Cour d'Appel · Chambre Civile — 1 juillet 2025

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E



GROSSES + EXPÉDITIONS : le 1er/07/2025

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES

Me Valerie DESPLANQUES 

la SARL ARCOLE

la SELARL LX POITIERS-ORLEANS

Me Estelle GARNIER



ARRÊT du : 1er JUILLET 2025



N° : - 25 



N° RG 23/01172 - N° Portalis DBVN-V-B7H-GZCD







DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 54] en date du 16 Février 2023





PARTIES EN CAUSE





APPELANTS :





- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265286638168888



Monsieur [G] [J]

né le 14 Avril 1965 à [Localité 55]

[Adresse 1]

[Localité 12]



ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS





Madame [N] [C] épouse [J]

née le 27 Novembre 1967 à [Localité 33] (GRANDE BRETAGNE

[Adresse 1]

[Localité 12]



ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS, 

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS



D'UNE PART













INTIMÉS : 



- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265296216076928



Maître [E] [P]

[Adresse 5]

[Localité 24]



ayant pour avocat postulant Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS, 

ayant pour avocat plaidant Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS



S.C.P. REGNIER & ASSOCIES, SCP titulaire de l'office notarial sis [Adresse 4] à PARIS (75001) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 24]



ayant pour avocat postulant Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS, 

ayant pour avocat plaidant Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS



- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265295967462242



S.C.I. L'ETANG DU MANOIR société civile immobilière au capital de 100.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Vienne sous le numéro 448 673 335, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 13]

[Localité 19]



ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me David PITOUN de la SAS OLLYNS, avocat au barreau de PARIS,



S.A.S. [Localité 43] RESIDENCE DE [Localité 43] BECTHIERE société par actions simplifiée au capital de 72.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Tours sous le numéro 382 273 373, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social,

[Adresse 45]

[Localité 16]



ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me David PITOUN de la SAS OLLYNS, avocat au barreau de PARIS,





















- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265293822957239



Monsieur [B] [U]

né le 03 Juillet 1948 à [Localité 30]

[Adresse 23]

[Localité 11]



ayant pour avocat postulant Me Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d'ORLEANS, 

ayant pour avocat plaidant Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX





- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265293747013708



CONSEIL DEPARTEMENTAL D'[Localité 42] & [Localité 50] pris en la personne de son Président, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 17]



représentée par Me Jacques SIEKLUCKI de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS





- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265286660285276



C.R.C.A.M. D'AQUITAINE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 10]



ayant pour avocat postulant Me Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS,







[Adresse 25] prise en la personne de son Directeur domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 32]

[Adresse 18]

[Localité 15]



Non représentée, n'ayant pas constitué avocat





S.A.R.L. AXIS prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [G] [H], domicilié en cette qualité au siège.

[Adresse 8]

[Localité 9]



Non représentée, n'ayant pas constitué avocat



D'AUTRE PART





DÉCLARATION D'APPEL en date du : 27 Avril 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 28 avril 2025 







COMPOSITION DE LA COUR





Lors des débats à l'audience publique du 05 Mai 2025 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en charge du rapport, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.





Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:




Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles






GREFFIER :



Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. 





ARRÊT :



Prononcé publiquement le 1er juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





***



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte authentique du 28 décembre 2006 reçu par M. [P], notaire, avec la participation de M. [U], notaire assistant l'acquéreur, M. et Mme [J] ont acquis de la SCI de l'étang du manoir le lot n° 21 correspondant à une chambre et sa quote-part des parties communes dans l'ensemble immobilier de la résidence la [28] à usage de maison de retraite, situé à [34] (37), outre leur mobilier, au prix total de 85 943,35 euros. L'agence immobilière, la société Axis, est intervenue dans le cadre de la réalisation de cette vente, étant précisé qu'elle a été radiée du registre du commerce et des sociétés suivant avis publié au BODACC le 25 février 2015.





Aux termes de l'acte de vente, le vendeur a déclaré que l'ensemble immobilier était raccordé à l'assainissement communal, ce qui n'était pas le cas.



Le même jour, M. et Mme [J] a donné à bail commercial les biens acquis, pour une durée ferme de 11 années et 9 mois, à la société [Adresse 49], lui confiant ainsi la gestion de la maison de retraite et le soin de sous-louer les chambres aux résidents.



Pour financer l'acquisition, M. et Mme [J] ont souscrit auprès de la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine deux prêts d'un montant total de 95 350 euros.



Par arrêté du 12 juillet 2010, le maire de la commune de [Localité 35] a accordé un permis de construire pour la construction d'une extension de la maison de retraite de [Localité 44]. Par jugement du 6 décembre 2011, le tribunal administratif a annulé cet arrêté délivrant permis de construire.



Par courrier du 21 octobre 2013, les copropriétaires de la résidence, dont M. et Mme [J], ont été informés par le groupe dont dépend la société la société [Adresse 48] [Adresse 29], de sa décision de déménager la résidence pour la transférer dans la construction nouvelle d'[Localité 27], seule capable d'abriter les lits supplémentaires.



En 2015, M. et Mme [J] ont fait assigner la SCI de L'étang du Manoir et la société [Adresse 49] devant le tribunal de grande instance de Tours, l'Agence régionale de santé du Centre, le conseil départemental d'Indre-et-Loire, la SCP Régnier et associés et M. [P], M. [U], la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine, la société Axis aux fins d'obtenir la nullité des ventes immobilière et mobilière et des contrats s'y rattachant.



Par acte d'huissier de justice du 16 septembre 2016, la société [Adresse 49] a fait signifier à M. et Mme [J] un congé à effet à l'issue du bail commercial le 30 septembre 2020.



Par jugement du 16 février 2023 le tribunal judiciaire de Tours a :

- rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription soulevées par les défendeurs ;

- débouté M. et Mme [J] de sa demande en nullité de la vente intervenue le 28 décembre 2006 avec la SCI L'étang du manoir ;

- déclaré recevables les demandes indemnitaires formées par M. et Mme [J] à l'égard de la SCI L'étang du manoir et de la société [Adresse 48] [Adresse 29] ;





- débouté M. et Mme [J] de leurs demandes indemnitaires à l'égard de la SCI L'étang du manoir, de la société [Adresse 49] et de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine ;

- déclaré l'action en responsabilité pour faute engagée par M. et Mme [J] à l'encontre de Maître [E] [P] et la SCP Régnier, notaire à Paris, irrecevable et mal fondée ;

- déclaré M. et Mme [J] irrecevable en l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Maître [U], notaire à [Localité 31] (33) ;

- déclaré irrecevables les demandes formées à l'encontre de la SARL Axis ;

- déclaré irrecevable la demande de nullité de l'assignation invoquée par le Conseil départemental d'[Localité 42]-et-[Localité 50] ;

- mis hors de cause l'[Localité 26] du Centre et le conseil départemental d'[Localité 42]-et-[Localité 50] ;

- déclaré sans objet les demandes de la CRCAM d'Aquitaine en l'absence d'annulation de la vente ;

- déclaré sans objet les appels en garantie formés à l'encontre des notaires ;

- condamné M. et Mme [J] à verser, au titre des frais irrépétibles, les sommes suivantes :

. 2 000 euros à la SCI L'étang du manoir et à la société [Adresse 49] ;

- 2 000 euros à Maître [E] [P] et la SCP Régnier, notaire à Paris ;

- 3 000 euros à Maître [U], notaire à [Localité 31] (33) ;

- rejeté les autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté toutes autres demandes ;

- condamné M. et Mme [J] aux entiers dépens ;

- accordé aux avocats de la cause, sur leur demande, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que :

- sur l'erreur sur la substance : l'acquéreur a acquis des lots de copropriété dans un ensemble immobilier à destination de maison de retraite, aux fins de louer des chambres en meublé et que la destination d'exploitation en EHPAD relevait du bail commercial conclu par l'acquéreur avec la société exploitante ; s'il n'est pas contesté qu'en dépit des indications contraires figurant dans l'acte de vente, l'immeuble n'est pas raccordé au réseau d'assainissement communal, l'acquéreur ne peut soutenir que l'absence de raccordement au réseau d'assainissement collectif aurait vicié son consentement en compromettant irrémédiablement la destination de la résidence à l'exploitation d'EHPAD, dans la mesure où d'une part, les travaux de mise aux normes du réseau d'assainissement sont parfaitement possibles, et où, d'autre part, la cessation d'exploitation de l'immeuble en EHPAD par la société [Adresse 49] ne résulte pas de cette absence de raccordement, mais du transfert d'autorisation accordé à ladite société par arrêté du 3 mai 2012 et à son départ consécutif des lieux loués ; l'absence de raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement collectif n'a pas empêché l'exploitation par la société [Localité 43] résidence de [Localité 43] [Adresse 29] des lots vendus jusqu'en 2016, en sorte qu'aucune erreur déterminante du consentement de l'acquéreur ne peut être retenue ; l'acquéreur ne pouvait ignorer que seule la société [Adresse 49] était titulaire d'une autorisation d'exploitation d'un EHPAD, qui n'était pas attachée à l'immeuble, mais à la personne de l'exploitante de la résidence et le contrat de vente ne comporte aucun engagement du vendeur quant au maintien, pour une durée illimitée, des autorisations administratives existantes au jour de la vente ; s'agissant de l'erreur portant sur la garantie minimale de rentabilité, une appréciation erronée de la rentabilité d'un investissement ne constitue pas une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement ; l'avant-contrat ne comporte pas un engagement indéfini du vendeur à garantir à l'acquéreur la rentabilité évoquée, et l'acquéreur ne pouvait ignorer les risques encourus en cas de congé délivré par le preneur ;

- sur la réticence dolosive : l'acquéreur ne rapporte pas la preuve que le raccordement de l'établissement au réseau d'assainissement collectif était déterminant de son consentement lors de la vente et ce, alors que ce défaut de raccordement n'a pas entravé le bon fonctionnement de l'EHPAD jusqu'au transfert de l'établissement en un autre site, suite à l'autorisation délivrée par l'[Localité 26] suivant arrêté du 3 mai 2012 ; le vendeur n'a pas caché à l'acquéreur le fait que la destination d'EHPAD dépendait d'une autorisation administrative attachée à la société exploitante, ce dont découlait la possibilité pour cette dernière de transférer cette autorisation en un autre lieu ;

- sur l'obligation de délivrance conforme : si le vendeur a manqué à son obligation de délivrance conforme en ne délivrant pas un bien immobilier raccordé à l'assainissement collectif en contravention aux stipulations contractuelles, ce manquement n'a pas fait obstacle à l'exploitation du bien immobilier pendant toute la durée de son bail ; en outre, la perte d'agrément de la société [Localité 43] résidence de [Localité 43] [Adresse 29] n'est pas imputable au défaut de raccordement au réseau d'assainissement collectif, mais à l'impossibilité pour la société exploitante de construire une extension sur le site de [Adresse 36] par suite de l'annulation du permis de construire.



Par déclaration en date du 27 avril 2023, M. et Mme [J] a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement sauf en ce qu'il a : rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription soulevées par les défendeurs ; déclaré recevables les demandes indemnitaires formées par M. et Mme [J] à l'égard de la SCI L'étang du manoir et de la société [Adresse 49] ; déclaré irrecevable la demande de nullité de l'assignation invoquée par le Conseil départemental d'[Localité 42]-et-[Localité 50].



L'appelante a fait signifier la déclaration d'appel à la société Axis et à l'Agence régionale de santé qui n'ont pas constitué avocat.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 avril 2025, M. et Mme [J] demandent à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

- infirmer en intégralité le jugement déféré ;

Statuant à nouveau :

A titre liminaire et avant dire droit, sur les sommations de communiquer :

- enjoindre à la SCI de L'étang du manoir et au besoin à la société [Adresse 49] de verser contradictoirement aux débats le diagnostic de la Satese d'[Localité 42]-et-[Localité 50] et le rapport individuel de son installation d'assainissement, tels que ces documents sont visés dans la lettre que la SCI de L'étang du manoir a reçu de la mairie de [34] le 16 janvier 2008, et ce, chacune sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter du jugement avant dire droit à intervenir ;

- juger qu'ils renoncent à la sommation de communiquer formulée à l'encontre du Conseil départemental d'[Localité 42]-et-[Localité 50] et l'Agence régionale de santé du Centre ;

- enjoindre la SCP Régnier et associés et Maître [P], avec au besoin Maître [U], de verser aux débats la preuve qu'ils ont bien sollicité les services de la Mairie de [34] (pour obtenir un certificat d'urbanisme) ou encore la Satese d'[Localité 42]-et-[Localité 50] ' lors de l'acquisition faite par l'appelant ' pour connaître l'état du réseau d'assainissement de la Becthière, et ce, chacun sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter du jugement avant dire droit à intervenir ;

A titre principal,

- prononcer la nullité de la vente conclue le 28 décembre 2006 entre M. et Mme [J] et la SCI de L'étang du manoir portant sur le lot n° 1 de l'ensemble immobilier cadastré section ZL n° [Cadastre 14], [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 22] au lieu-dit « La Becthière » ;

- à défaut, prononcer la résolution de la vente conclue le 28 décembre 2006 entre M. et Mme [J] et la SCI de L'étang du manoir portant sur le lot n° 1 de l'ensemble immobilier cadastré section ZL n°[Cadastre 14], [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 22] au lieu-dit « La Becthière » ;

- juger que l'arrêt à intervenir sera publié au service de la publicité foncière ;

- condamner la SCI de L'étang du manoir à lui rembourser le prix d'acquisition de ses lots, soit la somme de 86 621,11 € ;

- ordonner la compensation des créances réciproques entre M. et Mme [J] et la société [Adresse 48] [Adresse 29] au titre d'une part du paiement de l'indemnité d'occupation dû par la seconde, et d'autre part les loyers perçus par le premier ;

- prononcer la caducité du contrat de prêt souscrit auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine :

- juger qu'ils restitueront à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine le capital emprunté de 51 000 € déduction faite des mensualités d'ores et déjà versées, des intérêts déjà réglés et des mensualités versées au titre de l'assurance adossée à l'emprunt ;

- condamner in solidum M. [U], la SCP Régnier et associés et M. [P] à leur restituer l'intégralité des sommes perçues à quelque titre que ce soit dans le cadre de la vente litigieuse ;

A titre subsidiaire,

- condamner in solidum la SCI de L'étang du manoir et la société [Adresse 48] [Adresse 29] à leur payer la somme de 76 352,11 € à titre de dommages et intérêts en compensation de la perte de valeur de son bien ;

- condamner in solidum la SCI de L'étang du manoir et la société [Adresse 48] [Adresse 29] à leur payer la somme de 37 777,84 € à titre de dommages et intérêts en compensation de la perte de chance de percevoir un loyer commercial depuis l'exercice 2017 ;

- condamner à défaut la société [Localité 43] résidence de [Localité 43] [Adresse 29] à leur régler le montant nécessaire à la 

réalisation des travaux de mise aux normes au regard des règles d'assainissement, et ce à proportion des tantièmes qu'ils détiennent dans l'immeuble (86/1000e), soit la somme de 3 334 € ;

- condamner in solidum M. [U], la SCP Régnier et associés et M. [P] à leur payer la somme de 900,79 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la procédure judiciaire sur l'omission des servitudes ;

- condamner in solidum M. [U], la SCP Régnier et associés et M. [P] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la perte de chance de ne pas contracter à des conditions plus avantageuses au regard de la problématique de servitudes ;

- condamner in solidum la SCI L'étang du manoir, la société [Adresse 49], M. [U], la SCP Régnier et associés, et M. [P], l'un ou plusieurs d'entre eux, à leur payer la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts eu égard à la perte de chance de ne pas contracter du fait de l'absence de raccordement du bien immobilier, de l'absence de mise en conformité avec les normes en vigueur, et surtout du transfert de l'autorisation d'exploiter un EHPAD vers un autre site en cours de contrat ;

- condamner in solidum la SCI L'étang du manoir, la société [Adresse 49], M. [U], la SCP Régnier et associés et M. [P], l'un ou plusieurs d'entre eux, à leur payer la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

En tout état de cause,

- juger qu'ils se désistent de toute demande à l'égard du Conseil départemental d'[Localité 42]-et-[Localité 50] et l'Agence régionale de santé du Centre ;

- juger qu'ils se désistent de toute demande à l'égard de la société Axis, et renonce également à l'engagement de la responsabilité de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine sur le terrain de ses obligations légales et contractuelles ;

- condamner in solidum la SCI L'étang du manoir, la société [Adresse 49], M. [U], la SCP Régnier et associés et M. [P], l'un ou plusieurs d'entre eux, à leur payer la somme de 8 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum la SCI L'étang du manoir, la société [Adresse 48] [Adresse 29], M. [U], la SCP Régnier et associés et M. [P], l'un ou plusieurs d'entre eux, à la prise en charge exclusive des entiers dépens d'instance ;

- juger, en vertu des dispositions de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, que les frais d'exécution forcée resteront à la charge du débiteur défaillant.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 avril 2025, la SCI de L'étang du Manoir et la société [Adresse 47] [46] demandent à la cour de :

- déclarer M. et Mme [J] mal fondés en leur appel et les en débouter ;

- déclarer le présent appel incident recevable et bien fondé, y faire droit et infirmer le jugement entrepris en ce que critiqué par elles ;

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement sauf en ce qu'il a : rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription soulevées par les défendeurs ; déclaré recevables les demandes indemnitaires formées par M. et Mme [J] à l'égard de la SCI L'étang du manoir et de la société [Adresse 48] [Adresse 29] ; rejeté toutes les autres demandes ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

- déclarer irrecevable la demande de M. et Mme [J] relative à la sommation de communiquer des pièces ;

- déclarer irrecevables les demandes de nullité et les demandes indemnitaires de la société Marcillac, ainsi que ses demandes subséquentes ;

- déclarer irrecevable la demande de M. et Mme [J] tendant à la résolution de la vente ;

- débouter M. et Mme [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si la cour considérait que les demandes de nullité, de résolution et les demandes indemnitaires de M. et Mme [J] étaient recevables :

- débouter M. et Mme [J] de leur demande de nullité de la vente en date du 28 décembre 2006 et de ses demandes subséquentes ;

- débouter M. et Mme [J] de leur demande de résolution de la vente en date du 28 décembre 2006 et de ses demandes subséquentes ;

- débouter M. et Mme [J] de leurs demandes indemnitaires dirigées à son encontre ;

A infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la vente du 28 décembre 2006 était annulée ou résolue :

- condamner M. et Mme [J] à restituer à la société [Adresse 48] [Adresse 29] la somme totale de 63 381,33 € au titre des loyers perçus, majoré du taux d'intérêt légal, à compter de la date de la vente ;

- débouter la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine de l'ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre ;

En tout état de cause :

- déclarer irrecevables, à tout le moins mal fondées, l'ensemble des demandes de M. et Mme [J] dirigées à l'encontre de la société [Adresse 48] [Adresse 29], ces dernières étant sans objet, et les en débouter ;

- débouter M. et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, en ce compris de sa demande relative à la sommation de communiquer des pièces, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard ;

- condamner in solidum la société Régnier notaires, M. [P] et M. [U] à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à leur charge par la décision à intervenir ;

- condamner M. et Mme [J] à leur payer la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de leur mauvaise foi ;

- condamner M. et Mme [J], ou toute partie succombante, à leur payer la somme de 15 000 € chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. et Mme [J], ou toute partie succombante, aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Estelle Garnier, pour ceux dont elle aura fait l'avance, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 avril 2025, la SCP Régnier et associés et M. [P], demandent à la cour de :

- juger M. et Mme [J] irrecevable et en tout état de cause mal fondée en leurs demandes :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

- juger prescrite et en tout état de cause mal fondée l'action des appelants ;

- juger que les préjudices invoqués par M. et Mme [J] ne sont ni actuels ni certains et sans lien de causalité avec une hypothétique faute du notaire ;

- débouter M. et Mme [J] de leur sommation de communication sous astreinte formulée à leur encontre ;

- débouter M. et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre ;

- débouter les sociétés SCI L'étang du manoir et la société [Adresse 48] [Adresse 29] de leur demande d'appel en garantie formulée à leur encontre, ou toute autre partie qui viendrait à formuler un tel appel en garantie ;

- débouter la Caisse de crédit agricole mutuel d'Aquitaine de toutes ses demandes, fins et conclusions, dirigées à leur encontre ;

- débouter les sociétés SCI L'étang du manoir et la société [Adresse 48] [Adresse 29] de leur demande de condamnation formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ou toute autre partie qui viendrait à formuler une telle demande ;

- condamner M. et Mme [J], ou tout succombant, à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner, ou tout succombant, aux entiers dépens.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 février 2025, M. [U] demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

A titre subsidiaire, si la cour venait à réformer le jugement :

A titre principal :

- déclarer irrecevables les demandes de M. et Mme [J] formulées à son encontre ;

A titre subsidiaire :

- débouter M. et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

- débouter la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine de ses demandes à son encontre ;

- déclarer irrecevables les demandes des sociétés de l'étang du manoir et [Adresse 48] [Adresse 29] formulées à son encontre ou à défaut les en débouter ;

- condamner in solidum M. et Mme [J] à lui payer une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum M. et Mme [J] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Gatefin, avocat, sur ses affirmations de droit.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [J] de leurs demandes, fins et conclusions ;

- débouter M. et Mme [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

A titre infiniment subsidiaire, dans le cas où la nullité de la vente serait prononcée, statuer ce que de droit sur la caducité des prêts,

- condamner alors M. et Mme [J] à lui restituer sans délai la somme de 51 000 € correspondant au capital du prêt n°450533001 encore en cours et que cette somme se compensera avec les échéances de ce prêt qu'ils auront payées au jour de l'arrêt à intervenir en capital et intérêts mais hors cotisations d'assurance ainsi qu'avec les 24 260,86 € d'intérêts qu'ils ont versés au titre du prêt n° 450533002 remboursé par anticipation le 18.02.22 ;

- condamner en outre in solidum la SCI de L'étang, M. [P] et la SCP Régnier et associés à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 19 394,98 € au titre des intérêts échus au 05.10.2023 du prêt n° 36450533001, ladite somme à actualiser en fonction des intérêts à courir jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir ainsi que celle de 24 260,86 € au titre des intérêts échus du prêt n° 450533002 remboursé par anticipation le 18.02.22 ;

- condamner M. et Mme [J] et subsidiairement la SCI de L'étang, M. [P] et la SCP Régnier et associés à lui payer la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. et Mme [J] et subsidiairement la SCI de L'étang, M. [P] et la SCP Régnier et associés aux entiers dépens.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, le Conseil départemental d'[Localité 42]-et-[Localité 50] demande à la cour de :

- dire et juger qu'il a été répondu à la sommation de communiquer qui lui a été faire ;

- dire n'y avoir lieu à la fixation d'une astreinte ;

- déclarer irrecevables les demandes de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance d'une part et du préjudice moral d'autre part, formées par M. et Mme [J] à son égard, comme constituant de nouvelles prétentions ;

- confirmant le jugement, prononcer sa mise hors de cause ;

- débouter M. et Mme [J] de leur demande d'article 700 du code de procédure civile ;

- le réformant, condamner M. et Mme [J] à lui payer la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;

Y ajoutant,

- condamner M. et Mme [J] à lui payer la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

- condamner M. et Mme [J] aux entiers dépens.



Il convient de se référer aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.



MOTIFS



I- Sur le désistement de l'appelante



Il convient de constater le désistement de l'appelant de toute demande à l'égard du Conseil départemental d'[Localité 42]-et-[Localité 50], de l'Agence régionale de santé du Centre et de la société Axis, ainsi qu'à engager la responsabilité de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine sur le terrain de ses obligations légales et contractuelles.



II- Sur les sommations de communiquer



Moyens des parties



Les appelants indiquent qu'il est démontré par les pièces versées aux débats que la SCI de L'étang du manoir a reçu une correspondance de la mairie de [34] le 16 janvier 2008 lui rappelant que la Satese d'[Localité 42]-et-[Localité 50] a réalisé pour le compte de cette collectivité une étude diagnostic des installations d'assainissement non collectif existantes sur site, et qu'elle a reçu un rapport portant sur son installation ; qu'il paraît assez vraisemblable que ce diagnostic et ce rapport ne soient pas favorables à la SCI de L'étang du manoir ; que ces documents n'ont jamais été produits contradictoirement ; qu'il est donc fait sommation à la SCI de L'étang du manoir et au besoin à la société [Adresse 49] d'avoir à produire ce diagnostic de la Satese d'[Localité 42]-et-[Localité 50] et ce rapport individuel sous quinzaine à compter de la signification des présentes écritures, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard chacun à compter du jugement avant dire droit à intervenir ; que conformément aux dispositions des articles 138 et 142 du code de procédure civile, l'obtention des pièces détenue par une partie peut intervenir à n'importe quel moment et ce, même par-devant le juge du fond sans nécessité obligatoire d'en saisir le juge ou le conseiller de la mise en état ; que la SCI de L'étang du manoir et la société [Adresse 48] [Adresse 29] ne peuvent d'ailleurs pas invoquer un quelconque empêchement légitime et leur obstruction renforce davantage l'intérêt de la production de ces éléments pour la solution du litige ; que s'agissant du notaire, dans le cadre de son obligation de conseil et de sécurité juridique des actes qu'il reçoit, il a l'obligation de se renseigner auprès du service public compétent pour déterminer l'état du réseau d'assainissement du bien immobilier dont il reçoit la vente ; qu'il est donc fait sommation à la SCP Régnier et associés et Maître [E] [P], avec au besoin Maître [V] [U], de verser aux débats la preuve qu'ils ont bien sollicité les services de la Mairie de [34] pour obtenir un certificat d'urbanisme ou encore la Satese d'[Localité 42]-et-[Localité 50] pour connaître l'état du réseau d'assainissement de la Becthière, chacun sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter du jugement avant dire droit à intervenir.



La SCI de L'étang du manoir et la société [Adresse 48] [Adresse 29] répliquent que dans leurs conclusions notifiées le 27 février 2025, les appelants formulent pour la première fois, une demande de sommation de communiquer sous astreinte ; que cette demande ne pourra qu'être déclarée irrecevable par la cour, car il s'agit d'une demande nouvelle en appel, jamais présentée par les acquéreurs en première instance ; que d'autre part, cette demande est également formulée en violation du principe de concentration des prétentions en appel, prévu à l'article 910-4 du code de procédure civile ; qu'en second lieu et en tout état de cause, les pièces communiquées sont totalement inutiles et sans intérêt sur la solution du litige ; que s'il y a eu une erreur de plume s'agissant de l'assainissement dans l'acte de vente, puisque l'assainissement n'est en réalité pas collectif, cela n'a en rien empêché l'exploitation du bien immobilier, lequel dispose d'un système d'assainissement autonome qui a par ailleurs été mis aux normes ; qu'au surplus, et en tout état de cause, il s'agit de pièces anciennes dont elles ne disposent pas ; qu'ainsi, si la cour considérait que cette demande est recevable, elle ne pourra que la rejeter.



La SCP Régnier et associés et M. [P] indiquent que le notaire n'avait aucune obligation légale de procéder à des recherches supplémentaires concernant l'état du système d'assainissement ; qu'il ne revient pas au notaire de prendre attache auprès de la commune pour connaître l'état du réseau d'assainissement ; qu'en outre, il importe de rappeler que le notaire est tenu à un secret professionnel absolu ; que les informations demandées par l'appelant sont couvertes par le secret professionnel absolu et intangible du notaire et ne saurait être communiquées sans autorisation du juge ; qu'en outre, l'appelant sollicite que les notaires soient condamnés à produire cette preuve sous astreinte de 1 000 € par jour de retard, alors qu'il est évident que si le juge venait à enjoindre les notaires à produire une telle preuve, ces derniers s'exécuteraient spontanément ; que la demande d'astreinte est donc infondée ; que cette demande est d'autant plus infondée, que la preuve dont il est demandé la communication est hypothétique ; que pour l'ensemble de ces raisons, la demande de communication sous astreinte formulée par l'appelant sera rejetée.



Réponse de la cour



L'article 142 du code de procédure civile dispose que les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139.



L'article 138 du code de procédure civile dispose que si, dans le cours d'une instance, une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce.



L'article 139 du code de procédure civile dispose que la demande est faite sans forme. Le juge, s'il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu'il fixe, au besoin à peine d'astreinte.



L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.



L'article 566 du code de procédure civile prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



La demande de communication de pièces formée par M. et Mme [J] en appel tend aux mêmes fins que celles soumises en appel, à savoir l'établissement de l'existence d'un vice de consentement susceptible d'entraîner la nullité de la vente. La demande de communication de pièce est l'accessoire de la demande de nullité de la vente. Il s'ensuit que cette demande est recevable en appel.



L'article 910-4 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable lors de la déclaration d'appel, dispose qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.



S'il est exact que la demande de communication de pièces ne figurait pas dans les premières conclusions des appelants, la demande de communication de pièce ne constitue pas une prétention sur le fond au sens de l'article 910-4 du code de procédure civile. Il s'ensuit que la demande de communication de pièce est recevable.



À l'appui de sa demande à l'encontre de la société [Localité 43] résidence de [Localité 44] et de la SCI de l'étang du manoir, l'appelante produit un courrier du maire de la commune de Druye adressé le 16 janvier 2008 à la SCI, rédigé en ces termes :

« Préalablement à l'obligation réglementaire de mettre en place le Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC), le SATESE d'[Localité 42] et [Localité 50] a réalisé pour le compte de notre collectivité une étude diagnostique des installations d'assainissement non collectif existantes.

Suite à ce diagnostic, vous avez reçu le rapport individuel de votre installation caractérisée par 4 critères : l'état du dispositif, son fonctionnement, son impact sur le milieu souterrain ou superficiel et les risques sanitaires.

Votre dispositif est classé dans la catégorie P1 « réhabilitation urgente ». Votre installation ne respecte pas la réglementation en vigueur (art. L.1331-1-1 du Code de la santé publique modifié par la loi sur l'eau et les milieux aquatiques du 30 décembre 2006) et ne permet pas une protection satisfaisante de l'environnement. Par conséquent, vous êtes dans l'obligation de procéder à sa réhabilitation dans les meilleurs délais ».



Outre le fait que ce courrier est postérieur à l'acte de vente dont la nullité est sollicitée, l'étude diagnostique auquel il fait référence est sans effet sur le fait que l'immeuble vendu n'est pas raccordé au dispositif d'assainissement communal contrairement aux stipulations de l'acte de vente, ainsi que cela est reconnu par le vendeur.



En conséquence, il convient de débouter l'appelant de sa demande de communication de pièces sous astreinte à l'encontre de la société [Adresse 49] et de la SCI de l'étang du manoir.



S'agissant de la demande de communication de pièce formée à l'encontre des notaires, il convient de relever que l'acte authentique de vente fait référence aux documents d'urbanisme sollicités par l'officier ministériel, lesquels sont mentionnés comme étant annexés à l'acte. En conséquence, il n'y a également pas lieu de faire droit à la demande de communication de pièces sous astreinte.



III- Sur la nullité de la vente pour dol



A- Sur la recevabilité de la demande en nullité



Moyens des parties



La société [Adresse 48] [Adresse 29] et la SCI de l'étang du manoir soutiennent que la demande en nullité est prescrite ; que dans la mesure où le cocontractant invoquant la nullité d'un contrat pour erreur ou dol était en mesure de connaître dès la conclusion du contrat les causes de nullité avancées, alors la prescription de l'action en nullité pour dol ou erreur court à compter de la conclusion du contrat ; que l'acquéreur avait connaissance, dès la date de conclusion du contrat de l'éventualité d'une non-reconduction du bail à son échéance contractuelle et que si la société [Adresse 49] ne reconduisait pas son bail à l'échéance contractuelle, et qu'elle transférait son activité sur un autre site, plus aucune autorisation d'exploitation n'existerait pour l'exploitation du bien à usage d'EHPAD, et partant, que les locaux seraient laissés vacants ; que le tribunal ne pouvait dès lors juger que la prescription n'a commencé à courir qu'à compter de la décision d'autorisation de transfert de l'agrément permettant l'autorisation d'exploitation de l'EHPAD, intervenue le 3 mai 2012 ; qu'il n'a jamais été question de céder une autorisation d'exploitation, qui au demeurant ne peut appartenir qu'à l'exploitant ; que cette autorisation administrative est d'ailleurs par elle-même précaire puisqu'elle peut être retirée à tout moment par l'administration ou ne pas être renouvelée ; qu'en tout état de cause, elle est liée à l'exploitation du bien et non à la propriété du bien ; que c'est donc bien à la date du 28 décembre 2006 que la prescription de l'action a commencé à courir, puisque c'est précisément à cette date que l'acquéreur a eu connaissance des faits permettant d'exercer leur action ; qu'en outre, l'analyse selon laquelle la prescription a commencé à courir à compter de la délivrance de l'autorisation de transfert de l'exploitation de l'EHPAD est totalement erronée ; qu'en effet, il était clairement stipulé dans l'acte de vente que les locaux étaient exploités en vertu de plusieurs autorisations administratives, de sorte que, dès la conclusion du contrat, l'appelante savait que le preneur pouvait mettre un terme au bail commercial à son échéance et que l'immeuble vendu était exploité en vertu d'autorisations administratives qui, par nature, ne sont pas définitives ; que l'action du demandeur se trouvait ainsi incontestablement prescrite depuis le 18 juin 2013, ce qui signifie qu'elle était a fortiori prescrite le 2 mars 2015, lorsqu'il a saisi le tribunal ; que la cour ne pourra qu'infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable comme non prescrite l'action en nullité du contrat intentée par les appelants et la déclarera irrecevable.



M. et Mme [J] répliquent qu'en matière de dol, la prescription ne court qu'à compter de la date à laquelle les man'uvres dolosives ont été découvertes ; qu'il aura fallu attendre le rapport définitif du 21 mai 2016 de l'expert judiciaire, pour qu'il soit confirmé que l'immeuble n'est pas raccordé à l'assainissement communal, et il ne pourrait pas l'être ; que l'action ayant été initiée le 2 mars 2015, soit antérieurement à la diffusion de ce rapport d'expertise judiciaire, il n'y a évidemment aucune prescription encourue ; que le moyen en irrecevabilité des intimées sera rejeté.



Réponse de la cour



Le délai de prescription de l'action en nullité sur le fondement du dol court à compter du jour où il a été découvert, que ce soit sous l'empire des dispositions antérieures (article 1304 du code civil) ou postérieures à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (article 1144 du code civil).



L'acquéreur indique avoir été trompé par le caractère temporaire de l'EHPAD dans lequel il avait effectué un investissement financier qu'elle espérait être rentable sur une période de plus de 11 ans, et que ce point était déterminant de son consentement. Il soutient également avoir été victime d'une réticence dolosive en ce que l'acte a mentionné à tort que l'ensemble immobilier était raccordé à l'assainissement communal.



Le transfert de l'EHPAD « [Localité 43] [Adresse 29] » dans de nouveaux locaux situés sur la commune d'[Localité 27] a été autorisé par l'[Localité 26] de la région Centre par arrêté du 3 mai 2012.



Ce n'est que par un courrier adressé aux copropriétaires par le groupe Imodep exploitant la maison de retraite, le 21 octobre 2013, que M. et Mme [J] ont eu connaissance de l'abandon de l'exploitation de l'EHPAD de la résidence La Becthière à [Localité 35] et de son transfert à [Localité 27], à compter du premier trimestre 2016, puisque l'extension permettant d'exploiter les 13 lits supplémentaires autorisés par l'[Localité 26] n'était pas possible sur le site de [Localité 35].



M. et Mme [J] a donc découvert le fait sur lequel elle fonde son action en nullité pour dol, le 21 octobre 2013, de sorte qu'en application de l'article 2224 du code civil, elle disposait d'un délai de cinq années pour agir sur ce fondement à l'encontre du vendeur, soit jusqu'au 21 octobre 2018.



Il ne peut en effet être considéré, pour la détermination du point de départ de la prescription, que l'acquéreur avait eu connaissance, dès la conclusion de l'acte de vente et du bail commercial, du départ de l'exploitant de la maison de retraite sur un autre site, au cours de l'exécution du contrat de bail. La seule connaissance de la possibilité juridique pour l'exploitant de cesser son activité sur le site, à défaut d'engagement à la maintenir indéfiniment, ne permettait pas à l'acquéreur d'exercer une action en nullité sur le fondement du dol, qui n'a été suscitée que par la cessation effective de l'activité de l'exploitant dans le bien acquis.

L'action en justice ayant été introduite par acte d'huissier de justice du 2 mars 2015, la demande de nullité de la vente sur le fondement du dol n'est pas prescrite et doit être déclarée recevable.



S'agissant du défaut de raccordement de l'ensemble immobilier à l'assainissement communal, la société [Adresse 49] et la SCI de l'étang du manoir n'établissent pas que l'acquéreur en aurait eu connaissance plus de cinq ans avant délivrance de l'assignation en justice. Il est en outre établi que des copropriétaires de l'ensemble immobilier avaient sollicité une expertise en référé aux fins notamment de vérifier l'existence d'un raccordement à l'assainissement communal, et l'expert judiciaire n'a déposé son rapport le 21 mai 2016 concluant que l'immeuble n'est pas raccordé à l'assainissement communal.



En conséquence, l'action en nullité pour dol fondée sur la réticence dolosive liée au dispositif d'assainissement de l'immeuble n'est également pas prescrite.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI de l'étang du manoir et la société [Adresse 52] [Adresse 45].



B- Sur l'existence d'un dol



Moyens des parties



M. et Mme [J] soutiennent qu'il était ainsi convenu, et déterminant de son consentement, que la résidence de [Adresse 45] soit exploitée avec une rentabilité fixée sur plus de 11 années pour leur permettre d'amortir leur acquisition ; qu'ils n'ont jamais acheté des lots dans un immeuble classique dont l'usage peut être modifié selon toute convenance, mais ont au contraire acquis spécifiquement des lots au sein d'une résidence médicalisée pour personne âgée, à l'exclusion de tout autre usage, ce qui rendait ainsi déterminant le maintien de l'activité de la société [Localité 43] résidence de [Localité 43] [Adresse 29] dans les lieux ; que tant le propriétaire vendeur que le preneur exploitant, ne les ont pas informés qu'il serait renoncé à l'exploitation de la Becthière dans l'hypothèse où le projet d'extension échouerait, alors que le projet d'extension avait été initié avant la cession du bien ; que si cette information avait été loyalement donnée à l'acquéreur, sur l'existence d'un aléa quant à la poursuite de l'activité de la résidence la [28], il est évident qu'ils n'auraient pas acquis le lot, ni signé un contrat de location sur 11 années et 9 mois ; qu'en outre, le site ne dispose que d'un assainissement non collectif et l'intimée ne démontre pas, ni même n'allègue avoir effectué les moindres travaux pour modifier cet assainissement non collectif, de sorte qu'au jour de l'acquisition, les effluents épurés sont toujours déversés en l'état sur les terres environnantes ou dans l'étang à proximité ; que l'acte d'acquisition stipule, selon la déclaration même du vendeur, qui ne pouvait donc ignorer que cette déclaration était volontairement fausse, que la résidence de [Localité 44] est raccordée à l'assainissement communal ; que cette réticence dolosive particulièrement grave est source d'un préjudice très important pour le collectif des copropriétaires de [Adresse 45].



La société [Adresse 48] [Adresse 29] et la SCI de l'étang du manoir répliquent que le tribunal a légitimement retenu que le vendeur n'a pas caché à l'acquéreur le fait que la destination d'EHPAD dépendait d'une autorisation administrative attachée à la société exploitante, ce dont découlait la possibilité pour cette dernière de transférer cette autorisation en un autre lieu ; que le demandeur ne démontre pas en quoi la SCI de l'étang du manoir aurait volontairement et intentionnellement eu la volonté de le tromper à l'occasion de la vente des lots de la résidence de la [28] ; que l'acquéreur était parfaitement informé, lors de la conclusion de la vente, sur le fait que le bien était exploité en vertu d'autorisations administratives, par essence précaires ; que l'appelant ne peut pas sérieusement soutenir que la société venderesse aurait commis une réticence dolosive dans la mesure où il est parfaitement établi que l'acquéreur avait connaissance du projet d'extension lors de la signature de l'acte de vente ; que le bail a été exécuté jusqu'à son terme, soit pendant une durée de 11 ans et 9 mois ; que même si l'extension avait pu se faire, il n'en demeure