Cour d’appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 1 juillet 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 01 JUILLET 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/07045 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHOZ7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 22/01451

APPELANTE

Madame [U] [Y] dite [C]

née le 28 Février 1967 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Stéphanie LAMY de la SCP BUCHBINDER KARSENTI & LAMY, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 372

INTIMÉE

S.A.E.M.L REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP)

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 552 032 708

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 11 janvier 1999, la société RIVP a donné à bail à M.[E] [V] et Mme [U] [Y] (dite [C]) épouse [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 8]. Mme [Y] est devenue seule titulaire du bail. M. [F] [L] est devenu cotitulaire du bail à la suite de son union avec la locataire.

A la suite du conventionnement de l'immeuble intervenu le 4 décembre 2015, un nouveau contrat de bail a été signé entre la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (ci-après RIVP) et Mme [U] [Y] et M. [F] [L] le 5 juillet 2016. Au divorce des époux, Mme [U] [Y] est devenue seule titulaire du bail et a donné congé du logement pour le 17 décembre 2020. Elle a libéré les lieux le 18 décembre 2020.

Saisi par la société RIVP par acte d'huissier de justice délivré le 18 février 2022, par jugement contradictoire rendu le 22 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris :

- condamne Mme [U] [Y] à verser à la société RIVP la somme de 8 468,42 euros au titre du solde locatif ;

- condamne Mme [U] [Y] à verser à la société RIVP la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejette le surplus des demandes ;

- condamne Mme [U] [Y] aux dépens de l'instance.

Mme [U] [Y] dite [C], a interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 13 avril 2023 et par ses dernières conclusions déposées le 13 juillet 2023 elle demande à la cour de :

- la juger recevable et bien fondée en son appel, en ses demandes et en ses écritures ;

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a débouté de ses demandes reconventionnelles et ce qu'il l'a condamnée à verser les sommes suivantes à la société RIVP :

- la somme de 8 468,42 euros au titre du solde locatif ;

- la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- aux dépens de l'instance ;

statuant à nouveau, il est demandé à la cour d'appel de :

- de réviser judiciairement le montant de son loyer pour la période de 2019 et de fixer, à titre principal, ce montant à 550,88 euros ou, à titre subsidiaire, au montant qu'il estime applicable à sa situation ;

- de réviser judiciairement le montant de son loyer pour la période de 2020 et de fixer ce montant à 495,29 euros ;

en conséquence :

- de juger que sa créance au titre du trop-perçu de loyer de la société RIVP pour la période de 2020 s'élève à 3 662,01 euros ;

- de juger que la créance de la société RIVP au titre de sa dette locative totale s'élève à 4 420,30 euros ;

- de juger, à titre principal, que sa créance au titre du trop-perçu de loyer de la société RIVP pour la période de 2019 s'élève à 3 715,70 euros ou, à titre subsidiaire, de fixer le montant de sa créance au titre de ce trop-perçu pour la période de 2019 ;

par ailleurs :

- de juger que les conditions de la compensation légale sont réunies pour la créance de la société RIVP et sa créance sur la période de 2020 ;

en conséquence, d'ordonner l'effacement de ces dettes réciproques entre les parties à due concurrence ;

- de juger, à titre principal, que les conditions de la compensation légale sont réunies pour la créance de la société RIVP et sa créance sur la période de 2019 ou, à titre subsidiaire, de juger que les conditions de la compensation judiciaire de dettes connexes sont réunies pour ces deux créances ;

en conséquence, d'ordonner l'effacement de ces dettes réciproques entre les parties à due concurrence ;

en tout état de cause :

- condamner la société RIVP au remboursement des sommes lui restantes (sic) après compensation des dettes entre les parties ;

- condamner la société RIVP au paiement de la somme de 3 500 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner au paiement des entiers dépens.

La société RIVP par ses dernières conclusions déposées le 12 octobre 2023 demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et en conséquence :

- débouter Mme [U] [Y] dite [C] de l'intégralité de ses demandes ;

- condamner Mme [U] [Y] dite [C] au paiement de la somme de 8 468,42 euros au titre des loyers et charges arriérés au 18 décembre 2020, date de la libération des lieux ;

- subsidiairement, condamner Mme [U] [Y] dite [C] au paiement de la somme de 3 279,71 euros au titre des loyers et charges arriérés au 18 décembre 2020, date de la libération des lieux ;

en tout état de cause :

- condamner Mme [U] [Y] dite [C] à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [U] [Y] dite [C] aux dépens de l'instance d'appel.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement entrepris fixe la dette locative de l'appelante à la somme de 8 468,42 euros au 18 décembre 2020, déduction faite du dépôt de garantie, après avoir relevé que le SLS n'a pas été appliqué et rejeté les demandes de révision du loyer pour 2019 et 2020 au motif qu'elle dépassait les plafonds de ressources pertinents.

Pour le contester, l'appelante soutient que l'intimée qui placerait le logement tantôt en catégorie PLAI tantôt en catégorie PLUS aurait commis une erreur dans le montant du SLS et dans celui du loyer courant, ainsi que la prise en compte erronée des revenus de M. [L], parti dès janvier 2018, ce dont elle déduit un trop perçu pour 2019. Elle invoque en outre un loyer conventionné pour 2020 et sollicite la compensation des créances respectives des parties.

Toutefois, l'ensemble immobilier situé [Adresse 5] a fait l'objet d'une convention signée avec l'état le 4 décembre 2015, en application des dispositions de l'article L351-2 du Code de la construction et de l'habitation. (Pièce n°2) Cette opération a transformé les logements de l'immeuble, dont celui de Madame [Y], en logements financés par de Prêts Locatifs Aidés d'Intégration (PLAI).

A la suite de ce conventionnement, un nouveau contrat de bail, soumis expressément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, du code de la construction et de l'habitation et de la convention a été signé entre la R.I.V.P, Madame [Y] épouse [L] et Monsieur [F] [L], le 5 juillet 2016, à effet au 1 er mars 2016.

Ce nouveau bail indiquait que le loyer courant hors charges était fixé à 911,04 €.

Ce loyer correspondait au loyer qui était déjà payé avant le conventionnement de l'immeuble, comme l'a indiqué la R.I.V.P dans son courrier du 15 juin 2016. (Pièce adverse n°1)

Les locataires occupants déjà un logement lors du conventionnement de l'immeuble et dont les revenus étaient supérieurs aux plafonds de ressources PLAI, comme l'appelante, se voient appliquer le régime des loyers dérogatoires conformément aux articles 8bis et 9 bis de la convention (Pièce n°2) et non, comme revendiqué à tort par l'appelante, le montant du loyer conventionné.

Ainsi que le relève le jugement entrepris, le loyer dérogatoire maximum applicable aux locataires déjà en place lors du conventionnement et dont les ressources sont supérieures aux seuils, est fixé à 30 euros par m² par l'article 8 bis de la convention, soit (30 x 78,81 ) = 2.364,63€ par mois pour un logement de 78.81 m2.

Le montant proposé au bail précité signé le 5 juillet 2016, inférieur à ce plafond, est donc régulier. En effet, le revenu fiscal de référence du foyer de l'appelante s'élevait :

- en 2017(avis d'imposition sur les revenus 2016) , à 87 632€ pour un plafond de ressources en PLAI de 27 452 €,

- en 2018 (avis d'imposition sur les revenus 2017) , à 71 424 € pour un plafond de ressources en PLAI de 21 883 €,

- en 2019 (avis d'imposition sur les revenus 2018) , à 33 039 pour un plafond de ressources en PLAI de 13 207 €.

A cet égard, la cour adopte les motifs du jugement entrepris sur la prise en compte des revenus de M. [L], à compter du 2 novembre 2018, date de la requête en divorce ( pièce appelante 5) et seule date contradictoire. Elle n'était donc pas éligible au loyer conventionné lors du conventionnement de l'immeuble, ce qui rend inopérants ses développements sur l'article D353-70-1 du code de la construction et de l'habitation, invalide la thèse d'un trop perçu de loyer à ce titre en 2019.

D'autre part, l'appelante invoque vainement le recalcul de son loyer au visa de l'article R.441-23 du code de la construction et de l'habitation, inapplicable en l'espèce faute d'application du SLS, finalement annulé en mars 2019 (pièce intimée 9).

Enfin, pour l'année 2020, et par adoption des motifs du jugement entrepris, il ne peut être tenu compte du contrat prévoyant un loyer conventionné de 495,29 euros et envoyé par erreur le 6 mars 2020 par l'intimée à l'appelante, ce contrat n'étant signé d'aucune des parties, l'appelante elle-même ayant refusé de le signer, ainsi que le relève d'ailleurs le premier juge et qu'elle le confirme en appel.

En définitive, au vu du décompte produit (pièce 8), le jugement entrepris doit être confirmé en compétence qu'il a statué sur la dette locative et a rejeté le surplus des demandes de l'appelante, étant relevé que le sens de l'arrêt rend sans objet les demandes de compensation.

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l'article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l'article 700 de ce code. L'appelante, partie perdante, doit supporter les dépens d'appel et l'équité commande de la condamner à payer l'indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [U] [Y] dite [C] aux dépens d'appel ;

Condamne Mme [U] [Y] dite [C] à payer à la société RIVP une indemnité de procédure de 2 000 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,