Tribunal Judiciaire · 11ème civ. S2 — 1 juillet 2025

N° RG 23/03361 - N° Portalis DB2E-W-B7H-L3K4


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 21]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 9]
[Adresse 16]
[Localité 13]
 

11ème civ. S2

N° RG 23/03361 - N° Portalis DB2E-W-B7H-L3K4

Minute n°






























☐ Copie exec. à :
Me Nicolas FRAMERY
Me Véronique KELLER


☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier 



Me Nicolas FRAMERY
Me Véronique KELLER


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 01 JUILLET 2025


DEMANDERESSE :

Madame [R] [K]
née le 14 Décembre 1963 à [Localité 22]
[Adresse 10]
[Localité 14]
représentée par Me Nicolas FRAMERY, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 52


DEFENDERESSE :

Association SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENT POPULAIRE - SEDES
RCS [Localité 21] 778 841 700
[Adresse 6]
[Localité 12]
représentée par Me Véronique KELLER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 202, substituée par Me Antoine BON, avocat au barreau de STRASBOURG,


OBJET : Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection 
Aurélie MALGOUVERNE, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 09 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Juillet 2025.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection 
et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 septembre 2006, la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES) a consenti à Madame [R] [K] la location d’un logement sis [Adresse 2] à [Localité 14].

Par acte d’huissiers de justice délivré le 7 mars 2023, la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES) a signifié à Madame [R] [K] un congé pour le 27 août 2023 justifié par la démolition de l’immeuble où se situe le logement donné à bail ainsi qu’une 3ème offre de relogement dans un logement de type F3 sis au 1er étage, au [Adresse 5] à [Localité 14].

Par acte du 4 avril 2023, Madame [R] [K] a fait assigner la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins voir annuler le congé délivré le 7 mars 2023 et la condamnation de cette dernière à des dommages et intérêts et à la réalisation de travaux pour remédier aux désordres.

L’affaire, enrôlée sous le numéro RG : 23/3361, a fait l’objet d‘une jonction avec l’affaire enrôlée sous le numéro RG : 23/7603, l’acte introductif d’instance ayant été enregistré en double.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour échange de pièces et écritures.

A l’audience de renvoi du 9 mai 2025, Madame [R] [K], représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :
- Constater et Dire et Juger que le congé délivré par la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES) est entaché d’irrégularité,
- Condamner la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES) à lui payer la somme de 8000.00 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices de jouissance subis,
- Condamner la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES) à lui payer la somme de 1300.00 euros au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,
- Condamner la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES) aux dépens.

Madame [R] [K] soutient que suite au congé délivré, elle a été contrainte, sous la pression exercée par le bailleur, et de crainte de se retrouver à la rue, d’accepter une offre de relogement dans la parc immobilier d’OPHEA. Elle précise cependant n’avoir pu y demeurer dans la mesure où ce dernier ne correspondait pas à sa situation et résider actuellement au [Adresse 11].

Elle reconnaît que sa demande initiale de constat de la nullité du congé qui lui a été délivré est devenue sans objet du fait de son déménagement, mais maintient sa demande de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis de fait de l’irrégularité dudit congé. Elle soutient que le congé n’a respecté aucune des conditions imposées à l’article L 353-15 du code de la consommation soit l’existence d’un projet de démolition et le refus par le locataire de trois offres de relogement.
 
Elle estime ainsi que la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES) ne justifie pas des autorisations de démolir obtenues, et a lui a proposé des offres de relogement qui ne respectent pas les conditions posées par l’article 13 Bis de la loi du 1er septembre 1948 dans la mesure où la première offre portait sur un logement situé au 5ème étage alors que souffrant de claustrophobie, elle ne peut emprunter un ascenseur, la seconde portait sur un logement dans un immeuble aussi dégradé que celui occupé et devant manifestement faire l’objet d’une remise en état, et la 3ème ne correspondait pas à ses besoins personnels et à la situation de sa famille en l’éloignant de son emploi, du lycée de son fils et de l’école de ses petits-enfants.

Elle estime avoir subi un préjudice du fait du manquement du bailleur de lui délivrer un logement décent mais également du fait des pressions de ce dernier pour qu’elle quitte les lieux. Elle soutient, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, que le bailleur a manqué à ses obligations dans la mesure où son logement était infecté de rats, cafards et punaises de lit, qu’il y avait de l’amiante dans l’immeuble, des inondations à répétition, des problèmes de chaufferie souvent en panne, et que les communs étaient fortement dégradés. Elle estime également avoir subi des pressions du bailleur afin qu’elle accepte les propositions de relogement sous peine d’expulsion comme en atteste une pétition signée par des occupants du quartier, et souligne avoir été relaxée par le tribunal correctionnel suite à la plainte déposée à son encontre par une personne chargée d’une mission de service public.

Elle prétend avoir multiplié en vain les sollicitations auprès de la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES) pour qu’il soit remédier aux désordres subis dans le logement donné à bail, qu’elle a rencontré des problèmes de santé en lien avec ces désordres, et s’est retrouvée seule occupante de l’immeuble dans un environnement dégradé sans que des solutions acceptables de relogement ne lui proposées. Elle soutient avoir été contrainte d’accepter la 3ème offre de relogement, compte tenu de son état de stress, de l’état de l’immeuble dont tous les appartements étaient inoccupés, les portes, les fenêtres et les équipements sanitaires de ces derniers étant détruits. Elle précise avoir ainsi déménagé dans le logement proposé en juin 2023 mais n’avoir pu y demeurer compte tenu également de l’environnement dégradé de ce dernier, les parties communes étant souillées et son fils ayant été agressé si bien qu’elle a dû chercher à se reloger et a déménagé en avril 2024.

La SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES), représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :
- Déclarer Madame [R] [K] irrecevable en sa demande en tout cas mal fondée,
- Enjoindre à Madame [R] [K] de communiquer sa nouvelle adresse,
- Débouter Madame [R] [K] de ses demandes,
- Condamner Madame [R] [K] à lui payer la somme de 1000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Madame [R] [K] aux dépens,
- Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

La SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES) expose que dans le cadre d’un renouvellement urbain, il a été prévu la démolition des immeubles sis [Adresse 19] à [Localité 15]. Elle indique que, conformément à la règlementation, elle a, suite à une enquête sociale réalisée le 7 juillet 2022 aux termes de laquelle Madame [R] [K] a pu formuler des souhaits, proposé 3 offres de relogement, toutes refusées, sans prendre la peine de visiter les deux derniers logements proposés. Elle soutient, que pour éviter l’expulsion de Madame [R] [K], elle s’est rapprochée du bailleur OPHEA qui a pu la loger, dans le cadre d’une 4ème offre de relogement, à une adresse souhaitée par la demanderesse. 
Elle précise toutefois que l’état des lieux d’entrée à été réalisé le 25 mai 2023 et celui de sortie le 1er juin 2023 si bien qu’il semble difficile de satisfaire Madame [R] [K] en matière de relogement.

Elle relève que Madame [R] [K] ayant été relogée, le débat sur la nullité du congé est devenu sans objet. Elle produit toutefois le courrier de Madame la Préfète qui autorise la démolition de 88 logements à caractère social situés à [Localité 21] du [Adresse 1] dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain conformément à l’article L 353-15 du code de la construction et de l’habitation. Elle considère enfin que les 3 offres de relogement soumises répondent aux conditions de l’article 13 bis de la loi n048-1360 du 1er septembre 1948. 

Elle relève également que Madame [R] [K] ne reprend pas sa demande de réalisation de travaux, devenue sans objet.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, elle souligne que Madame [R] [K] a bénéficié de 4 propositions de relogement alors que la loi n’en prévoit que 3. Elle soutient que Madame [R] [K] ne produit aucun justificatif des prétendues doléances émises s’agissant du logement qu’elle occupait depuis 2006 avant la procédure de relogement, et ne justifie pas du préjudice allégué si ce n’est par des photos non exploitables et des certificats médicaux établis en 15 jours par trois praticiens différents qui ne font que relater les propos de la demanderesse sans dresser de diagnostic. Elle estime que la relaxe pénale dont a bénéficié Madame [R] [K] suite à la plainte d’une enquêtrice pour menaces, ne signifie pas que les faits ne se seraient pas matériellement déroulés. Elle relève que la demanderesse se plaint à nouveau des conditions de son dernier relogement et produit même une pétition étant relevé que le logement dépend du parc immobilier de OPHEA et non du sien. Elle considère que Madame [R] [K], qui ne démontre pas de préjudices en lien avec un manquement imputable au bailleur, devra être déboutée de sa demande de dommages intérêts formulée dans un premier temps à hauteur de 6000.00 euros puis désormais à la somme de 8000.00 euros.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes de « constater » et de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. 

Par conséquent, il n’y a pas lieu de trancher la question de la régularité du congé délivré le 7 mars 2023 par exploit d’huissiers de justice.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation de préjudices de jouissance

En l’espèce, Madame [R] [K] sollicite des dommages et intérêts en raison de manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent et compte tenu de pressions subies pour quitter le logement donné à bail.
Sur les obligations du bailleur

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent.
N° RG 23/03361 - N° Portalis DB2E-W-B7H-L3K4

En l’espèce, si Madame [R] [K] soutient avoir vécu dans un logement non décent pour avoir été infesté de rats, de cafards et de punaises de lit, pour avoir subi des inondations à répétitions et les pannes de la chaufferie, du fait de la présence d’amiante dans l’immeuble et de communs dégradés, force est de constater qu’elle n’en rapporte pas la preuve.
Les photographies produites, non datées, ne permettent pas de savoir de quel immeuble et de quel logement il s’agit, aucune attestation, constat de commissaires de justice ou de professionnels ne sont produits.
Par ailleurs, Madame [R] [K], qui soutient avoir adressé maintes sollicitations au sujet de l’état du logement à la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES) n’en justifie pas.
Le seul courrier, sans indication du destinataire et sans justificatif de son envoi et de sa réception, rédigé le 13 janvier 2023, et faisant état de logements insalubres et remplis d’amiante, n’est pas probant.
Enfin, les certificats médicaux établis par trois médecins différents en date des 27 janvier 2023, 8 février 2023 et 14 février 2023, soit ne rapportent que les propos de Madame [R] [K], « selon les propos de Mme [K] [R], son logement serait insalubre et incompatible avec le bon état de santé de sa famille » ou encore « son état de santé est incompatible avec la nature du logement proposé » sans précision sur ledit état de santé, ou « Elle présente des signes d’anxiété » sans plus de précision sur l’origine desdits signes, ne justifient pas de préjudices en lien avec les manquements allégués et non démontrés.
Sur les pressions pour quitter le logement
En application de l’article 13 Bis de la loi du 1er septembre 1948, le local mis à la disposition des personnes évincées, doit être décent et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé proche de l’ancien logement.
Il est constant que par acte d’huissiers de justice délivré le 7 mars 2023, la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES) a signifié à Madame [R] [K] un congé pour le 27 août 2023 justifié par la démolition de l’immeuble où se situe le logement donné à bail ainsi qu’une 3ème offre de relogement dans un logement de type F3 sis au 1er étage, au [Adresse 5] à [Localité 14].

Il est relevé, à toutes fins, que la démolition dudit immeuble a été autorisée par Madame la Préfète selon courrier du 30 septembre 2024 dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain conformément à l’article L 353-15 du code de la construction et de l’habitation.

Il est constant également que 4 offres de relogement ont été proposées à Madame [R] [K], dont la dernière afin d’éviter une expulsion, dans le parc immobilier du bailleur OPHEA étant relevé qu’aux termes de l’article L 353-15 du code de la construction et de l’habitation, seules trois offres sont exigées.

Il ressort de l’enquête sociale réalisée dans le cadre de la procédure de relogement que Madame [R] [K] a précisé avoir un enfant né en 2007 et émis, en plus des critères visés à l’article 13 Bis de la loi du 1er septembre 1948 précité, que le logement possède un balcon, soit situé du RDC au 2 ème étage, compte tenu de son âge, étant relevé toutefois que Madame [R] [K] est âgée de 62 ans et ne justifie pas d’un handicap particulier, et [Adresse 18] ou [Adresse 20], sous peine de refuser les offres.
Si Madame [R] [K] soutient ne pas avoir reçu de propositions conformes aux conditions légales et avoir été contrainte d’accepter la dernière en raison de pression du bailleur, il est toutefois relevé que :
- la première offre proposée le 7 février 2023 relative à un logement situé au [Adresse 3], de type F3, donc adapté à la famille et dans la rue sollicitée, mais a été refusée en raison de sa situation au 5ème étage. Si Madame [R] [K] indique aux termes de ses écritures souffrir de claustrophobie et ne pouvoir pas prendre l’ascenseur, elle n’en justifie pas (le certificat médical daté du 27 juillet 2023 qui en atteste étant largement postérieur à la procédure de relogement) et n’en a pas fait état lors de l’enquête sociale cochant d’ailleurs la case non à la question « accepteriez-vous un immeuble dépourvu d’ascenseur ».
- la seconde offre proposée le 13 février 2023 concernant un logement situé [Adresse 17], de type F3 au 3ème étage, proche de son logement actuel et adapté à la famille. Si Madame [R] [K] soutient l’avoir refusé car situé dans un immeuble aussi dégradé que celui occupé, elle n’en justifie pas. Elle a d’ailleurs refusé de le visiter selon mail du 13 février 2023.
- la troisième offre proposée le 27 février 2023, relative à un logement situé au [Adresse 4], de type F3 au 1er étage, a été refusée pour être trop éloigné de ses proches selon mail du 3 mars 2023, étant souligné que Madame [R] [K] n’a pas fait état aux termes de l’enquête sociale de proches résidant proche de son domicile.

Il convient enfin de relever que la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES), qui n’était pas tenue de le faire, à former une 4ème proposition de relogement dans le parc immobilier de bailleur OPHEA, offre acceptée le 21 avril 2023 et situé au [Adresse 7], de type F3 donc adaptée à la famille et dans une rue souhaitée. Il est relevé que Madame [R] [K] est entrée dans les lieux le 25 mai 2023 et a pu ainsi quitter le logement objet du congé le 1er juin 2023 soit près de trois mois avant l’expiration du congé au 27 août 2023.

Compte tenu des 4 offres proposées du 7 février 2023 au 21 avril 2023 afin d’éviter toute expulsion, il ne peut être soutenu que la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES) a mis sous pression Madame [R] [K], qui reconnaît d’ailleurs avoir été la dernière à quitter l’immeuble visé par l’autorisation de démolition.

Si Madame [R] [K] produit deux pages rédigées à priori par des occupants de l’immeuble objet de l’autorisation de démolition et datées du 27 juillet 2022, sans copie de pièces d’identité pour justifier des signataires, il ressort dudit document que l’enquêtrice « ne serait pas très sympa » et « manquerait de respect », ces déclarations ne corroborent pas les pressions alléguées. Le jugement produit prononcé par le tribunal judicaire de STRASBOURG en date du 10 janvier 2023, aux termes duquel Madame [R] [K] a été relaxée du chef de poursuites de menace de crime ou de délit contre les personnes ou les biens à l’encontre d’un chargé de mission de service public, démontre que si l’enquête sociale a pu être menée dans des conditions tendues compte tenu de la nécessité pour tous les occupants de l’immeuble de quitter les lieux en vue de sa démolition, il ne rapporte pas la preuve de pressions alléguées exercées par la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES) à cette fin.

Si Madame [R] [K] produit un courrier du 18 décembre 2023 adressé à OPHEA indiquant vouloir quitter le logement en dernier lieu proposé en raison de l’environnement dégradé et d’une agression de son fils, une pétition d’occupants et une demande de logement social, il est relevé que ce dernier logement sis au [Adresse 8] fait partie du parc immobilier du bailleur OPHEA et non de celui de la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES) si bien que cette dernière n’est pas responsable des faits dénoncés.



Il ressort de ces éléments qu’aucun manquement à ses obligations contractuelles ni pressions pour quitter les lieux ne peuvent être reprochés à la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES).

Par conséquent, Madame [R] [K] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, Madame [R] [K], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens.

Tenue aux dépens, Madame [R] [K] sera condamnée à payer à la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES) la somme de 150.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [R] [K] sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu de trancher la question de la régularité du congé délivré le 7 mars 2023 par exploit d’huissiers de justice ;

DEBOUTE Madame [R] [K] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [R] [K] à payer à la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES) la somme de 150.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [R] [K] de sa demande formée au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE Madame [R] [K] aux dépens ;

CONSTATE l'exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER