Tribunal Judiciaire · Baux Commerciaux — 1 juillet 2025

01 Juillet 2025

N° Rôle : N° RG 24/00015 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N7AE

CODE NAC : 30C

S.A.S.U. GARAGE LENICA
c/
Monsieur [X] [B]
S.C.I. XAM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE.


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BAUX COMMERCIAUX


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JUGEMENT


JUGEMENT rendu par mise à disposition au Greffe du tribunal judiciaire de Pontoise par Madame Aude BELLAN, Vice-Président, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffière, le 01 Juillet 2025 après débats à l’audience publique du 03 Juin 2025.

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DEMANDERESSE

S.A.S.U. GARAGE LENICA, dont le siège social est sis [Adresse 2]/FRANCE

représentée par Me Marie LAINEE, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE et Me Jacques SALLARD, avocat plaidant au barreau de PARIS,


DÉFENDERESSE

Monsieur [X] [B], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Fanny COUTURIER, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, Me Christophe BUFFET, avocat au barreau d’ANGERS

S.C.I. XAM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Fanny COUTURIER, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, et Me Christophe BUFFET, avocat plaidant au barreau d’ANGERS



FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte du 24 octobre 1983, Monsieur [L] [B] a donné à bail à Monsieur [J] [Y] des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4]), pour une durée de neuf années à compter du 25 octobre 1983. Ce bail a été renouvelé pour neuf ans à compter du 25 octobre 1992, moyennant un loyer de 180 000 Fr. par an. Suivant exploit du 24 avril 2001, Madame [T] [B] a donné congé à Monsieur et Madame [Y], avec offre de renouvellement, pour le 25 octobre 2001.

Suivant jugement du 10 septembre 2002, un expert judiciaire a été désigné. Le loyer a été fixé par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Pontoise à 31 192,71 euros s’agissant du loyer du bail renouvelé à compter du 25 octobre 2001. Ce jugement a été confirmé par un arrêt de la cour d’appel de [Localité 7] du 2 mars 2006. 

Suivant acte sous-seing privé du 22 février 2007, Madame [T] [B] a renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives le bail à Monsieur Madame [J] [Y] pour la période du 25 octobre 2001 au 24 octobre 2010.

Il n'est pas contesté que Monsieur [X] [B] est venu aux droits de Madame [T] [B] par le biais d'un partage successoral et qu'il a cédé des parts de propriété à la société civile immobilière XAM.

Suivant jugement du 12 février 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Pontoise a fixé le prix du loyer du bail renouvelé au 25 octobre 2010 à la somme de 41 811,14 euros.

Suivant acte sous seing privé du 29 avril 2016, Monsieur [J] et Madame [P] [Y] ont vendu à la société garage LENICA le fonds de commerce de garage automobile exploité, moyennant un prix de 93 000 €.

Aux termes d’un accord du 18 février 2019, le bailleur et la société garage LENICA ont arrêté le nouveau loyer du bail à compter du 25 octobre 2019 à la somme mensuelle de 4 700 € hors-taxes, outre une participation de 50 % de l’impôt foncier hors taxe d’ordures ménagères en sus, révisable tous les ans suivant l’indice du premier trimestre en cours.

Suite à une discussion des parties, il est apparu que Monsieur [X] [B] souhaitait fixer le loyer en principal à la somme annuelle de 63 060 € hors-taxes.

Suivant mémoire du 28 mars 2024 reçu par lettre recommandée avec avis de réception du 31 mars 2024 concernant Monsieur [B] (étant précisé que la partie défenderesse ne conteste pas que le mémoire a effectivement été reçu par la SCI XAM le 2 avril 2024), la société GARAGE LENICA a sollicité , à titre principal, la fixation du loyer révisé à la somme annuelle de 45 270 € hors-taxes et hors charges à compter du 1er avril 2024. A titre subsidiaire, elle a sollicité la désignation d’un expert, outre la condamnation solidaire des défendeurs aux entiers dépens.

La société GARAGE LENICA a notamment fait valoir que sa demande était parfaitement recevable, que la surface commerciale pondérée était de 357,61 m² selon le rapport de Monsieur [E] du 6 mars 2020, qu'au regard des références des valeurs locatives (tenant compte de l'état général des locaux mais aussi de l'importance des surfaces au regard de leur destination), il convenait de déterminer le loyer révisé à hauteur de 45 270 €. Elle produit aux débats une attestation de surface utile émanant de la société AB DIAG 95, mentionnant une surface utile réelle de 588,76 m² concernant les locaux commerciaux, de 722,57 m² pour la totalité de la surface réelle (comprenant l’aspect commercial et les habitations). Le preneur fait valoir que la surface totale commerciale pondérée est de 357,61 m². Elle a également produit un rapport d’expertise du 7 juillet 2023, rédigé par Monsieur [U] [H] précisant qu’il existe des infiltrations d’eau au sous-sol, au niveau du toit de garage, au niveau du toit de l’appartement, qu'il y a de l’humidité dans la chambre à l’étage et dans la salle à manger, que la porte principale du garage est en mauvais état et que des préjudices en découlent. Le preneur, afin de proposer une valeur locative, a retenu des références sur la ville même, mais également dans les communes voisines ([Localité 5]), concluant à une valeur révisée de 45 270 € (soit 25 032 € pour les surfaces des locaux d’activités moyennant un prix au mètre carré de 70 € annuels et de 20 280 € pour les locaux d’habitation, moyennant un prix au mètre carré mensuel de 13 €). 

Suivant exploits des 28 et 29 octobre 2024, la SASU GARAGE LENICA a donné assignation à la SCI XAM et Monsieur [X] [B] afin de solliciter , à titre principal, la fixation du loyer révisé à 45 270 € à compter du 1er avril 2024. A titre subsidiaire, elle a sollicité la désignation d’un expert. En tout état de cause, elle a sollicité la condamnation solidaire des parties défenderesses aux entiers dépens, outre les frais d’expertise, ainsi que la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SASU GARAGE LENICA, lors de l’audience du 3 juin 2025, a maintenu ses demandes, précisant que, depuis le mois de mars 2024, le propriétaire avait fait des travaux sur la toiture de l'appartement mais que les locaux commerciaux étaient toujours en mauvais état.

Suivant mémoire du 3 mars 2025 notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 5 mars 2025, SCI XAM ET MONSIEUR [X] [B] ont sollicité, à titre principal, l'irrecevabilité de la demande en l'absence de mise en demeure préalable exigée par l'article R 145 – 20 du code de commerce. À titre subsidiaire, ils ont sollicité le débouté de la partie adverse outre sa condamnation à payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en précisant que les rapports amiables versés par la partie adverse sont trop anciens pour être pris en compte, étant précisé que le rapport amiable établi par la société FIDAL conclut que la valeur locative actuelle ne doit pas être diminuée.

Pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l'acte et au mémoire susvisé.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la question de la recevabilité

Il convient tout d'abord de préciser que, bien que les textes visés soient les articles L 145 – 33, L 145 – 34, R 145 – 3 et R 145 – 23 du code de commerce (les articles L 145 – 37, L 145 – 38, R 145 – 20 n'apparaissant pas), la demande formulée par la SASU LENICA est sans équivoque et vise une demande en révision (le mémoire s'intitule « mémoire en demande en révision de loyer commercial », au sein des développements dudit mémoire il est sollicité que le loyer annuel soit révisé à hauteur de 45 270 € hors-taxes hors charges et le dispositif des conclusions sollicite une révision du loyer à la somme annuelle en principal de 45 270 € hors-taxes hors charges à compter du 1er avril 2024).

Au sein de ses écritures, le preneur précise que plus de trois ans se sont écoulés depuis le renouvellement du bail commercial intervenu le 25 octobre 2019. Cette affirmation n'est pas contestée par le bailleur qui précise que, par accord du 18 février 2019, le bail a été renouvelé.

Une révision triennale du loyer n'est pas automatique et doit faire l'objet d'une demande répondant à un certain formalisme décrit dans les articles L. 145-37, L. 145-38 et R. 145-20 du Code de commerce. Ceux-ci disposent que les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties. La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. La demande de révision des loyers prévue à l'article L.145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. A défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L.145-56 à L.145-60. 

Ainsi, la révision légale peut être mise en oeuvre par l'une des parties à l'expiration d'un délai d'au moins 3 ans à compter du point de départ du bail renouvelé correspondant à la date de prise d'effet du bail renouvelé.

Conformément à l' article R. 145-20 du Code de commerce, la demande de révision doit être formée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire ( Cass. 3e civ., 1er juill. 2015, n° 14-13.056 : JurisData n° 2015-016086 ; Loyers et copr. 2015, comm. 224 ).
Aucun autre acte ne peut remplacer les deux formes prescrites par l'article R. 145-20 précité, comme la notification d'un mémoire préalable qui est un acte distinct et ne peut tenir lieu de demande de révision ( Cass. 3e civ., 5 juill. 1983 : Loyers et copr. 1983, comm. 349 . - Cass. 3e civ., 15 nov. 2006, n° 05-18.259 : JurisData n° 2006-035903 ; JCP G 2006, IV, 3443 ). La demande de révision notifiée postérieurement au mémoire ne permet pas de régulariser l'absence de demande de révision préalable au mémoire ( Cass. 3e civ., 26 janv. 2017, n° 16-10.304 : JurisData n° 2017-000907 ; Loyers et copr. 2017, comm. 66 )

Il en va de même pour une assignation en justice ( Cass. 3e civ., 29 avr. 1998, n° 96-14.121 : JurisData n° 1998-001883 ).

En application des dispositions de l' article R. 145-20 du Code de commerce, la demande de révision doit préciser, sous peine de nullité, le prix demandé ou offert ( CA [Localité 6], 30 janv. 2008, n° 06/18659 : JurisData n° 2008-356686 ; Loyers et copr. 2008, comm. 85 ; AJDI 2008, p. 763 ).

En l'espèce, le mémoire qui a été notifié au bailleur le 2 avril 2024, préalablement à la saisine du juge, est un acte distinct de la demande initiale en révision du prix du bail commercial révisé. Sa notification ne vaut pas demande préalable. Cette absence de notification préalable ne peut être régularisée par l'assignation délivrée le 28 octobre 2024. En conséquence, l'action en révision du prix du bail commercial est irrecevable. Il ne sera donc pas statué sur le fond du dossier.

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit, il n'y a pas lieu de l'écarter.

Les dépens seront mis à la charge de la société GARAGE LENICA. Il apparaît que la demande au titre des frais irrépétibles est formulée dans le cadre de la demande subsidiaire des défendeurs. La demande principale d'irrecevabilité ayant été accueillie, la demande subsidiaire ne sera donc pas examinée, en ce compris la demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire en matière de loyers commerciaux et en premier ressort,

Déclare irrecevable l'action en révision du prix du bail commercial,

Dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes au fond en raison de cette irrecevabilité,

Met à la charge de la SASU GARAGE LENICA le paiement des dépens,

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 1er juillet 2025,

la greffière la présidente