Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 1 juillet 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 1er juillet 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 25/00531 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q3AS

PRONONCÉE PAR 

Elisa VALDOR, Juge, 
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 3 juin 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.A. ICF LA SABLIERE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Baudouin HOCHART de la SELEURL CABINET HOCHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0279

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S.U. SRIS
dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 avril 2025, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner la SASU SRIS devant le président du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l'article 1103 du code civil et des articles L.145-41 et suivants du code de commerce, aux fins de voir :

constater qu'à la suite des commandements délivrés le 24 octobre 2024 la clause résolutoire est acquise faute pour la SASU SRIS d'avoir régularisé sa situation ;constater la résiliation du bail et déclarer la SASU SRIS occupante sans droit ni titre ;ordonner l'expulsion de la SASU SRIS et de celle de tous occupants de leur chef des locaux loués par la SA d'HLM ICF LA SABLIERE en la forme accoutumée et même avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée, si besoin était, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises et objets garnissant les lieux dans tel garde meubles qu'il plaira à Monsieur le président de désigner ;condamner la SASU SRIS à payer à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE, à titre provisionnel, la somme de 14.918,40 euros due au titre des loyers et charges dus au 31 mars 2025 ainsi que la somme de 155,80 euros représentant le coût du commandement de payer délivré le 21 novembre 2024 et la somme de 75,80 euros représenté le coût du commandement d'avoir à justifier de l'assurance délivré le 21 novembre 2024, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal ;fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, remise des clefs et état des lieux, au montant du loyer mensuel en cours, outre les charges et condamner la SASU SRIS à payer ladite indemnité d'occupation ;condamner la SASU SRIS à payer une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.
Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, la présente procédure a été dénoncée à l'URSAFF ILE DE FRANCE en sa qualité de créancier inscrit. 

Au soutien de ses demandes, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE expose que, par acte du 29 octobre 2008, elle a donné à bail à la société BENJO EXOTIQUE IMPORT EXPORT, aux droits de laquelle est venue la SASU SRIS, selon acte de cession du fonds de commerce du 23 août 2018, un local commercial situé à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer annuel hors taxes et hors charges de 16.008,36 euros, payable mensuellement et à terme échu. 

Elle explique que sa locataire ne réglant plus ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 21 novembre 2024, par acte commissaire de justice, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer en principal la somme de 3.844,36 euros ainsi qu'un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs. 

Ces commandements sont tous deux restés infructueux de telle sorte qu'elle s'estime bien fondée à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets.

A l'audience du 3 juin 2025, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

Bien que régulièrement assignée, la SASU SRIS n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ".

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SA d'HLM ICF LA SABLIERE a donné à bail à la SARL BENJO EXOTIQUE IMPORT-EXPORT un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer de 16.008,36 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme échu. 

La SARL BENJO EXOTIQUE IMPORT-EXPORT a, par acte du 23 août 2018, cédé son fonds de commerce à la SASU SRIS, venant aux droits et obligations de la société cédante, en qualité de preneur.

Le bail commercial comporte une clause résolutoire qui stipule que " à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout appel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, impositions, charges ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l'accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore des dispositions résultant de la loi ou d'une décision de justice, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter visant la présente clause et restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus ".



La SA d'HLM ICF LA SABLIERE justifie, par la production dudit bail, du commandement de payer délivré le 21 novembre 2024 et du décompte arrêté au mois de mars 2025 inclus, que sa locataire, la SASU SRIS, a cessé de payer régulièrement ses loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE a fait délivrer à la SASU SRIS un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L145-41 du code de commerce d'avoir à payer la somme, en principal, de 3.844,36 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d'octobre 2024, ainsi qu'un commandement de justifier de la souscription d'une assurance, à la même date.

Il n'est pas discuté que ces commandements de payer sont demeurés infructueux à l'issue du délai d'un mois prescrit, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 22 décembre 2024.

Il convient donc de considérer la SASU SRIS occupante sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, et par conséquent, dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, dans un délai de quinze jours à compter la signification de la présente ordonnance, à défaut la SA d'HLM ICF LA SABLIERE sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier.

II. Sur les biens mobiliers

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

III. Sur les demandes en paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur l'indemnité d'occupation
Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le maintien dans les lieux de la SASU SRIS causant un préjudice à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE, celle-ci est fondée à solliciter la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux.

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, la SASU SRIS à payer à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er avril 2025 jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux étant précisé que celles dues depuis l'acquisition effective de la clause résolutoire seront comprises au titre de la provision allouée infra.


Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif

Au regard du bail commercial et du décompte arrêté au mois de mars 2025 inclus, l'obligation de la SASU SRIS de régler la somme de 14.918,40 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés au mois de mars 2025 inclus, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En revanche, la somme 155,80 euros correspondant au coût du commandement de payer et celle de 75,80 euros correspondant au coût du commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance relèvent des frais de procédure et seront traités au titre des dépens.

Par conséquence, la SASU SRIS sera condamnée à payer à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE la somme provisionnelle de 14.918,40 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés au mois de mars 2025 inclus.

Conformément à la demande et en application de l'article 1231-7 du code civil, il convient d'assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date de délivrance du commandement de payer sur la somme de 3.844,36 euros et à compter du 16 avril 2025, date de l'assignation, pour le surplus.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SASU SRIS qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la SASU SRIS, succombante, sera condamnée à payer à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE la somme de 1.200 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties, à la date du 22 décembre 2024 ;

ORDONNE, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SASU SRIS et de tout occupant de son chef du local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4], avec si besoin, le concours de la force publique ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;




FIXE à titre provisionnel l'indemnité d'occupation mensuelle due par la SASU SRIS, à compter de la résiliation du bail, au 22 décembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés ou la reprise des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SASU SRIS à titre provisionnel à payer à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés ou la reprise des lieux ;

CONDAMNE la SASU SRIS à payer à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE la somme provisionnelle de 14.918,40 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés au mois de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 sur la somme de 3.844,36 euros et à compter du 16 avril 2025 pour le surplus ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SASU SRIS à payer à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU SRIS aux dépens comprenant notamment le coût des deux commandements délivrés par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 1er juillet 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,