Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION (JCP) — 10 janvier 2025

5AA Minute N° 


N° RG 24/00614 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GO7V



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 10 JANVIER 2025




JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [G] [K]







DEMANDEUR

HABITAT DE LA [Localité 6] - O.P.H. DE LA [Localité 6]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Monsieur [P] [E], assistant contentieux, mandaté




DEFENDERESSE

Madame [U] [Z]
née le 30 Mars 1971 à [Localité 5], 
demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne


 

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 NOVEMBRE 2024


ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 20 DECEMBRE 2024, DATE PROEOGEE AU 10 JANVIER 2025

Copie exécutoire délivrée le 
à







EXPOSE DU LITIGE
 
Suivant acte sous seing privé du 11 octobre 2013, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] a donné à bail à Madame [U] [Z] un logement situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 230,71 €.

Le 10 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [U] [Z] pour un montant de 2 747,79 € au titre des loyers et charges dus à cette date.
 
Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne a fait assigner en référé Madame [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir:

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire;
- prononcer l’expulsion de Madame [U] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;
- condamner Madame [U] [Z] au paiement d'une provision d'un montant de 3 106,47 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges, outre les dépens.

Un diagnostic social et financier de Madame [U] [Z] a été communiqué en cours d’instance.

Le 21 octobre 2024, la Commission de surendettement de particuliers de [Localité 3] a reçu la déclaration de surendettement de Madame [U] [Z], et a orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Lors de l’audience du 22 novembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 3 110,49 € et à indiquer qu’il ne serait pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, dans la mesure où la locataire a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable.

Comparant en personne, Madame [U] [Z] a indiqué souhaiter rester dans le logement loué.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024, date prorogée au 10 janvier 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. 

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 10 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention contre les expulsions locatives le 11 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 10 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 11 août 2024. La provision à valoir sur l’’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 3 110,49 € au 20 novembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’octobre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Madame [U] [Z] à verser au bailleur une provision de 3 110,49 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation. 

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 VI et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge, qui constate l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’examen du décompte de créance que Madame [U] [Z] a repris le paiement des loyers ; le diagnostic social et financier permet de constater que sa situation financière s’est dégradée suite à un licenciement, mais qu’elle bénéficie depuis le mois de mars 2024 d’une mesure d’aide à la gestion de son budget et qu’elle a déposé un dossier de surendettement incluant la dette de loyers. Il convient par conséquent de suspendre les effets de la clause résolutoire, ce à quoi consent le bailleur, en contrepartie du paiement du loyer courant, jusqu’à, selon, la décision imposant l’effacement, la décision statuant sur la contestation éventuelle à la décision de ladite Commission, ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Sur les dépens
 
Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner Madame [U] [Z] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.
 
La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS :
 
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l'action de l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 6] ;

CONSTATONS à la date du 11 août 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] et Madame [U] [Z] portant sur le logement situé à [Adresse 4] ; 

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [U] [Z] à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] à une somme égale au montant du loyer mensuel (388,32 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, augmenté des provisions pour charges à hauteur de 73,87 € qui seront à régulariser ;

CONDAMNONS Madame [U] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] une provision de 3 110,49 € (trois mille cent dix euros quarante-neuf centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 20 novembre 2024, incluant l’indemnité d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à Madame [U] [Z] un délai de paiement jusqu’à, selon, la décision imposant l’effacement, la décision statuant sur la contestation éventuelle à la décision de la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 3], ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DISONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer ou des charges à leur terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
qu'à défaut par Madame [U] [Z] d'avoir libéré les lieux et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
Madame [U] [Z] sera tenue à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d'une provision sur l’indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée plus haut ;
DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ; 

CONDAMNONS Madame [U] [Z] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DISONS qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de Nous ressaisir par la transmission de la décision constituant le terme des délais fixés ci-dessus, afin de statuer sur le sort de la clause résolutoire et sur d’éventuels nouveaux délais de paiement ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS