Cour d'Appel · Chambre Civile — 1 juillet 2025

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E



GROSSES + EXPÉDITIONS : le 01/07/2025

la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN

la SELARL A.V.H.A





ARRÊT du : 1er JUILLET 2025



N° : - 25 



N° RG 22/02329 - N° Portalis DBVN-V-B7G-GU74





DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 9] en date du 10 Août 2022



PARTIES EN CAUSE



APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265279079181018



Monsieur [R] [U]

né le 05 Février 1972 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 6]



représenté par Me Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocat au barreau d'ORLEANS



Madame [Z] [N] épouse [U]

née le 08 Avril 1970 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 6]



représentée par Me Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocat au barreau d'ORLEANS



D'UNE PART



INTIMÉS : 



- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265291235631522



Monsieur [O] [G]

né le 24 Janvier 1943 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 1]



représenté par Me Catherine VALSADIA de la SELARL A.V.H.A, avocat au barreau D'ORLEANS



















- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265291271152049



SARL NERE IMMOBILIER (CENTURY 21 NERE IMMOBILIER), immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le n° 433 340 056, prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 8]

[Localité 7]



représentée par Me Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS



D'AUTRE PART





DÉCLARATION D'APPEL en date du : 06 Octobre 2022.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 24 mars 2025 





COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats à l'audience publique du 24 Avril 2025 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant M. Laurent SOUSA, Conseiller, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.



Lors du délibéré, au cours duquel M. Laurent SOUSA, Conseiller a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:




Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles






GREFFIER :



Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. 





ARRÊT :



Prononcé publiquement le 1er juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte en date du 14 octobre 2017, un compromis de vente a été signé entre M. [G], vendeur, et M. et Mme [U], acquéreurs, par l'intermédiaire de la société Néré Immobilier, portant sur un bien constitué d'une maison à usage d'habitation sise [Adresse 2].

Le compromis de vente a prévu une clause pénale équivalent à 10 % du prix de vente, fixé à la somme de 129 900 euros.



Le 13 février 2018, la s'ur et le frère de M. [G] ont fait procéder à l'inscription d'une hypothèque sur le bien objet du compromis, de sorte que M. et Mme [U] n'ont pas souhaité réitérer la vente par acte authentique.



Par actes d'huissier de justice en date des 23 septembre et 12 octobre 2020, M. et Mme [U] ont fait assigner M. [G] et la société Néré Immobilier devant le tribunal judiciaire d'Orléans aux fins de voir notamment prononcer la résolution du compromis conclu entre les parties.



Par jugement en date du 10 août 2022, le tribunal judiciaire d'Orléans a :

- condamné la société Néré Immobilier exerçant sous l'enseigne Century 21 Néré Immobilier à verser à M. et Mme [U] la somme de 1 000 euros au titre de la restitution de la somme séquestrée ;

- débouté M. et Mme [U] de l'ensemble de leurs prétentions formées à l'encontre de M. [G] ;

- débouté M. et Mme [U] de leur demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la société Néré Immobilier exerçant sous l'enseigne Century 21 Néré Immobilier ;

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

- condamné M. et Mme [U] à payer à M. [G] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à allocation d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. et Mme [U] de la part de la société Néré Immobilier ;

- laissé les dépens à la charge de M. et Mme [U] et de la société Néré Immobilier exerçant sous l'enseigne Century 21 Néré Immobilier.



Par déclaration en date du 6 octobre 2022, M. et Mme [U] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes à l'égard de la société [G] et de la société Néré Immobilier et les a condamnés à payer à M. [G] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 janvier 2023, M. et Mme [U] demandent à la cour de :

- les recevoir en leur appel et le déclarer bien fondé ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : débouté M. et Mme [U] de l'ensemble de leurs prétentions formées à l'encontre de M. [G] et la SARL Néré ;

Statuant à nouveau :

- prononcer la résolution du compromis conclu entre les parties et condamner M. [G] à leur verser la somme de 12 990 euros au titre de la clause pénale ;

- confirmer le jugement en ce que la société Néré Immobilier a été condamnée à leur restituer la somme de 1 000 euros séquestrée, laquelle viendra en déduction du montant de la clause pénale ;

- condamner la société Néré Immobilier à leur verser la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts ;

- condamner solidairement M. [O] [G] et la société Néré Immobilier à leur verser une somme de 4 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter les parties défenderesses de leurs demandes ;

- les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Guillauma-Pesme, avocats.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 mars 2023, M. [G] demande à la cour de :

- débouter les époux [U] de leurs demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires et notamment celles dirigées contre lui ;

En conséquence,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Orléans en date du 10 août 2022 ;

- condamner les époux [U] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil, outre les dépens.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 mars 2023, la société Néré Immobilier demande à la cour de :

- déclarer M. et Mme [U] irrecevables et en tout cas mal fondés en leur appel et les en débouter ;

En conséquence,

- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

- rejeter l'ensemble des demandes fins et conclusions, plus amples ou contraires ;

- condamner M. [U] et Mme [U] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. et Mme [U] aux entiers dépens de l'appel.



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2025.



MOTIFS



I- Sur les demandes à l'encontre du vendeur



A- Sur la résolution du contrat



Moyens des parties



M. et Mme [U] soutiennent qu'il s'est avéré qu'à la date de la signature du compromis, le vendeur ne pouvait disposer librement du bien dès lors que, bien qu'ayant bénéficié d'une donation de sa mère, celui-ci n'en était pas le seul héritier et s'exposait, ainsi que son acquéreur, à une action en réduction ; qu'afin de préserver leurs droits, les co-héritiers ont fait inscrire une hypothèque sur le bien, postérieurement à la signature du compromis, pour sûreté d'une créance de 1 443 581,49 € ; que l'action en réduction peut être engagée à l'encontre du détenteur du bien objet de la libéralité ; que compte tenu de ce risque, le notaire et par analogie l'agent immobilier, engage sa responsabilité s'il passe outre ; que si la vente avait été réalisée, il aurait fallu y inclure une clause aux termes de laquelle l'acquéreur était informé de la situation et devait s'attendre à une possible action à son encontre sur le fondement de l'article 924-4 pouvant aller jusqu'à la vente dudit bien ; qu'alors que la vente devait contractuellement être réalisée avant le 29 décembre 2017, le vendeur admet lui-même, dans ce courrier du 19 mai 2019, que ses frères et s'urs « bloquaient » toujours la vente ; qu'il s'en déduit déjà que par le propre fait du vendeur et la négligence de l'agent immobilier, deux ans après la date prévue pour la réalisation de la vente, et de son propre aveu, le vendeur n'était toujours pas en mesure de respecter ses obligations contractuelles ; qu'en définitive, ils se sont trouvés pris en otage par un contentieux familial qui leur est étranger ; que la vente n'a donc pu se réaliser du fait fautif du vendeur et de la passivité négligente de l'agent immobilier.



M. [G] réplique que par acte reçu par Maître [L] Notaire à [Localité 9] en date du 28 octobre 1992, il a reçu en donation la nue propriété de la maison sise [Adresse 3] appartenant à sa mère avec jouissance au décès de la donatrice, laquelle décédera le 9 janvier 2003 ; qu'à la date de signature du compromis de vente, il avait donc bien la qualité de propriétaire, sans qu'aucune contestation ne soit élevée à cet égard ; qu'aucun action en réduction n'avait été engagée par sa soeur et son frère en 2017 date de signature du compromis de vente ; qu'à ce titre, les juges de première instance ont rappelé que l'exercice éventuel d'une action en réduction était en l'espèce prescrite à la date de la signature du compromis de vente ; que rien ne justifiait que cette donation excédait la quotité disponible et rien n'indiquait non plus que, dans l'hypothèse d'un éventuel excédent, il n'aurait pu faire face à une éventuelle réduction, celui-ci ayant effectivement la capacité financière pour désintéresser les co-héritiers ; que ce risque juridique théorique ne pouvait en aucun cas compromettre la vente de la maison d'habitation ; que ce n'est que le 13 février 2018 que sa soeur et son frère ont fait procéder à l'inscription d'une hypothèque ; que l'existence de ce litige n'empêchait pas intrinsèquement la vente du bien immobilier et ne présumait pas qu'une action en réduction serait diligentée à l'avenir ; qu'en présence de cette hypothèque, le notaire aurait dû proposer de séquestrer le prix de vente pour que les époux [U] puissent finaliser la vente du bien immobilier visé ; qu'en réalité, ce sont les époux [U] qui n'ont pas souhaité réaliser la vente par peur irrationnelle de se voir revendiquer le bien.



Réponse de la cour



L'article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.



L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.



L'article 1229 du code civil dispose que la résolution met fin au contrat et prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.



En l'espèce, le compromis de vente prévoyait la réitération de la vente par acte authentique avant le 29 décembre 2017, mais celle-ci n'a pas eu lieu.



Il est également stipulé que le vendeur déclare « Sur la situation hypothécaire : Que les biens à vendre sont libres de tout privilège immobilier spécial et de toutes hypothèques conventionnelles, judiciaires ou légales. Si des inscriptions hypothécaires se révélaient, il s'oblige à en rapporter mainlevée et certi'cat de radiation à ses frais ».



Le 13 février 2018, une inscription hypothécaire a été réalisée sur le bien par le frère et la soeur du vendeur pour une somme totale de 1 443 581,49 euros, supérieure au prix de vente de 129 900 euros.



M. [G] ne justifie pas avoir obtenu la mainlevée de cette inscription hypothécaire et le certificat de radiation, en violation de son obligation contractuelle. Ainsi, le projet d'acquisition de M. et Mme [U] a été paralysé pendant plusieurs années, alors qu'ils avaient séquestré une somme de 1 000 euros et engagé des démarches pour obtenir le financement de l'acquisition.



Ainsi, l'inexécution par le vendeur de son obligation de rapporter la mainlevée de l'hypothèque présente un caractère de gravité justifiant que la résolution du compromis de vente soit prononcée à effet au 13 février 2018, date de l'inscription hypothécaire dont M. [G] n'a pas obtenu la mainlevée. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [U] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de M. [G].







B- Sur la clause pénale



Moyens des parties



M. et Mme [U] indiquent que le compromis prévoit une clause pénale d'un montant de 12 990 € ; que M. [G] a développé devant le premier juge, une argumentation relative à l'interdépendance du contrat de prêt et du compromis de vente, parfaitement inopérante et dont, subsidiairement, seul l'acquéreur, partie aux deux contrats, pourrait se prévaloir ; qu'ils entendent donc se prévaloir de ladite clause et sollicitent la condamnation de M. [G] à leur verser la somme de 12 990 €.



M. [G] explique que lorsque deux contrats sont interdépendants, la disparition de l'un entraîne la caducité de l'autre ; que le compromis de vente était soumis à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, de sorte qu'il y a une interdépendance évidente entre le contrat de prêt et l'exécution du compromis de vente ; que le prêt est devenu caduc selon l'information fournie par les consorts [U] par courrier en date du 27 avril 2019 ; que dans ces conditions, les époux [U] sont mal fondés à réclamer sa condamnation au paiement de la clause pénale, celle-ci étant devenue caduque.



Réponse de la cour



La résolution du compromis de vente ayant pris effet avant la date de caducité du prêt invoquée par M. [G], celui-ci est mal-fondé à arguer de la caducité du compromis de vente qu'il n'avait d'ailleurs pas invoquée avant l'action en justice de M. et Mme [U].



L'article 1230 du code civil dispose que la résolution n'affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution.



En l'espèce, le compromis de vente stipule au titre de la clause pénale :

« En application de la rubrique « REALlSATION » après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de :

Douze mille neuf cent quatre-vingt-dix euros (12 990,00 €) ».





Cette clause s'applique donc en cas de résolution, laquelle a été prononcée par suite du manquement du vendeur à obtenir mainlevée de l'inscription hypothécaire, qui a indiqué aux acquéreurs qu'il n'était pas en mesure de finaliser la vente, au regard de l'opposition de son frère et de sa soeur.



En conséquence, les appelants sont fondés à solliciter le paiement de la clause pénale. M. [G] sera donc condamné à payer à M. et Mme [U] la somme de 12 990 euros, et le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



II- Sur les demandes à l'encontre de l'agence immobilière



Moyens des parties



M. et Mme [U] indiquent qu'une somme de 1 000 € ayant été séquestrée entre les mains de l'agent immobilier, ce dernier doit être condamné à leur restituer cette somme qui viendra en déduction du montant de la clause pénale ; que le jugement sera confirmé sur ce point ; que par ailleurs, l'agent immobilier se devait de vérifier la réalité des droits dont se prévalait M. [G], de sorte qu'il s'est montré négligent ; que sa responsabilité se trouve donc engagée et la société Néré Immobilier sera condamnée à leur verser une somme de 1 € à titre de dommages et intérêts.



La société Néré Immobilier réplique que la loi offre aux héritiers la possibilité d'engager une action en réduction ; que toutefois, au moment de la signature du mandat de vente et du compromis de vente, ce risque juridique théorique ne pouvait en aucun cas compromettre la vente de la maison d'habitation ; que M. [G] n'a fait état ni de la moindre difficulté avec ses frère et s'ur ni de la moindre revendication de ces derniers, et il était lui-même notoirement solvable ; que rien ne justifiait que cette donation excédait la quotité disponible et rien n'indiquait que, dans l'hypothèse d'un éventuel excédent, M. [G] n'aurait pu faire face à une éventuelle réduction ; que ce n'est que par la suite qu'un litige s'est révélé entre M. [G], sa suoer et son frère lorsque ces derniers ont fait procéder à l'inscription d'une hypothèque le 13 février 2018 ; que l'existence de ce litige n'empêchait pas intrinsèquement la vente du bien immobilier et ne présumait pas qu'une action en réduction serait diligentée à l'avenir, compte tenu des solutions qui auraient pu être mises en oeuvre ; qu'au surplus, l'exercice éventuel d'une action en réduction était prescrit à la date de la régularisation du compromis de vente, de telle sorte que les appelants ne justifient d'aucun préjudice indemnisable ; que c'est ainsi par une exacte appréciation de la cause et de la loi que le tribunal a considéré que M. [G] a toujours eu la qualité de propriétaire du bien immobilier objet du compromis de vente litigieux de telle sorte qu'il n'est pas démontré l'existence d'une faute ou d'une négligence de sa part ; que la cour confirmera donc le jugement sur ce point. 



Réponse de la cour



La cour n'est pas saisie de la critique du chef du jugement ayant condamné la société Néré Immobilier à verser à M. et Mme [U] la somme de 1 000 euros au titre de la restitution de la somme séquestrée, par un appel principal ou incident. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce point.



Il est établi que par l'effet d'une donation établie par sa mère, M. [G] était propriétaire du bien objet de la vente, et une éventuelle action en réduction ne pouvait avoir pour effet d'anéantir cette qualité. Il s'ensuit que l'agence immobilière n'a commis aucune faute quant à la vérification de la qualité de propriété du vendeur, et il ne peut lui être imputé aucune faute quant à l'inscription hypothécaire faite après l'établissement du compromis de vente, qu'aucun élément porté à sa connaissance ne permettait de l'anticiper.



En l'absence de faute de l'agence immobilière, la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [U] doit être rejetée et le jugement sera confirmé sur ce point.



III- Sur les frais de procédure



Aucun appel n'a été interjeté quant à la charge des dépens fixée par le jugement. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [U] à payer à M. [G] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [G] sera condamné aux dépens d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. et Mme [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Compte-tenu de l'appel dirigé à tort à l'encontre de l'agence immobilière, il convient de condamner M. et Mme [U] à verser à la société Néré Immobilier la somme de 750 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



INFIRME le jugement en ce qu'il a :

- débouté M. et Mme [U] de l'ensemble de leurs prétentions formées à l'encontre de M. [G] ;

- condamné M. et Mme [U] à payer à M. [G] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;



STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :



CONDAMNE M. [G] à payer à M. et Mme [U] la somme de 12 990 euros au titre de la clause pénale ;



CONDAMNE M. [G] aux entiers dépens d'appel ;



AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ;



CONDAMNE M. [G] à payer à M. et Mme [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. et Mme [U] à payer à la société Néré Immobilier la somme de 750 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT