Tribunal Judiciaire · JEX — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC

JUGE DE L'EXÉCUTION 

Procédure de saisie immobilière 

JUGEMENT D'ORIENTATION DU un Juillet deux mil vingt cinq


N° RG 25/00008 - N° Portalis DBXM-W-B7J-FZCQ

N° minute : 


JUGE DE L'EXÉCUTION : Madame Françoise LEROY-RICHARD
GREFFIER : Madame Annie-France GABILLARD


ENTRE : 


Syndicat des Copropriétaires DU LEGUER CERISE représenté par son Syndic de copropriété en exercice, la SARL EPIDORA, Syndic de copropriété au capital de 1 500,00 € immatriculé au RCS de SAINT BRIEUC sous le n° 509 088 662, dont le siège social est 11 Quai du Maréchal Joffre 22300 LANNION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège dûment habilité par une délibération de l’Assemblée Générale des Copropriétaires en date du 30 mars 2024., dont le siège social est sis 7 Avenue du Général de Gaulle - 22300 LANNION

Représentant : Maître Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, substitué à l’audience par Maître CARROUE



CRÉANCIER POURSUIVANT 
DEMANDEUR


 d'une part, 

ET :


Monsieur [L] [P] [N], né le 19 Février 1957 à BOZOUM (REPUBLIQUE CENTRAFRICAINE), demeurant 47 Rue de la Commune 1871 - 44230 SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE

non comparant, non représenté


DÉBITEUR SAISI 
DÉFENDEUR
 d'autre part,


ET ENCORE


S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE - PAYS DE LOIRE, Banque coopérativerégie par les articles L 512-85 et suivants du Code Monétaire et Financier, société anonyme à directoire et conseil d’orientation et de surveillance, immatriculée au RCS de NANTES sous le n° 392 640 090, au capital de 1 315 000 000 euros, A domicile élu en l’Etude, STRATEIA Notaires, 22 Rue des Halles, BP 42001, 44000 NANTES, prise en sa qualité de créancière hypothécaire, dont le siège social est sis 2 Place Graslin - CS 10305 - 44003 NANTES CÉDEX 1

non comparant, non représenté


CENTRE DES FINANCES PUBLIQUES, dont le siège social est sis Service des Impôts des Entreprises - 155 rue Simone Veil - 85100 LES SABLES-D’OLONNE

non comparant, non représenté


CRÉANCIERS INSCRITS 


* *
*


En vertu de la copie exécutoire de décisions définitives à savoir d’une ordonnance de référé rendue par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc le 21 septembre 2023 rectifiée par ordonnance du 8 février 2024 puis rectifiée par une ordonnance RG 23/00286 du 25 mars 2024 et enfin rectifiée par un jugement du 18 juin 2024.

Il s’agit d’une procédure accélérée au fond engagée contre le débiteur de charges de copropriétés.

Le syndicat des copropriétaires du Leguer Cerise représenté par son syndic de copropriété la SARL Epidora, se prévaut d’ une créance à l’encontre de M. [L] [P] [N] d’un montant de 5 198,10€.

Se prévalant de la défaillance de M. [L] [P] [N] dans l’exécution de ses obligations, le syndicat des copropriétaires du Leguer Cerise lui a délivré un commandement de payer valant saisie immobilière le 4 décembre 2024 portant sur l’immeuble situé 7 Avenue du Général de Gaulle, commune de Lannion (22300), comprenant : 
Le lot numéro 122 consistant en un appartement T1 bis portant le numéro 301 du plan, situé au troisième étage comprenant une entrée avec kitchenette, un séjour, une cabine, une salle d’eau-wc, un placard, une terrasse. Et les 86/10.000èmes des parties communes générales.
Le lot numéro 24 consistant en un parking dans le bâtiment de parkings, portant le numéro 70 du plan de l’architecte. Et les 11/10.000èmes des parties communes générales.
Dans un ensemble immobilier cadastré section AN n°542 pour une contenance de 30a 49ca.

Ce commandement de payer a été publié au Service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 9 janvier 2025 sous les références Volume 2204P01 2025S n°1.

Par acte d’huissier en date du 3 mars 2025 délivré dans les formes de l’article 654 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du Leguer Cerise a assigné devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc M. [L] [P] [N] aux fins de voir ordonner la vente forcée de l’immeuble selon certaines modalités afin d’obtenir le paiement de sa créance.

L’affaire a été évoquée à l’audience d’orientation du 6 mai 2025 et mise en délibéré au 1er juillet 2025.

M. [L] [P] [N] n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires du Leguer Cerise représenté par son conseil, a demandé au juge de l’exécution de : 
Constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit aux articles L311-2 et L311-4 du Code de procédure civile d’exécution ;
Constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code de procédure civile d’exécution ;
Statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;
Déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;
Mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais et intérêts et autres accessoires, sous réserve et sans préjudice de tous autres dus, au jour du jugement à intervenir ;
Fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 45 000€ en un seul lot ;
Fixer la date d’audience de vente dans un délai de 4 mois maximum.
Déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence d’un huissier ( SCP Pasquet-Le Dreff-Giblaine, Commissaires de Justice à Guingamp) avec le concours si besoin est de la force publique ;
Dire que la date de visite sera fixée par le créancier poursuivant dans les 15 jours précédant la date de vente et que les frais seront passés en frais privilégiés de vente ;
Autoriser le cas échéant un aménagement judiciaire de la publicité par internet et dire que les frais correspondants seront passés en frais privilégiés de vente ;
Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction a profit de la Selarl Kovalex I, avocat au barreau de Saint-Brieuc sur son affirmation de droit.

A défaut, si le tribunal autorise M. [L] [P] [N] à vendre à l’amiable l’immeuble saisi, 
Statuer ce que de droit sur la demande éventuelle de vente amiable du bien saisi ; en cas d’autorisation de ladite vente amiable, fixer ces modalités de réalisation ;
Fixer le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu en état aux conditions économiques du marché, le cas échéant les conditions de la vente et au montant des créances ;
Dire que le prix sera net de toutes charges et sera intégralement consigné, nonobstant les obligations du Notaire de payer divers frais et la plus-value éventuelle sur le produit de la vente ;
Dire que la vente amiable devra intervenir dans un délai maximum de 4 mois.
Dire que le débiteur devra rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande, des démarches accomplies pour vendre l’immeuble ;
Dire que le Notaire ne pourra procéder à la rédaction de l’acte notarié de vente qu’après justification du paiement du prix de vente et des frais taxés ;
Fixer l’audience de rappel ;
Rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente ;
Dire et juger qu’après l’audience de rappel de l’article R322-25 du Code des procédures civiles d’exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le Juge de l’Exécution ordonnera au Notaire chargé de la vente le transfert des fonds consignés à la Caisse des dépôts et consignations après la constatation de la vente à la CARPA (séquestre désigné conformément au cahier des conditions de la vente) ;
Taxer les frais de poursuite qui devront être réglés à la Selarl Kovalex I, avocat poursuivant, au jour du jugement d’orientation, sous réserve des frais de poursuite ultérieur et nonobstant les émoluments revenant à l’Avocat du créancier poursuivant.

A l’issue des débats, le juge de l’exécution a indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 1er juillet 2025. A cette date, il a statué en ces termes : 

SUR CE :

Sur le bien-fondé de la mesure de saisie

Selon l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution : « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier ».

Le titre exécutoire du syndicat des copropriétaires du Leguer Cerise est constitué d’une ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc le 21 septembre 2023 la copie exécutoire d’une ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc le 21 septembre 2023, de la copie exécutoire d’une ordonnance de rectification d’erreur matérielle rendue par le Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc le 8 février 2024, de la copie exécutoire d’une ordonnance de rectification d’erreur matérielle rendue par le Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc le 25 mars 2024 et de la copie exécutoire d’un jugement en rectification d’erreur matérielle rendue par le Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc le 18 juin 2024 dans le cadre de la procédure accélérée au fond.

En somme le syndicat des copropriétaires a poursuivi M. [L] [P] [N] dans le cadre de la procédure accélérée au fond pour obtenir un titre portant sur des charges de copropriétés impayées.

Ces décisions sont définitives.

La saisie est poursuivie après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux délivré le 4 décembre 2024, valant saisie immobilière et portant sur un immeuble situé commune de Lannion, comprenant : 
Le lot numéro 122 consistant en un appartement T1 bis portant le numéro 301 du plan, situé au troisième étage comprenant une entrée avec kitchenette, un séjour, une cabine, une salle d’eau-wc, un placard, une terrasse. Et les 86/10.000èmes des parties communes générales.
Le lot numéro 24 consistant en un parking dans le bâtiment de parkings, portant le numéro 70 du plan de l’architecte. Et les 11/10.000èmes des parties communes générales.
Dans un ensemble immobilier cadastré section AN n°542 pour une contenance de 30a 49ca.

Ce commandement a été publié au Service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 9 janvier 2025 sous les références Volume 2204P01 2025S n°1.
Le syndicat des copropriétaires du Leguer Cerise est donc créancier de M. [L] [P] [N] en vertu de titres exécutoire constatant une créance certain liquide et exigible.

Les conditions posées l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution sont remplies puisque Le syndicat des copropriétaires du Leguer Cerise dispose d’un titre exécutoire et que sa créance est exigible comme décidé ci-avant.

Sur le montant de la créance :

Pour fixer sa créance Le syndicat des copropriétaires du Leguer Cerise produit un décompte détaillé comme suit :
Au titre des créances du Syndicat des copropriétaires…1617,10€
Intérêts sur la somme de 1466,83€…..11,01€
Au taux légal du 17.02.2023 au 29.06.2023 (2.06%)
Intérêts sur la somme de 1617,10€…….179,62€
Au taux légal du 30.06.2023 au 30.06.2023 : 0,09€ (2.06%)
Au taux légal du 01.07.2023 au 31.12.2023 : 34,40€ (4,22%)
Au taux légal du 01.01.2024 au 07.01.2024 : 1,57€ (5,07%)
Au taux légal majoré du 08.01.2024 au 30.06.2024 : 78,07€ (10.07%)
Au taux légal majoré du 01.07.2024 au 26.11.2024 : 65,49 € (9,92%)

Au titre du dernier appel du budget prévisionnel 2023…..124,67€
Intérêts sur la somme de 124,67€…..14,78€
Au taux légal du 17.02.2023 au 30.06.2023 : 0,94€ (2,06%)
Au taux légal du 01.07.2023 au 31.12.2023 : 2,65€ (4,22%)
Au taux légal du 01.01.2024 au 07.01.2024 : 0.12€ (5,07%)
Au taux légal majoré du 08.01.2024 au 30.06.2024 : 6,02€ (10,07%)
Au taux légal majoré du 01.07.2024 au 26.11.2024 : 5,05 € (9,92%)

A titre de dommages et intérêts………500,00€
Intérêts sur la somme de 500,00€……..50,77€
Au taux légal du 21.09.2023 au 31.12.2023 : 5,90€ (4,22%)
Au taux légal du 01.01.2024 au 07.01.2024 : 0,49€ (5,07%)
Au taux légal majoré du 08.01.2024 au 30.06.2024 : 24,14€ (10,07%)
Au taux légal majoré du 01.07.2024 au 26.11.2024 : 20,25 € (9,92%)

Sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile…..2000€
Intérêts sur la somme de 500€……….203,08€
Au taux légal du 21.09.2023 au 31.12.2023 : 23,59€ (4,22%)
Au taux légal du 01.01.2024 au 07.01.2024 : 1,94€ (5,07%)
Au taux légal majoré du 08.01.2024 au 30.06.2024 : 96,56€ (10,07%)
Au taux légal majoré du 01.07.2024 au 26.11.2024 : 80,99€ (9,92%)

Les dépens……….497,06€
Coût de l’assignation.54,82€
Droit de plaidoirie…13,00€
Signification décisions…148,51€
Commandement saisie vente…140,70€
Frais d’hypothèque…140,03€

Intérêts postérieurs au 25 octobre 2024 au taux légal majoré ;
Les frais de procédure ;
TOTAL ………5 198,10€

De ce décompte il ressort que le créancier détient une créance de 5 198,10 € arrêtée au 26 novembre 2024.
Le montant de la créance n’étant pas contesté et justifié celui-ci sera mentionné au dispositif du présent jugement pour la somme ci-dessus visée.
Sur le bien saisi 
Le bien saisi consiste en un ensemble immobilier sis audit lieu, dit « Résidence Cap Affaires » 7 avenue du Général de Gaulle commune de Lannion, cadastré section AN n°542 pour une contenance de 30a 49ca comprenant :
Le lot numéro 122 consistant en un appartement T1 bis portant le numéro 301 du plan, situé au troisième étage comprenant une entrée avec kitchenette, un séjour, une cabine, une salle d’eau-wc, un placard, une terrasse. Et les 86/10.000èmes des parties communes générales.
Le lot numéro 24 consistant en un parking dans le bâtiment de parkings, portant le numéro 70 du plan de l’architecte. Et les 11/10.000èmes des parties communes générales.
L’ensemble objet de la saisie constitue des droits saisissables.
La condition posée par l’article L311-6 du code des procédures civiles d’exécution est ainsi remplie. 
Il sera donc constaté que la saisie porte sur des droits saisissables.
Sur le montant de la mise à prix
Le montant de la mise à prix a été fixé dans le cahier des conditions de vente à la somme de 45 000 €.
Aux termes de l’article 322-6 du code des procédures civiles d’exécution : « Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénal de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale »
En l’espèce, aucune demande n’a été formulée en ce sens à l’audience.
Sur les modalités de publicité 
Dans un souci de large publicité, il est autorisé en application des dispositions de l’article R322-37 du code des procédures civiles d’exécution, le remplacement de l’avis simplifié prévu à l’article R322-32 du même code, par une publication par internet.
Sur les modalités de visite de l’immeuble 
La SCP Pasquet-Le Dreff-Giblaine, Commissaires de Justice à Guingamp est désignée à la demande du requérant afin d’assurer la visite des lieux par les candidats à l’acquisition. Celle-ci devra avoir lieu au moins 10 jours avant l’audience d’adjudication, aux heures ouvrables.
Le présent jugement, désignant l’huissier de justice pour assurer les visites, devra être signifié préalablement aux occupants des biens saisis, autre que les propriétaires.
Sur les frais et dépens
Compte tenu de la demande tendant à la poursuite en vente forcée, la taxe des frais de poursuite sera réservée afin de parvenir à un montant global au moment de l’adjudication.
Les frais de l’instance seront compris dans la taxe de ces frais à intervenir préalablement à l’adjudication, et non en frais privilégiés de vente, conformément à l’article R322-58 du code des procédures civiles d’exécution. 
L’état de frais devra être déposé trois jours au moins avant la date fixée pour la vente afin que le juge de l’exécution soit en mesure d’en prendre connaissance et d’en indiquer le montant avant l’ouverture des enchères.

PAR CES MOTIFS
Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc,
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel,

Constate que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire ;
Constate que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ;
Constate que la créance dont le recouvrement est poursuivi par le syndicat des copropriétaires du Leguer Cerise s’élève à la somme de 5198,10 € arrêtée au 26 novembre 2024 ;
Ordonne la vente forcée de l’immeuble saisi sur la mise à prix (45000 €) et dans les conditions stipulées au cahier des conditions de vente déposé au greffe le 5 mars 2025 ;
Rappelle que la saisie rend l’immeuble indisponible et que le débiteur ne peut le vendre ni accorder de sûretés sur cet immeuble, sauf autorisation judiciaire ;
Fixe la date à laquelle il sera procédé à la vente sur requête du créancier poursuivant : 
Mardi 21 octobre 2025 à 14 heures
Au Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc
Annexe Sévigné, boulevard Sévigné
22000 Saint-Brieuc

Désigne La SCP Pasquet-Le Dreff-Giblaine, Commissaires de Justice à Guingamp, ou tout autre mandataire en cas d’empêchement de ce dernier, pour faire procéder à la visite des lieux par les candidats à l’acquisition, au moins 10 jours avant l’audience d’adjudication, aux heures ouvrables, en se faisant assister si besoin est d’un serrurier et de la force publique ;
Autorise le remplacement de l’avis simplifié prévu à l’article 322-32 du Code de procédure civile par une publication sur internet ;
Dit que ledit huissier pourra se faire assister, lors de l’une des visites, de l’expert qui a établi les diagnostiques imposés par la réglementation en vigueur afin qu’il puisse les réactualiser ;
Dit que les dépens de la présente instance seront inclus dans les frais de la vente et taxés avec les frais de poursuite dont l’état sera dûment déposé trois jours au moins avant la date prévue pour l’audience de vente aux enchères.

LA GREFFIERE LA JUGE DE L'EXECUTION