Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame BOINE
Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 12 décembre 2024
 à Me MURATSAN.
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/00833 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4P6K

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [P]
né le 05 Juillet 1972 à [Localité 8] (13)
demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Nara MURATSAN, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [J] [M] [B]
demeurant [Adresse 2]
non comparant













–EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 2 janvier 2023, Monsieur [Z] [P] a consenti à Monsieur [J] [M] [B] un bail d'habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 4], dans le quatorzième [Localité 7] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 670,62 euros outre 69,25 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [J] [M] [B] le 4 octobre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 5.740 euros en principal et de justification d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, Monsieur [Z] [P] a fait assigner en référé Monsieur [J] [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, au 5 novembre 2023 pour la justification d’assurances et au 5 décembre 2023 pour le paiement de la dette locative ;sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 7.600 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 10 janvier 2023, somme à parfaire au jour de l’audience,l'expulsion immédiate de Monsieur [J] [M] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et autorisation de transport et séquestration des objets mobiliers (…), sous astreinte de 20 euros par jour de retardla suppression des délais de grâce prévus aux articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution (CPCE),sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant mensuel du loyer et des charges habituellement pratiqués, avec indexation, à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux et la restitution des clés,sa condamnation au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 avril 2024. Une réouverture des débats a été ordonnée par jugement rendu le 27 juin 2024 aux fins de production par la requérante d’un justificatif de propriété comprenant la désignation exacte du bien loué.

La composition de la juridiction a changé.

A l'audience du 10 octobre 2024, Monsieur [Z] [P], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Il a indiqué que l’adresse visée à l’assignation était conforme à la matrice cadastrale, versée au débat.

Monsieur [J] [M] [B], cité à étude, n’est ni comparant ni représenté.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur l’adresse des lieux, le titre de propriété, s’agissant d’un acte de vente du 17 juin 2010, indique un ensemble immobilier situé au [Adresse 5], s’agissant du lot 109 de l’immeuble GH, 9ème étage. La matrice cadastrale et le plan des lieux indiquent que l’immeuble litigieux se situe bien au [Adresse 1].

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 1er février 2024 a été dénoncée le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 4 avril 2024.

Par conséquent, Monsieur [Z] [P] est recevable en ses demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 7 g) de cette loi impose au locataire l’obligation de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa (...) »

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 2 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 octobre 2023, pour la somme en principal de 5.740 euros. Cette clause ne vise pas le défaut d’assurance.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 décembre 2023.

Monsieur [J] [M] [B] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [J] [M] [B] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [J] [M] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 620 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [J] [M] [B] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis que Monsieur [J] [M] [B] reste devoir la somme de 9.460 euros, à la date du 4 avril 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [J] [M] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 9.460 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [M] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.


Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Z] [P], Monsieur [J] [M] [B] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 2 janvier 2023 entre Monsieur [Z] [P] d’une part et Monsieur [J] [M] [B] d’autre part, concernant l'appartement situé au [Adresse 3], dans le [Localité 9] sont réunies à la date du 5 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [M] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
 
DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [M] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] [B] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit six cent vingt euros (620 euros) à ce jour, à compter du 5 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] [B] à verser à Monsieur [Z] [P], à titre provisionnel, la somme de neuf mille quatre cent soixante euros (9.460 euros) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) au 4 avril 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] [B] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] [B] à verser à Monsieur [Z] [P] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


Le greffier, La présidente