Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION (JCP) — 10 janvier 2025

5AA Minute N° 


N° RG 24/00623 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GPAU



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 10 JANVIER 2025




JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [L] [T]







DEMANDEUR

HABITAT DE LA [Localité 5] - O.P.H. DE LA [Localité 5]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [F] [E], assistante contentieux, mandatée




DEFENDEURS

Monsieur [S] [Z]
né le 10 Avril 1972 à [Localité 4],
et
Madame [K] [Z]
née le 25 Mai 1976 à [Localité 4], 
demeurant tous deux [Adresse 1]

Non comparants, non représentés 

 

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 NOVEMBRE 2024


ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 20 DECEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025



Copie exécutoire délivrée le 
à



EXPOSE DU LITIGE
 
Suivant acte sous seing privé du 11 juillet 2016, l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 5] a donné à bail à Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] un logement situé à [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 498,24 €.

Le 16 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] pour un montant de 2 690,58€ au titre des loyers et charges dus à cette date.
 
Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne a fait assigner en référé Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire;
- prononcer l’expulsion de Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique;
- condamner solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] au paiement d'une provision d'un montant de 3 694,32 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges, outre les dépens.

Un diagnostic de la situation financière de Monsieur [S] [Z] a été établi le 19 novembre 2024.

Lors de l’audience du 22 novembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 3 682,44 et à indiquer qu’il ne serait pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Assignés à domicile, les défendeurs n’ont pas comparu à l’audience et n’y étaient pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024, date prorogée au 10 janvier 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. 

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 2 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales de [Localité 3] le 11 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 16 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 17 mars 2024. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 3 682,44 € au 14 novembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’octobre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] à verser au bailleur une provision de 3 682,44 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des indications données par l’évaluation établie par la Direction de l’action sociale du Département de la [Localité 5] le 19 novembre 2024 que Madame [K] [Z] ayant quitté le domicile familial sans laisser d’adresse, alors qu’elle était en charge du budget du ménage, Monsieur [S] [Z] s’est trouvé en difficulté ; toutefois, alors qu’il travaille en CDI et dispose de revenus suffisants à hauteur de 1 880 € par mois, il a pu être aidé dans le cadre d’une mesure d’accompagnement budgétaire et déposer un dossier de surendettement ; il a repris le paiement de la part du loyer qui lui revient après allocations, et le bailleur consent à des délais de paiement suspensifs.

Les défendeurs sont donc fondés à obtenir des délais de paiement dans les conditions qui seront précisées au dispositif, ces délais suspendant les effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens
 
Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] in solidum aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.
 
La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS
 
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l'action de l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 5] ;

CONSTATONS à la date du 17 mars 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] d’une part, bailleur, et Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] d’autre part, preneurs, portant sur le logement situé à [Adresse 6] ; 

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] à une somme égale au montant du loyer mensuel (572,64 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les provisions sur les charges récupérables (39,29€) qui seront à régulariser ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] une provision de 3 682,44 € (trois mille six cent quatre-vingt-deux euros quarante-quatre centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 14 novembre 2024, incluant l’indemnité d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

ACCORDONS cependant à Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] à s'acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 100€ (cent euros) puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d'apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
qu'à défaut par Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] d'avoir libéré les lieux et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] seront tenus in solidum à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d'une provision sur l’indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée plus haut ;
DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ; 

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS