décembre 2023.
Monsieur [S] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur séquestration, leur mise en enchères ou les déclarer abandonnés, ces demandes faites par anticipation demeurant à ce stade purement hypothétiques.
Il n'apparaît pas davantage nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution, tandis que le recours à la force publique est de nature à favoriser la bonne exécution de la présente ordonnance. 
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
La demande de majoration de l’indemnité d’occupation en application de la clause pénale prévue au contrat de bail formulée par la SCI RGA ne peut prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 588,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni qu’une somme de 16.007,35 euros reste due à la date du 18 janvier 2024, correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de janvier 2024 inclus. 
Monsieur [J] [S] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. 
Il sera donc condamné à verser cette somme provisionnelle à la SCI RGA avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
En application de l'article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la présente ordonnance.
En l'absence de Monsieur [S] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de lui accorder d'office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires, ce d'autant que les premiers impayés datent de juillet 2021 et qu’il ne règle plus ses loyers et charges depuis juin 2023. 

Sur les demandes accessoires
 
L’équité exige de condamner Monsieur [S], partie perdante, à payer à la SCI RGA une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles. Il supportera également la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 2017, entre la SCI RGA et Monsieur [J] [S], portant sur un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 30 décembre 2023 ;
 
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ; 
 
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI RGA, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
 
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

CONDAMNONS Monsieur [J] [S] à verser à la SCI RGA, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 588,23 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, indemnité due à compter du 30 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [S] à verser à la SCI RGA une somme provisionnelle de 16.007,35 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de janvier 2024 inclus et comptes arrêtés au 18 janvier 2024 ; 
ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil ; 
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [S] à verser à la SCI RGA une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNONS Monsieur [J] [S] aux entiers dépens ; 
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président