Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 1 juillet 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 01 Juillet 2025
MINUTE N° 24/______
N° RG 25/00308 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QZDJ

PRONONCÉE PAR 

Elisa VALDOR, Juge, 
AssistéE de Alexandre EVESQUE, Greffier lors des débats à l’audience du 27 Mai 2025 et lors du prononcé


ENTRE :

S.A.S. [Localité 4] PIERRE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-laure LEBOUTEILLER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : G0373

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S.U. WELL GROOMED
dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART


ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, Réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 mars 2025, la SAS EVRY PIERRE a assigné la SASU WELL GROOMED devant le président du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l'expulsion de la SASU WELL GROOMED et celle de tout occupant de son chef, ainsi que l’évacuation de tout bien meuble se trouvant dans Ies lieux, et au besoin avec Ie concours de la force publique en application de l’article R153-1 du code des procédures civiles d'exécution, d'un serrurier et de déménageurs ;condamner la SASU WELL GROOMED à payer à titre provisoire à la SAS [Localité 4] PIERRE à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tels qu‘ils seraient perçus si le bail n’était pas résilié, jusqu'à la libération effective des lieux de corps et de biens et de la restitution des clés ;condamner la SASU WELL GROOMED à payer à titre provisoire à la SAS [Localité 4] PIERRE  Ia somme de 60.214,20 euros, montant de l’arriéré locatif selon décompte joint au présent acte (indemnité d'occupation incluse), sous béné ce de l'actualisation de la dette à l'audience, outre intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer à concurrence du montant visé par cet acte, et à compter du prononcé de la décision à intervenir pour le surplus ;condamner la SASU WELL GROOMED à payer à titre provisoire à la SAS [Localité 4] PIERRE  Ia somme provisionnelle de 905,24 euros au titre des intérêts de retard au taux légal, somme à parfaire au jour de la décision ;condamner la SASU WELL GROOMED à payer à la SAS [Localité 4] PIERRE la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre Ies entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile comprenant notamment le coût des commandements de payer délivrés et de l’état de nantissement.
Au soutien de ses demandes, la SAS [Localité 4] PIERRE expose que :

suivant acte sous seings privés en date du 18 octobre 2018, elle a donné à bail à la société VJTSD un local commercial situé au [Adresse 2] à [Localité 5] à compter du 15 octobre 2018, moyennant un loyer annuel de 56.531,85 euros hors taxes et hors charges ;par acte du 10 juillet 2024, la société VJTSD a cédé son fonds de commerce à la SASU WELL GROOMED, laquelle est ainsi devenue titulaire du contrat de bail commercial ;


la SASU WELL GROOMED étant défaillante dans le règlement de ses obligations locatives, la SAS [Localité 4] PIERRE lui a fait délivrer deux commandements de payer visant la clause résolutoire, le 27 septembre 2024 réclamant la somme de 10.246,41 euros correspondant à des loyers impayés, et le 18 octobre 2024 pour la somme de 33.412,92 euros au titre de la garantie visée dans l’acte de cession, qui sont tous deux demeurés infructueux, de sorte que le bail a été automatiquement résilié et qu’elle est fondée à obtenir l’expulsion de la SASU WELL GROOMED ainsi que sa condamnation au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation et des loyers impayés.
Initialement appelée le 15 avril 2025, l’affaire a été renvoyée à l'audience du 27 mai 2025 au cours de laquelle la SAS [Localité 4] PIERRE, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau, actualisant à la baisse la dette locative et produisant un décompte indiquant les paiements de la SASU WELL GROOMED.

Bien que régulièrement assignée, la SASU WELL GROOMED n'a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par acte sous seings privés en date du 18 octobre 2018, la SAS [Localité 4] PIERRE a donné à bail à la société VJTSD un local commercial situé au [Adresse 2] à [Localité 5] à compter du 15 octobre 2018, pour une durée de six, neuf, douze années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel de 56.531,85 euros hors taxes et hors charges ;

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2024, dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société VJTSD, cette dernière, représentée par son liquidateur, Maître [V] [S], a cédé son fonds de commerce à la société WEEL GROOMED, comprenant notamment le droit au bail restant à courir, de sorte que la société WEEL GROOMED est devenue titulaire du contrat de bail commercial.

Le bail commercial comporte une clause résolutoire qui stipule que «A défaut de paiement à son exacte échéance contractuelle, d’un seul terme de loyer, charges ou accessoires y compris la taxe sur la valeur ajoutée y afférente, comme en cas d’inexécution par le preneur de l’une quelconque des clauses, charges et conditions du présent bail qui sont toutes de rigueur, et ce quel que soit le préjudice qui pourrait en résulter pour le bailleur, le présent bail sera résilier de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire, un mois après un commandement de payer resté infructueux ou une sommation restée sans effet, et l’expulsion du preneur pourra intervenir sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Paris auquel les parties font expressément attribution de compétence, qui constatera seulement l’acquis de la clause résolutoire, ladite ordonnance étant exécutoire nonobstant appel.”

Il sera observé, à titre liminaire, que si la clause du bail relative à la clause résolutoire inclut une clause attributive de compétence au tribunal judiciaire de Paris, cette clause est stipulée dans l’intérêt exclusif du bailleur, ce dernier ayant la faculté d’y renoncer, et il est établi de manière constante qu’une clause attributive de compétence territoriale est inopposable à la partie qui saisit le juge des référés.

Ceci étant précisé, il est constaté que la SAS [Localité 4] PIERRE a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, à la société WEEL GROOMED un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L145-41 du code de commerce le 27 septembre 2024, d'avoir à payer la somme, en principal, de 10.050,06 euros au titre des loyers et charges impayés au 4ème trimestre 2024 inclus, tenant compte de règlements intervenus les 10 et 15 juillet 2024.

Il n’est pas discuté que le commandement de payer est demeuré infructueux à l’issue du délai d’un mois prescrit, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 28 octobre 2024, étant observé que les règlements intervenus postérieurement à cette date ne sont pas de nature à faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient donc de considérer la SASU WELL GROOMED occupante sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, et par conséquent, dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, dans un délai d’un mois à compter la signification de la présente ordonnance, à défaut la SAS [Localité 4] PIERRE sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier.





Sur les biens mobiliers
Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.


Sur les demandes en paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés, d’une indemnité d’occupation et de la clause pénale
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le maintien dans les lieux de la SASU WELL GROOMED causant un préjudice à la SAS [Localité 4] PIERRE, celle-ci est fondée à solliciter la fixation d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, au 28 octobre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, la SASU WELL GROOMED à payer à la SAS [Localité 4] PIERRE une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025, la période antérieure ayant été intégralement réglée par la société SASU WELL GROOMED, au cours de l’instance.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif
La SAS [Localité 4] PIERRE sollicite aux termes de son assignation la condamnation de la SASU WELL GROOMED à lui payer la somme provisionnelle de 60 214,20 euros, au titre des loyers, charges, accessoires et taxes impayés, arrêtée au 3 mars 2025 renvoyant à son décompte correspondant à sa pièce n°5, qui diverge du montant sollicitée, puisqu’il mentionne une somme totale de 40 470,80 euros au titre de l’arriéré locatif de l’année 2024 et de 27 413,38 pour l’arriéré locatif au titre du premier trimestre 2025.

A titre liminaire, il sera observé que la SAS [Localité 4] PIERRE ne réclame plus la somme sur laquelle portait le commandement de payer délivrée, le 18 octobre 2024, à savoir la somme de 32 967,24 euros correspondant à 6 mois de loyers dus selon l’article 8 du bail commercial, à défaut de justifier de la caution bancaire portant sur 6 mois de loyers, cette somme se heurtant à une contestation sérieuse, l’acte de cession du 10 juillet 2024 mentionnant en page 20 que « le cessionnaire déclare avoir remis au bailleur dès avant ce jour la somme de 32 967,24 euros au titre de la caution.

Par ailleurs, la SAS [Localité 4] PIERRE a remis à l’audience un décompte actualisé, au 19 mai 2025, dont il ressort que la société SASU WEEL GROOMED a procédé au paiement de l’intégralité des sommes réclamées au titre de l’année 2024 et qui mentionne sur la période du 1er janvier 2025 au 19 mai 2025, un arriéré total de 52 012,86 euros, la SAS [Localité 4] PIERRE indiquant toutefois à l’audience que deux règlements de 20 000 chacun sont intervenus le 24 et 26 mai 2025, de sorte qu’il ne resterait dû que la somme de 12 012,86 euros.

Dans le respect du principe du contradictoire que le juge doit faire respecter, conformément à l'article 6 du code de procédure et faute pour la demanderesse de justifier de la communication de ce décompte actualisé à la SASU WEEL GROOMED, il ne sera tenu que des règlements mentionnés ce décompte actualisé au 19 mai 2025 et non les sommes supplémentaires y figurant à titre d’intérêt de retard, de frais de procédure et de majoration d’indemnité d’occupation, lesquelles ne figurent pas dans l’assignation.

Concernant l’arriéré locatif allégué au titre de l’année 2024, qui a été intégralement réglée au jour de l’audience par la société WEEL GROOMED, les sommes réclamées au titre des loyers et charges du 2ème, 3ème trimestre 2024, et du 1er au 27 octobre 2024, et au titre des indemnités d’occupation du 28 octobre 2024 ne se heurtaient à aucune contestation sérieuse.

En revanche, concernant la taxe foncière 2024, si le bail commercial prévoit en son article 16 « Contributions – impôts – taxes » que le preneur « remboursera au bailleur tous les impôts, contributions personnelles et mobilières, taxes et redevances de toute nature, présents et à venir, auxquels les locaux loués sont ou pourraient être assujettis, alors même qu’ils devraient en principe à la charge du bailleur, notamment la taxe sur le balayage, la taxe foncière, en ce compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les frais de rôles (…..)», la société [Localité 4] PIERRE ne produit pas d’avis d’imposition au titre de la taxe foncière 2024 permettant de justifier le montant réclamé, qui se heurte donc à une contestation sérieuse.

En outre, la société [Localité 4] PIERRE ne justifie pas des frais de mise en demeure et de relance, dont le montant n’est pas fixé par le bail commercial.

Concernant la somme de 27 413,38 euros au titre du première trimestre 2025, correspondant à des indemnités d’occupation, le bail étant résilié de plein droit au 28 octobre 2025, elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse et a été réglée intégralement compte tenu des deux règlements de 20 000 euros effectués le 24 et 26 mai 2025.

Au vu de ce qui précède, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif.


Sur la demande au titre des intérêts de retard majoré
L’article 1231-5 du code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.



Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

En l’espèce, la société [Localité 4] PIERRE sollicite des intérêts de retard à hauteur de 905,24 euros sans en détailler le calcul, en application de l’article 19.4 du bail stipulant que « En cas de non-paiement à l’échéance, de toute somme due par le preneur en application du présent bail, elle produira, de plein droit et sans mise en demeure préalable, un intérêt au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base à compter de cette échéance ».

Or, cet intérêt de retard majoré s’analyse en une clause pénale qui est susceptible d'être réduite par le juge du fond si elle s’avère manifestement excessive, en application de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que cette demande ne présente pas de caractère incontestable.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

IV. Sur les frais irrépétibles et les dépens


En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SASU WELL GROOMED qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la SASU WELL GROOMED, succombant, sera condamnée à payer à la SAS [Localité 4] PIERRE la somme de 1.200 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.


PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 18 octobre 2018 liant les parties, à la date du 28 octobre 2024 ;

ORDONNE l'expulsion de la SASU WELL GROOMED et de tout occupant de son chef du local commercial situé au [Adresse 2] à [Localité 5], dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE à titre provisionnel l'indemnité d'occupation mensuelle due par la SASU WELL GROOMED, à compter de la résiliation du bail, au 28 octobre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SASU WELL GROOMED à payer à la SAS [Localité 4] PIERRE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des loyers et indemnité d’occupation impayés arrêtée au 3 mars 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’intérêt au taux légal majoré prévu par le bail commercial ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SASU WELL GROOMED à payer à la SAS [Localité 4] PIERRE la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU WELL GROOMED aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 01 juillet 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,