Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 1 juillet 2025

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01934 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P7NK
du 01 Juillet 2025 

N° de minute 25/01023

affaire : [N] [J]
c/ S.A.R.L. [F] [L]

















Grosse délivrée à

Me Laurence ALZIARI 

Expédition délivrée à

Me Frédéric MORISSET



le


l’an deux mil vingt cinq et le un juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 25 Octobre 2024 déposé par Commissaire de justice.


A la requête de :

Monsieur [N] [J]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Frédéric MORISSET, avocat au barreau de NICE


DEMANDEUR


Contre :


S.A.R.L. [F] [L]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Laurence ALZIARI, avocat au barreau de NICE


DÉFENDERESSE

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [R] [J], agissant en son nom propre et en qualité d’ayant droit de Monsieur [N] [J]
né le 06 Février 1960 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Frédéric MORISSET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 20 Mai 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 01 Juillet 2025. 






EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 février 2000, Mme [C] [J] a donné à bail à la SARL MELY, aux droits de laquelle vient la SARL [F] [L] pour une durée de neuf ans des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à usage de prêt à porter, maroquinerie, chaussures, lingerie, bijouterie et accessoires, moyennant le paiement d'un loyer annuel 98 568 Fr, hors charges, taxes et impôts.

Le 7 août 2024, M.[N] [J] venant aux droits de Mme [C] [J] a fait délivrer à la SARL [F] [L] un commandement d'avoir à respecter les clauses du bail dans le délai d'un mois. 
Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2025, M. [N] [J] a fait assigner la SARL [F] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire à la date du 8 septembre 2024,
- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- fixer l'indemnité d'occupation due par la société [F] [L] à compter du 8 septembre 2024 au montant des loyers et charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi et la condamner à payer cette somme jusqu'à complète libération des lieux,
- dire que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- la condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de l'assignation et des procès-verbaux des 30 juillet et 9 octobre 2024 ainsi que les frais relatifs à la levée de l'état des privilèges et nantissements et à l'extrait K bis.

A l'audience du 21 janvier 2025, M. [R] [J] venant aux droits de Monsieur [N] [J] décédé le 19 novembre 2024 sollicite dans ses conclusions reprises oralement:
- de le déclarer recevable en son intervention volontaire,
-constater la résiliation du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire à la date du 8 septembre 2024,
- ordonner l’expulsion de la SARL [F] [L] et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- fixer l'indemnité d'occupation due par la société [F] [L] à compter du 8 septembre 2024 au montant des loyers et charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi et la condamner à lui payer cette somme jusqu'à complète libération des lieux,
- dire que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- la condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de l'assignation et des procès-verbaux des 30 juillet et 9 octobre 2024 ainsi que les frais relatifs à la levée de l'état des privilèges et nantissements et à l'extrait K bis.
- le rejet des demandes de la SARL [F] [L].

Il fait valoir que plusieurs infractions aux clauses du bail ont été constatées et qu'il a fait signifier à la locataire le 7 août 2024 un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à respecter les dispositions contractuelles dans le délai d'un mois notamment à cesser la sous-location prohibée des locaux, à remettre les locaux en état notamment par la suppression de la grille métallique qui a été placée au niveau de la porte d'entrée sans son accord et à justifier d'une assurance depuis le 22 mars 2023 mais qu’elle ne s'est pas exécutée et que le commissaire de justice a constaté la persistance des infractions. Il ajoute que par exploit du 13 février 2025 la société [F] [L] l'a assigné devant le tribunal judiciaire ainsi que le commissaire de justice aux fins de nullité des procès-verbaux de constat des 30 juillet, 9 et 10 octobre 2024 et que cette manœuvre grossière a pour seul objet de soutenir une contestation sérieuse devant le juge des référés afin de s'opposer à ses demandes. 

Il ajoute que le bail interdit expressément toute sous-location, que sa gérante a reconnu expressément que la SAS [F] [T] réglait le loyer du local soit une autre société et que lors d'achats, il a été constaté par le commissaire de justice que le numéro RCS de cette société figurait sur les tickets de caisse et non celui de la SARL [F] [L]. Il précise que la défenderesse n'a pas produit le justificatif de l'assurance des locaux dans le délai imparti car l'attestation communiquée est imprécise, ne porte que sur les risques locatifs et sur une période du 1er mars 2024 au 1er mars 2025. Il soutient avoir constaté qu'il avait été posé dans le local au droit de la porte d'entrée une grille métallique coulissante, que ces travaux d'aménagement ont nécessité des percements dans les piliers en pierre et qu'il ne les a pas autorisés.

La SARL [F] [L] représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées à l'audience :
- que le juge des référés se déclare incompétent pour connaître des demandes
- le rejet des demandes,
- à titre subsidiaire, de juger qu'elle est un contractant de bonne foi parfaitement à jour du paiement des loyers et charges et lui accorder un délai de six mois pour exécuter toute éventuelle obligation de faire ou condamnations qui pourraient être mises à sa charge par le juge des référés suites à la délivrance du commandement et la mise en demeure du 7 août 2024,
- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial du 10 février 2020,
 - condamner M. [R] [J] à lui payer la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose que son siège social est situé au [Adresse 4] à [Localité 6] et qu'elle exploite un autre établissement situé au [Adresse 1] pour la même activité de commerce de lingeri, prêt-à-porter et accessoires de mode et bijoux fantaisie. Elle expose qu'elle a acquis le 22 mars 2023, le fonds de commerce moyennant le prix de 225 000 euros, qu'elle règle régulièrement ses loyers et charges mais que le bailleur n'a pas hésité à lui adresser un commandement avec mise en demeure le 7 août 2024 en lui reprochant de prétendus manquements. Elle précise avoir diligenté une procédure au fond devant le tribunal judiciaire afin d'obtenir la nullité des procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice à la demande de son bailleur, que cette procédure est actuellement pendante et que le juge des référés ne pourra pas faire droit aux demandes en l'état de l'existence de contestations sérieuses relatives à l'irrégularité du commandement du 7 août 2024 et à la procédure pendante au fond car il n'est pas compétent pour interpréter un acte et se prononcer sur sa régularité. 

Elle ajoute que la société [F] [T] qui serait prétendument sous-locataire des lieux n'est pas mentionnée dans le commandement valant mise en demeure du 7 août 2024, que les constats de commissaire de justice versés sont nuls car le commissaire de justice a manqué à ses obligations professionnelles en ne déclinant pas son nom et sa qualité. S'agissant de l’attestation d'assurance, elle précise l'avoir communiquée le 4 septembre 2024 soit dans le délai d'un mois suivant le commandement du 7 août 2024 et qu'elle verse une attestation d'assurance actualisée permettant au juge de constater qu’elle est bien assurée depuis la prise à bail et que les risques sont garantis notamment l'incendie l'explosion les dégâts des eaux la perte d'exploitation le vol et vandalisme. Concernant enfin la grille de protection qui aurait été installée sans autorisation du bailleur, elle soulève la mauvaise foi de ce dernier en faisant valoir que la pose de cette grille ne peut être assimilée à une construction car elle est amovible et démontable et qu’elle a été posée à la demande de son assureur. Elle ajoute être de bonne foi, être à jour dans le règlement de ses loyers, qu'elle emploie six salariés dans un contexte économique très compliqué et que la démarche du bailleur vise à récupérer son local sans versement d'une indemnité d'éviction afin d'obtenir un loyer plus élevé. Elle ajoute qu'il n'a jamais été stipulé de sous-location entre les sociétés [F] [L] et [F] [T] mais une simple domiciliation qui n'est nullement prohibée dans le contrat de bail et qu'afin de mettre un terme à toute polémique la société [F] [T] a transféré son siège social au [Adresse 4] à [Localité 6].

Le bailleur a produit un état certifié des inscriptions du greffe du tribunal de commerce de Nice en date du 14 novembre 2024 mentionnant l'absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la SARL [F] [L].

L'affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'intervention volontaire :

Selon l'article 329 du code de procédure civile, l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

En l'espèce, il convient de déclarer recevable l'intervention volontaire de Monsieur [R] [J] venant aux droits de Monsieur [N] [J], décédé le 19 novembre 2024 au vu de l'acte de notoriété du 30 avril 2025 versé aux débats.

Sur la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et le paiement d'une indemnité d'occupation :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, M. [J] verse le contrat de bail commercial en date du 10 février 2000 conclu entre Madame [C] [J] et la SARL MELY comprenant une clause résolutoire de plein droit un mois après une mise en demeure par simple lettre recommandée ou commandement resté infructueux en cas d'inexécution de l'une des clauses du bail.

Il est constant que la SARL MELY a vendu son fonds de commerce à la SARL [F] [L] le 22 mars 2023 moyennant la somme de 225 000 euros, l'acte de vente précisant que l’acquéreur exécutera à compter du transfert de propriété, toutes les charges et conditions du bail.

Le contrat de bail prévoit qu'il est expressément interdit de sous-louer les locaux ou de les donner en gérance libre sous peine de résiliation. En outre, il est indiqué qu'il est interdit de faire des changements de distribution, démolition, percement de murs construction sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur outre l’obligation de s'assurer auprès d'une compagnie contre l'incendie, les attentats et les explosions, le matériel le mobilier, les marchandises ainsi que contre les risques locatifs et le recours des voisins, le dégât des eaux, le bris de glace vitrée vitrage et de justifier au bailleur chaque année de la validité de la police d'assurance par une attestation.

Il ressort des éléments versés aux débats qu'un commandement a été adressé par M. [J] à la SARL [F] [L] le 7 août 2024, visant la clause résolutoire, avec mise en demeure d'avoir à respecter les dispositions contractuelles du bail dans le délai d'un mois, à savoir de cesser la sous-location prohibée des locaux, de remettre en état les locaux notamment par la suppression de la grille métallique qui a été placée au niveau de la porte d'entrée du local sans son accord et de justifier d'être assurée depuis le 22 mars 2023 auprès d'une compagnie d'assurances contre l'incendie, les attentats et les explosions, le matériel, le mobilier, les marchandises ainsi que les risques locatifs et le recours des voisins, les dégâts des eaux, les bris de glace, à effectuer à ses frais exclusifs le déplacement du compteur d'eau se trouvant dans la cave et à remettre en place le déflecteur d'origine de la climatisation.

Dans un courrier du 4 septembre 2024 le conseil de la SARL [F] [L] a répondu suite au commandement délivré qu'elle contestait l'existence d'un contrat de sous-location entre les sociétés [F] [L] et [F] [T] en faisant état d'une simple domiciliation de cette dernière qui n'est pas prohibée par le bail et a précisé que la société [F] [T] tranférera son siège au [Adresse 4] à compter du 2 septembre 2024 en justifiant que les formalités étaient en cours auprès du greffe du tribunal de commerce. S'agissant de la grille métallique, elle a précisé qu'elle ne pouvait être assimilée à une construction puisqu'elle est amovible et sedémonte sans difficulté et qu'elle a été installée conformément à la demande de son assureur. Enfin, elle a adressé une attestation d'assurance des locaux garantissant les risques locatifs pour la période du 1er mars 2024 1er mars 2025.

M. [J] qui fait valoir que la locataire ne s'est pas exécutée dans le délai visé dans le commandement et la mise en demeure s’agissant de la sous-location, l’attestation d”assurance et la grille métallique, verse deux procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice en date du 30 juillet 2024 et des 9 et 10 octobre 2024 décrivant qu'au [Adresse 1] se trouve une première boutique à l'enseigne les folies d'Eugénie, qu'au numéro 7 de cette même avenue existe un autre local commercial portant également la même enseigne, que les deux locaux sont situés sur le même trottoir mais sont séparés par trois autres locaux commerciaux, que sur la voie publique deux personnes entrant dans le local commercial situé [Adresse 2] et ressortent un sac à la main portant la mention “Les Folies d'Eugénie”, et lui adresse un reçu de carte bleue comprenant le numéro d'immatriculation RCS de la société [F] [T] dont le siège social est situé [Adresse 4]. Il est en outre précisé que la porte d'accès du magasin est équipée d'une grille métallique fixée de part et d'autre sur un rail lui-même fixé sur deux piliers porteurs encadrant l'entrée du fonds de commerce.

Il verse les extrait K bis de la SARL [F] [T] et de la SARL [F] [L] établissant que la gérante est Mme [Y] nom d'usage [F], et que le siège social et l'établissement de la SARL [F] [L] sont situés au [Adresse 4], ceux de la société [F] [T] étant situés au [Adresse 1].

Toutefois, la SARL [F] [L] justifie avoir fait délivrer une assignation devant le tribunal judiciaire de Nice à l'encontre de Monsieur [J] et de la SARL [D] [G] le 5 février 2025 aux fins de nullité des procès-verbaux de constat du commissaire de justice des 30 juillets, 9 et 10 octobre 2024, cette procédure étant actuellement pendante.

Bien que M. [J] expose que cette procédure a été initiée volontairement par la défenderesse afin de créer une contestation sérieuse, et que les procès-verbaux litigieux sont valables car le commissaire de justice a bien décliné sa qualité, en produisant deux attestations des personnes interrogées par ce dernier dans les constats, force de relever que la juridiction du fond est déjà saisie et qu'il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence de se prononcer sur la validité desdits procès-verbaux.

Il est en outre produit une attestation d'assurance en date du 15 mai 2025 de la SA AXA mentionnant que le contrat d'assurance de la SARL [F] [L] couvre la responsabilité locative liée à l'occupation des lieux et que les risques garantis sont : les incendies, explosions, dégâts des eaux, bris de glace, catastrophes naturelles, événements climatiques, perte d'exploitation, vol et vandalisme et qu'elle est valable pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2025 avec cette précision que la société est assurée aux mêmes conditions depuis le 20 mai 2023.

Il ressort en outre du registre du personnel du 1er avril 2025 au 30 avril 2025 versé en défense que la SARL [F] [L] emploie six salariés au sein du local situé [Adresse 1] à [Localité 6].

La défenderesse produit enfin un extrait K-bis de la société [F] [T] du 10 février 2025 faisant mention d'une dissolution de la société à compter du 30 novembre 2024 selon procès-verbal d'assemblée générale du 30 novembre 2024, siège de la liquidation au [Adresse 1].

Enfin, il n'est versé par le demandeur aucune pièce établissant avec l'évidence requise en référé qu'une autre société que la SARL [F] [L], soit la SARL [F] [T] règle les loyers en ses lieu et place, depuis la cession du fonds de commerce.

Dès lors, force est de considérer au vu de l'ensemble de ces éléments que des contestations sérieuses font obstacle aux demandes dans la mesure où la SARL [F] [L] justifie être assurée selon les conditions prévues au bail en versant une seconde attestation d'assurance, complétant celle déjà produite dans le délai imparti suite au commandement délivré. 

En outre, concernant l'interdiction de sous-location, s'il ressort des deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice que le numéro Kbis, mentionné sur les deux tickets de caisse des clientes du magasin situé [Adresse 1] est celui de la SARL [F] [T] et non pas celui de la SARL [F] [L], force de relever qu'une action en nullité des dits constats est actuellement pendante devant le juge du fond et qu'il n'appartient pas à la juridiction de se prononcer sur leur validité, étant de surcroît relevé que la société défenderesse, verse un extrait Kbis récent tendant à établir que la société [F] [T] a fait l'objet d'une dissolution suite à une assemblée générale du 30 novembre 2024.

Enfin, s'agissant du volet roulant installé à l'entrée du magasin, force est de considérer que le seul procès-verbal de constat versé, dont la validité est de surcroît contestée dans le cadre d'une instance pendante au fond, est insuffisant à caractériser une violation manifeste des clauses du bail et qu'il n'appartient pas de surcroît au juge des référés d'interpréter le contrat en ce qu'il interdit les travaux de démolition, de construction ou de percement de murs sans l'autorisation du bailleur et de déterminer la nature des travaux réalisés. 

Dès lors, il convient de considérer en l'état de l'existence de contestations sérieuses sur la résiliation du bail pour non respect des clauses, aucun défaut de paiement n'étant de surcroît allégué, qu'il n'y a pas lieu à référé. Les demandes seront en conséquence rejetées.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L'équité commande au vu des éléments susvisés et de la nature de l'affaire, de rejeter les demandes respectives des parties formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [R] [J] qui succombe supportera les dépens.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

DÉCLARONS recevable l'intervention volontaire de M. [R] [J] venant aux droits de Monsieur [N] [J], décédé ;

DISONS n'y avoir lieu à référé et rejetons en conséquence les demandes formées par Monsieur M. [R] [J] ;
 
REJETONS les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de M. [R] [J] ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ,


LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES