Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION (JCP) — 10 janvier 2025

5AA Minute N° 


N° RG 24/00536 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GOLO



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 10 JANVIER 2025




JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [K] [U]







DEMANDEUR

HABITAT DE LA [Localité 6] - O.P.H. DE LA [Localité 6]
dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [W] [F], assistante contentieux, mandatée





DEFENDEUR

Monsieur [R] [V]
né le 22 Mars 1989 à [Localité 3], 
demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Sylvie MARTIN, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Elise BONNET, avocat au barreau de POITIERS

 


DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 NOVEMBRE 2024


ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 20 DECEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025



Copie exécutoire délivrée le 
à


EXPOSE DU LITIGE
 
Suivant acte sous seing privé du 13 octobre 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] a donné à bail à Monsieur [R] [V] un logement situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 335,42 € outre une provision mensuelle sur charges de 140,98 €.

Le 25 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [R] [V] pour un montant en principal de 1 807,54 € au titre des loyers et charges dus à cette date.
 
Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne a fait assigner en référé Monsieur [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire;
- prononcer l’expulsion de Monsieur [R] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;
- condamner Monsieur [R] [V] au paiement d'une provision d'un montant de 2 521,69 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges, outre les dépens.

Après un renvoi ordonné à la demande de Monsieur [R] [V], l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], lors de l’audience du 22 novembre 2024, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 3 043,46 €, précisant s’opposer à toute demande de délais, Monsieur [R] [V] n’ayant pas repris le paiement des loyers courants.

Monsieur [R] [V] a fait plaider le rejet des demandes du bailleur, et proposé subsidiairement de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités, avec suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024, date prorogée au 10 janvier 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. 

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 25 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention contre les expulsions locatives de la [Localité 6] le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.


Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux baux signés après le 28
juillet 2023, dispose que tout contrat d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 25 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 26 mai 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 3 043,46 € au 31 octobre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’octobre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Monsieur [R] [V] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] une provision de 3 043,46 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, l’examen du décompte produit aux débats démontre que Monsieur [R] [V] n’a rien versé depuis le mois de septembre 2024. Dès lors, il y a lieu de rejeter sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.
 
L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens
 
Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner Monsieur [R] [V] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer. 

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS :
 
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :

ACCORDONS l’aide juridictionnelle provisoire à Monsieur [R] [V] ;

DÉCLARONS recevable l'action de l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 6] ;

CONSTATONS à la date du 26 mai 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] et Monsieur [R] [V] portant sur le logement situé à [Adresse 4] ;

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [R] [V] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [R] [V] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [R] [V], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables qui seront à régulariser ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] une provision de 3 043,46 € (trois mille quarante-trois euros quarante-six centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 31 octobre 2024, incluant l’indemnité d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de novembre 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [R] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 6] une provision sur l’indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours (363,66 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (153,27 €) ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [V] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.


LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES