Tribunal Judiciaire · 11ème civ. S2 — 1 juillet 2025

N° RG 23/00606 - N° Portalis DB2E-W-B7H-LUOI


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 14]
Site :
[Adresse 4]
[Adresse 10]
[Localité 5]
 



N° RG 23/00606 - N° Portalis DB2E-W-B7H-LUOI

Minute n°



























☐ Copie exec. à :
Me Mehdi ELMRINI
Me FRANCK GHIGO


Le 
 
Le Greffier 



Me Mehdi EL MRINI
Me Mehdi ELMRINI
Me FRANCK GHIGO


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 01 JUILLET 2025


DEMANDERESSE :

S.A.S. GRENKE LOCATION, Immatriculée au R.C.S de [Localité 14] sous le N°B 428 616 734
[Adresse 8]
[Localité 6]
représentée par Me Mehdi EL MRINI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 228,


DEFENDERESSE :

S.A.R.L. GESTION IMMOBILIERE [N] [O] exploitant l’enseigne CABINET [B]
RCS [Localité 9] B 449 145 390
[Adresse 7]
[Localité 1]
représentée par Me FRANCK GHIGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substitué par Me Tristan PFEIFFER, avocat au barreau de STRASBOURG,


OBJET : Demande en paiement du prix, ou des honoraires formée contre le client et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix, ou des honoraires

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge Unique : Catherine KRUMMER,Vice-Présidente 
Greffier : Aurélie MALGOUVERNE,

DÉBATS :
A l'audience publique du 09 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Juillet 2025.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente 
et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier


EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat dépourvu de numéro signé le 2 septembre 2016 et accepté le 19 septembre 2016, la SAS GRENKE LOCATION a consenti à la CTIM RESIDENCE REINE ASTRID, une location de longue durée d'un équipement professionnel, soit un système de vidéosurveillance, acquis auprès de la SARL SLSG, fournisseur, d'une durée de 60 mois et moyennant le versement de 60 loyers mensuels de 103.88 euros TTC.

La confirmation de la livraison du matériel a été signée le 2 septembre 2016.

Par acte signé le 29 mai 2019 par la SAS GRENKE LOCATION et le 24 juin 2019 par la SARL GESTION IMMOBILIERE [N] [O], exploitant l'enseigne CABINET [B], cette dernière a repris le bénéfice du contrat de location.

Faisant valoir que la SARL GESTION IMMMOBILIERE [N] [O] a cessé de régler les loyers à compter du 1er février 2021, la SAS GRENKE LOCATION lui a notifié la résiliation anticipée du contrat de location par courrier recommandé du 17 juin 2021 après mise en demeure demeurée infructueuse d'avoir à régularisation la situation d'impayés d'un montant de 353.69 euros du 12 avril 2021.

Selon exploit délivré le 5 décembre 2022, la SAS GRENKE LOCATION a fait assigner la SARL GESTION IMMMOBILIERE [N] [O] devant le Tribunal de céans aux fins de restitution du matériel loué et de condamnation en paiement des sommes restant dues au titre du contrat de location.

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour échange de pièces et écritures.

A l'audience du 9 mai 2025, la SAS GRENKE LOCATION, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :
- Déclarer sa demande recevable et bien fondée,
- Ordonner la restitution du matériel loué et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 3ème jour suivant la notification du jugement à intervenir,
- Condamner la SARL GESTION IMMMOBILIERE [N] [O] à lui payer la somme de 779.11 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 1er février 2021,
- Condamner la SARL GESTION IMMMOBILIERE [N] [O] à lui payer la somme de 25.97 euros au titre de la clause pénale ;
- Condamner la SARL GESTION IMMMOBILIERE [N] [O] à lui payer la somme de 40.00 euros au titre de l'indemnité de recouvrement ;
- Condamner la SARL GESTION IMMMOBILIERE [N] [O] à lui payer la somme de 150.00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner la SARL GESTION IMMMOBILIERE [N] [O] en tous les frais et dépens,
- Rappeler que le jugement à intervenir bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

La SAS GRENKE LOCATION estime sa demande recevable d'une part en raison de l'annulation par décision du Conseil d'Etat du 22 septembre 2022 de l'article 750-1 du code de procédure civile, ce dernier n'ayant été réintroduit qu'à compter du 11 mai 2023 avec effet pour les demandes en justice introduite à compter du 1er octobre 2023, rappelant que son acte introductif d'instance a été délivré le 5 décembre 2022 et d'autre part dans la mesure où ses demandes comportent une demande de restitution du matériel, objet du contrat de location, qui constitue une demande indéterminée si bien que les dispositions précitées en sont pas applicables en l'espèce.
N° RG 23/00606 - N° Portalis DB2E-W-B7H-LUOI


Au fond, elle considère que la SARL GESTION IMMMOBILIERE [N] [O] a signé et apposé son cachet commercial sur l'acte de transfert du contrat de location sans indiquer agir pour le compte d'un syndicat de copropriétaires et ne démontre pas avoir agi dans le cadre d'un mandat et d'un contrat de syndic.

Elle expose avoir été contrainte de résilier le contrat de location par courrier recommandé du 17 juin 2021 en raison d'impayés de loyers à compter du 1er février 2021 si bien qu'elle s'estime fondée à solliciter la condamnation de la défenderesse au paiement des sommes dues au titre du contrat de location et à la restitution du matériel objet dudit contrat sous astreinte financière.

La SARL GESTION IMMMOBILIERE [N] [O], représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :
A titre principal :
- Juger que la SAS GRENKE LOCATION et irrecevable à défaut de justifier d'une tentative de conciliation au sens des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire :
- Juger que la responsabilité du syndic ne peut être engagée que s'il est fait la démonstration d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité,
- Juger qu'il est démontré qu'elle a honoré tous les paiements des factures de la SAS GRENKE LOCATION,
- Juger qu'elle n'était plus syndic à compter du 4 janvier 2021, ayant été remplacé par la SARL [M] [G] racheté par la société FONCIA,
- Juger que les paiements postérieurs à la nomination de la SARL [M] [G] rachetée par la société FONCIA ne sont pas de sa responsabilité,
- Juger que la SAS GRENKE LOCATION ne démontre pas une faute du syndic,
En conséquence :
- Rejeter les demandes de la SAS GRENKE LOCATION,
A titre reconventionnel :
- Juger que la SAS GRENKE LOCATION fait preuve de mauvaise foi,
- Juger que la SAS GRENKE LOCATION a engagé une procédure dilatoire et abusive à son encontre,
- Juger que la SAS GRENKE LOCATION maintient ses demandes à son encontre alors que vraisemblablement le litige concerne le syndicat des copropriétaires et le syndic désigné postérieurement,
- Condamner la SAS GRENKE LOCATION à lui payer la somme de 5000.00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
En tout état de cause :
- Condamner la SAS GRENKE LOCATION à lui payer la somme de 5000.00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SAS GRENKE LOCATION aux dépens,

La SARL GESTION IMMMOBILIERE [N] [O] exploitant sous l'enseigne cabinet [B], expose être le syndic de copropriété de la Résidence [13] sis [Adresse 3] [Localité 2] dont le syndicat des copropriétaires a contracté avec la SAS GRENKE LOCATION afin de location d'un système de vidéosurveillance.

Elle considère que la SAS GRENKE LOCATION est irrecevable en ses demandes inférieures à la somme de 5000.00 euros à défaut de respect des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile toujours en vigueur au jour de la délivrance de l'acte introductif d'instance, en soutenant que l'obligation de recourir à un mode alternatif de règlement des litiges inférieurs à 5000.00 euros a été déclaré conforme à la constitution par le Conseil Constitutionnel, et que cette obligation n'a pas été remise en cause par la décision du Conseil d'Etat du 11 décembre 2019. 

A titre subsidiaire, elle soutient que la SAS GRENKE LOCATION ne peut rechercher sa responsabilité personnelle en tant que syndic alors qu'elle a conclu avec le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] sauf à démontrer, sur le fondement de l'article 1992 du code civil, une faute commise dans l'exécution de son mandat. Elle expose avoir procédé aux règlements des loyers selon l'état des dépenses produit aux débats jusqu'à l'expiration de son mandat le 4 janvier 2021. Elle prétend que la SAS GRENKE LOCATION a mal dirigé ses demandes en ce qu'elle l'a assigné en qualité de syndic aux lieu et place du syndicat des copropriétaires de la résidence [13], et qu'à supposer qu'une faute ait été commise par le syndic, il lui appartenait de mettre en cause la SARL [M] [G], nommé à sa suite à compter du 4 janvier 2021. 

A titre reconventionnel, elle considère, en application des articles 32-1 du code de procédure civile et de l'article 1240 du code civil, que la SAS GRENKE LOCATION a engagé la présente procédure de façon abusive et de mauvaise foi, n'ayant d'ailleurs pas mis en cause le syndicat des copropriétaires ni ajusté ses demandes en dépit de ses conclusions.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

En application des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5000,00 euros.

Par décision du 22 septembre 2022, le Conseil d'Etat a annulé l'article 750-1 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1933 et la réintroduction dudit article par décret n°2023-357 du 11 mai 2023 a pris effet pour toutes demandes en justice introduites à compter du 1er octobre 2023.

Si une demande en justice est indéterminée avec une demande connexe déterminée inférieure à la somme de 5000.00 euros, il convient de retenir le caractère indéterminé de la demande si bien que la tentative amiable n'est pas obligatoire.

En l'espèce, force est de relever que non seulement l'acte introductif d'instance a été délivré le 5 décembre 2022 soit postérieurement à l'annulation de l'article 750-1 du code de procédure civile par le Conseil d'Etat mais également antérieurement à l'application du décret n°2023-357 du 11 mai 2023 étant relevé que la SAS GRENKE LOCATION forme une demande indéterminée en sollicitant la restitution du matériel objet du contrat de location, aux demandes connexes en paiement inférieures à la somme de 5000.00 euros si bien que le demandeur n'était pas tenu de recourir au préalable à un mode alternatif de règlement du litige.

Par conséquent, la SAS GRENKE LOCATION sera déclarée recevable en ses demandes.

Sur les demandes en paiement formées à l'encontre de la SARL GESTION IMMOBILIERE [N] [O], exploitant l'enseigne CABINET [B].

En application de l'article 1992 du code civil, le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion.

En l'espèce, il ressort du contrat de location conclu entre la SAS GRENKE LOCATION, bailleur, et la CTIM RESIDENCE REINE ASTRID, locataire, que ce dernier a été signé le 2 septembre 2016, non par cette dernière mais par la SARL [M] [G], représenté par Monsieur [G], et que le cachet commercial apposé par cette dernière précise sa qualité de " syndic de copropriété ".

Le contrat comporte également comme adresse de facturation celle de la SARL [M] [G] et cette dernière a signé un mandat SEPA le 26 août 2016 ce qui suppose qu'elle a agi en qualité de mandataire de la CTIM RESIDENCE REINE ASTRID.

Il ressort par ailleurs de la facture du 22 juin 2016 par la SARL SLSG que le matériel objet du contrat de location a été acquis par la CTIM RESIDENCE REINE ASTRID pour " la création d'un système de vidéosurveillance sur la copropriété ".

Ces éléments démontrent que la SARL [M] [G] a signé les documents contractuels en qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE REINE ASTRID, locataire.

Il est également relevé que si le contrat de transfert précise en tant que locataire " la CTIM RESIDENCE REINE ASTRID " et en qualité de repreneur " la SARL GESTION IMMOBILIERE [N] [O] ", dont il n'est pas contesté qu'elle exerce sous l'enseigne cabinet [B] et dont le cachet commercial, qui indique syndic de copropriété et administrateur de biens, et la signature figurent en bas de l'acte, un mandat SEPA a été signé le 24 juin 2019 par ledit cabinet au nom du débiteur " SDC REINE ASTRID " qui apparait en qualité de débiteur et un RIB au nom de la copropriété REINE ASTRID a été remis par le défendeur.

Il est ainsi manifeste que tant la SARL [M] [G] que la SARL GESTION IMMOBILIERE [N] [O], exerçant sous l'enseigne cabinet [B], ont agi en qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la CTIM RESIDENCE REINE ASTRID à qui était destiné le matériel objet du contrat de location.

Il est d'ailleurs produit le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de la CTIM RESIDENCE REINE ASTRID du 4 janvier 2021 aux termes duquel la résolution n°9 de renouvellement du mandat du cabinet [B] a été rejetée et la résolution aux fins de désignation de la SARL [M] [G] en qualité de nouveau syndic adoptée.

Il est constant cependant que la SAS GRENKE LOCATION n'a pas appelé dans la cause le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE REINE ASTRID.

Or la responsabilité du syndic ne peut être recherchée qu'en cas de faute démontrée commise dans l'exercice de son mandat.

En cas de changement de syndic, le syndic sortant doit remettre les archives de copropriété au nouveau syndic afin de garantir la continuité dans la gestion de l'immeuble et éviter tout dysfonctionnement conformément à l'article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris en application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. 







Il est produit un courrier du 21 janvier 2021 aux termes duquel la SARL GESTION IMMOBILIERE [N] [O] exploitant sous l'enseigne cabinet [B] a transmis au nouveau syndic l'ensemble des dossiers de sa gestion selon liste adressée par courrier le 21 janvier 2021 comprenant notamment le relevé de banque au 21 janvier 2021, le [Localité 11] Livre du 1er avril 2000 au 21 janvier 2021 et l'état des dépenses du 1er janvier 2020 au 31 mars 2021 ainsi que les factures, démontrant que la SARL [M] [G] ne pouvait ignorer l'existence du contrat de location litigieux qu'elle a d'ailleurs signé en 2016, avant son transfert en 2019 manifestement au nom du nouveau syndic, figurant en qualité de " repreneur ".

Il est également démontré par l'état des dépenses arrêté au 21 janvier 2021, produit par le cabinet [B], que les loyers afférents au contrat de location du système de vidéosurveillance ont été régulièrement réglés jusqu'au 18 janvier 2021.

Il ressort par ailleurs du décompte de la créance annexé à la lettre recommandée du 17 juin 2021 notifiant la résiliation du contrat de location que les loyers sont demeurés impayés à compter du 1er février 2021, soit après la fin du mandat de syndic du cabinet [B].

Par conséquent, la SAS GRENKE LOCATION sera déboutée de ses demandes en paiement d'une part pour n'avoir pas dirigé son action à l'encontre du syndicat des copropriétaires et d'autre part n'avoir pas démontré une commise par la SARL GESTION IMMOBILIERE [N] [O] exploitant sous l'enseigne cabinet [B] dans l'exercice de son mandat de syndic.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient au demandeur de démontrer un comportement fautif caractérisant un abus dans le droit d'agir en justice.

En l'espèce, il est relevé qu'ayant signé tant l'accusé réception le 22 avril 2021 de la mise en demeure du 12 avril 2021 l'invitant à régler la somme de 353.69 euros au titre des loyers impayés de février à avril 2021 que l'accusé réception le 21 juin 2021 de la lettre recommandée notifiant la résiliation du contrat de location et la sommant de régler la somme de 825.46 euros au plus tard le 27 juin 2021, la SARL GESTION IMMOBILIERE [N] [O] n'a pas réagi ni informé la SAS GRENKE LOCATION de la fin de son mandat contraignant ainsi cette dernière à la faire citer en justice par acte délivré le 5 décembre 2022 aux fins de recouvrement de sa créance.

Le changement de syndic n'est en effet pas opposable à la SAS GRENKE LOCATION à défaut de demande de nouvelle cession du contrat de location comme ce fut le cas en 2019 probablement à l'issue du mandat de syndic de la SARL [M] [G], la SAS GRNEKE LOCATION n'ayant pour seul cocontractant la SARL GESTION IMMOBILIERE [N] [O], exploitant sous l'enseigne cabinet [B].

Le fait que la SAS GRENKE LOCATION n'ait pas souhaité appeler dans la cause en cours de procédure le syndicat des copropriétaires considérant n'avoir comme seul cocontractant la SARL GESTION IMMOBILIERE [N] [O], exploitant sous l'enseigne cabinet [B], dans la mesure où cette dernière a signé l'acte de transfert du contrat de location, initialement signé par la SARL [Localité 12] [G] manifestement en tant que mandataire de la CTIM RESIDENCE REINE ASTRID, locataire, en tant que simple "repreneur " ne peut être considéré comme un abus du droit à agir en justice.


Par conséquent, la SARL GESTION IMMOBILIERE [N] [O], exploitant sous l'enseigne cabinet [B] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les mesures accessoires

La SAS GRENKE LOCATION, qui succombe, supportera les entiers frais et dépens de la présente procédure ;

Tenue aux dépens, la SAS GRENKE LOCATION sera condamnée à verser à la SARL GESTION IMMOBILIERE [N] [O], exploitant sous l'enseigne cabinet [B] la somme de 400.00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ;

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la SAS GRENKE LOCATION en ses demandes ;

CONSTATE que la SAS GRENKE LOCATION n'a pas attrait dans la cause le syndicat des copropriétaires de la CTIM RESIDENCE REINE ASTRID ;

CONSTATE que la SAS GRENKE LOCATION ne rapporte pas la preuve d'une faute commise par la SARL GESTION IMMOBILIERE [N] [O], exploitant sous l'enseigne cabinet [B], dans l'exercice de son mandat de syndic qui a pris fin le 4 janvier 2021 ;

DEBOUTE la SAS GRENKE LOCATION de ses demandes en paiement ;

CONDAMNE la SAS GRENKE LOCATION à payer à la SARL GESTION IMMMOBILIERE [N] [O] exploitant sous l'enseigne cabinet [B] la somme de 400.00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS GRENKE LOCATION aux entiers frais et dépens de la présente instance;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente,
Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER