Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 6 - PAF — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de [Localité 11]



JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND


Chambre 5/Section 6 - PAF
AFFAIRE: N° RG 24/11031 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2DUR
N° de MINUTE : 25/968


DEMANDEUR

La COMMUNE DE [Localité 12] 
prise en la personne de son maire
[Adresse 2]
[Localité 10]
représentée par Maître [J], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0498


C/


DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] 
pris en la personne de son syndic en exercice, la société COYSEVOX
[Adresse 8]
[Localité 9]
représentée par Maître Stéphanie DUGOURD de la SELARL HDLA - AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0344


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant sur délégation du Président du Tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 01 avril 2025.


JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.





EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] est composé de 40 lots de copropriété dont 22 lots à usage d’habitation.

Par arrêté préfectoral du 05 novembre 2024, le Préfet de la SEINE-[Localité 12] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] de supprimer dans un délai d’un mois l’accessibilité au plomb dans les parties communes de l’immeuble, qui représente un danger imminent pour la santé des personnes.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 novembre 2024 réceptionnée le 22 novembre 2024, cet arrêté a été notifié au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 05 novembre 2024, la Commune de SAINT DENIS a assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] devant le Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY selon la procédure accélérée au fond et demande au Président de :
- désigner tel administrateur qu’il plaira à l’effet d’administrer le syndicat des copropriétaires [Adresse 5];
- fixer la durée de la mission de l’administrateur provisoire à une durée minimale de 12 mois;
- donner mission à l’administrateur provisoire ainsi désigné de :
 * de se faire remettre par le cabinet COYSEVOX les fonds éventuellement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat ;
 * d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d’urgence de faire procéder à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
 * de prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ;
- confier à l’administrateur provisoire désigné tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- réserver les dépens.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 06 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] SAINT-DENIS [Adresse 1]) demande au Président du Tribunal de :
- rejeter la demande de la commune de [Localité 12] aux fins de désignation d’un administrateur provisoire,
- condamner la Commune de [Localité 12] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 12] [Adresse 1]) la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’avis du Ministère public a été sollicité par email du 27 novembre 2024.

A l’audience du 1er avril 2025, le demandeur et le défendeur ont maintenu leurs demandes telles qu’elles résultent respectivement de l’assignation et de leurs conclusions notifiées par le RPVA.

Le Président du Tribunal a autorisé le défendeur à lui communiquer une note en délibéré au plus tard le 16 avril 2025 inclus contenant l’état actuel de la trésorerie, le protocole d’accord transactionnel du 20 décembre 2025 avec M. [I] et un état financier contenant les ressources et charges du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à SAINT-DENIS et a autorisé le demandeur à transmettre une note en délibéré en réponse au plus tard le 02 mai 2025 inclus.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Par message RPVA du 15 avril 2025, le Syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 5] a communiqué une note en délibéré et 5 pièces au contradictoire du demandeur.

Par message RPVA du 02 mai 2025, la Commune de [Localité 12] a communiqué une note en délibéré en réponse.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire. 

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire

En application de l’article 29-1 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. 

Ce même article prévoit que le Président du Tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 06 novembre 2024 que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a approuvé un budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 de 25 000 euros alors que le budget 2024 clos est d’une montant de charges nette de 31 093,94 euros et qu’il n’est pas justifié du motif de la baisse du montant du budget pour la fixation du budget prévisionnel de l’exercice 2025.

En outre, la balance générale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] au 31 mars 2025 met en évidence :
- une dette totale des copropriétaires d’un montant de 53 168,61 euros, soit 2,13 fois le budget prévisionnel 2025,
- des dettes d’un montant particulièrement important pour certains copropriétaires tel que la SCI FAMILLE BELKACEMI (37 203,48 euros) et M. [X] [B] (19 269,40 euros) ;
- l’absence d’encaissement du prix de la vente forcée du bien de M. [B].

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ne justifie pas d’actions mises en oeuvre permettant de rétablir à court terme l’équilibre financier de la copropriété.

En conséquence, il résulte de l’ensemble de ces éléments que l'équilibre financier du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] est gravement compromis, ce qui justifie la désignation d’un administrateur provisoire avec la mission prévue au dispositif.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 481-1 6° du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du même code et la nature de l’affaire ne commande pas de l’écarter.





Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

Le Président du Tribunal judiciaire, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

Désigne la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [P] [C], administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 7] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 4] afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, le cas échéant, procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires de la copropriété et de procéder à la clôture des opérations de liquidation .

Confie audit administrateur tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic et ce, pour une durée de UN (1) an à compter de la date du présent jugement ;

Dit que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu’il pourra y mettre fin, sur requête ou en référé, étant précisé que le Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY ou le juge des référés du Tribunal judiciaire de BOBIGNY devra être saisi avant l’expiration de la mission ;

Fixe à 1 500 euros la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’administrateur, qui sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la copropriété, à titre d’avance sur charges ou, à défaut de fonds disponibles, avancées par le requérant,

Dit que le présent jugement sera notifié en lettre recommandée avec accusé de réception par les soins de l’administrateur provisoire aux copropriétaires ;

Dit qu’en cas de difficultés, il en sera référé au Tribunal judiciaire de BOBIGNY ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 01 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

S. HAFFOU G.HIRIART