Cour d'Appel · 1ère Chambre — 1 juillet 2025

PM/FA











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00899 - N° Portalis DBVG-V-B7I-EZAI





COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 01 JUILLET 2025 





Décision déférée à la Cour : jugement du 07 mai 2024 - RG N°21/00183 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON 

Code affaire : 63B - Demande en réparation des dommages causés par l'activité des auxiliaires de justice





COMPOSITION DE LA COUR :



M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Mme Anne-Sophie WILLM et Philippe MAUREL, Conseillers.



Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.





DEBATS :



L'affaire a été examinée en audience publique du 29 avril 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Mme Anne-Sophie WILLM et Philippe MAUREL, conseillers et assistés de Mme Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.





L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :



APPELANTS



Monsieur [A] [B]

né le [Date naissance 20] 1977 à [Localité 28], de nationalité française, 

demeurant [Adresse 31]



Monsieur [C] [B]

né le [Date naissance 8] 1990 à [Localité 28], de nationalité française, 

demeurant [Adresse 4]



Monsieur [N] [B]

de nationalité française, 

demeurant [Adresse 12]





Madame [F] [H] épouse [B]

de nationalité française,

demeurant [Adresse 12]



Représentés par Me Camille BEN DAOUD de la SELARL HBB AVOCAT, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représenté par Me Damien FAUPIN de la SELARL BURAVAN DESMETTRE GIGUET FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON, avocat plaidant





ET :



INTIMÉS 



Maître [W] [O]

né le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 32], de nationalité française, notaire, 

demeurant [Adresse 18]



Représenté par Me Vanessa MARTINVAL de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON



Maître [S] [P] es qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [Y] [K] et du GAEC [30] [K]

Liquidateur judiciaire, demeurant [Adresse 19]



Représenté par Me Laurent MORDEFROY de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON



SA [33] agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

Sise [Adresse 5]



Représentée par Me Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT - PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par Me Soline DEHAUDT de la SELARL DOME AVOCATS, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant





ARRÊT :





- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.





*************



EXPOSE DU LITIGE



Suivant jugement d'ouverture en date du 13 novembre 2014 le tribunal de grande instance de Besançon a admis au bénéfice d'une mesure de redressement judiciaire agricole le Gaec '[30] [K]' et M. [Y] [K], Me [S] [P], substitué ensuite par la SELARL [P], étant désigné en qualité de mandataire. La mesure a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du même tribunal en date du 19 septembre 2017, Me [P] étant alors désigné en qualité de liquidateur.



Suivant deux ordonnances rendues par le juge commissaire en date du 10 janvier 2019, des autorisations de réaliser une partie de l'actif immobilier ont été rendues. Les parcelles appartenant à M. [Y] [K], biens propres pour certaines d'entre elles ou appartenant à la communauté issue du mariage avec son épouse, situées sur le territoire de la commune d'[Localité 27] étaient concernées par l'une des ordonnances et devaient être cédées aux consorts [B] selon les modalités suivantes :



- à M. [A] [B] les parcelles cadastrées ZZ [Cadastre 2], ZZ [Cadastre 3], ZP [Cadastre 6], ZP [Cadastre 7], ZP [Cadastre 10], ZO [Cadastre 21], ZO [Cadastre 25], ZO [Cadastre 23] moyennant un prix de 367 445,00 euros.

- à M. et Mme [N] [B], les parcelles cadastrées ZO [Cadastre 22], et ZO [Cadastre 24], moyennant un prix de 102 625,00 euros.

- à MM [A] et [C] [B], agissant pour le compte d'une SCI à créer, une maison d'habitation cadastrée ZO [Cadastre 11] et ZO [Cadastre 13] moyennant un prix de 213 290,00 euros.

- à M. [A] [B], M. et Mme [N] [B], la SCI [29], les parcelles cadastrées ZO [Cadastre 13], ZO [Cadastre 15], ZO [Cadastre 17], ZO [Cadastre 9] et ZO [Cadastre 16], moyennant un prix de 44 000,00 euros.



Me [W] [O]-[D], notaire associée à [Localité 34], était en charge de l'établissement des actes de vente. Avant d'instrumenter les actes de cession, elle a notifié les déclarations d'intention d'aliéner à la [33] par courriel en date du 30 juin 2020. La [33] accusa réception de ces déclarations le 3 juillet suivant. L'organisme destinataire a manifesté son intention d'user de son droit de préemption, uniquement en ce qui concerne les terres agricoles et donc à l'exclusion de la maison d'habitation, par acte d'huissier en date du 2 septembre 2020. Trois actes de vente en la forme authentique, correspondant à des lots distincts originairement dévolus à chacun des cessionnaires pressentis, ont été instrumentés par le notaire désigné. La maison d'habitation, expressément visée dans l'ordonnance commissariale n'a pu être vendue, celle-ci ayant été entièrement détruite par un incendie.



Par actes d'huissier en date du 1er février 2021, la SCI [29], MM [A], [C], [N] [B] et l'épouse de ce dernier, ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Besançon, la [33], la SELARL [P], ès qualités de liquidatrice, et Me [O]-[D] aux fins de voir annuler les décisions de préemption prises à leur préjudice.



Par jugement en date du 7 mai 2024, le tribunal judiciaire de Besançon s'est prononcé dans les termes suivants :



- Déboute les requérants de leurs demandes d'annulation des trois décisions de préemption au profit de la [33], de même que des actes de vente subséquents.

- Condamne M. [A] [B] à payer à la [33] une somme de 15 244, 70 euros à titre d'indemnités d'occupation.

- Condamne M. [C] [B] à payer à la [33] la somme de 4 655,34 euros à titre d'indemnité d'occupation.

- Déboute les requérants de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires à l'encontre de Mme [W] [O]-[D].

- Condamne, in solidum, les requérants aux dépens ainsi qu'à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

- 3000,00 euros au profit de la [33].

- 2000,00 euros au profit du notaire.

- 1000,00 euros au profit de Me [P], ès qualités. 



Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal s'est fondé sur les motifs suivants :



- Le délai restreint d'un mois imparti à la [33] pour exercer son droit de préemption n'est applicable que lorsque la vente autorisée par le juge commissaire relève de la catégorie des ventes sur adjudication ce qui n'est pas le cas des cessions en cause qui s'analysent en des ventes de gré à gré.

- La reddition de deux ordonnances par le juge commissaire aux fins d'autorisation de réalisation de l'actif dépendant le la liquidation judiciaire montre, à suffisance, que celles-ci ne s'insctivent pas dans un projet de cession global si bien qu'il ne peut être fait grief à la [33] d'avoir méconnu et modifié les termes des décisions d'autorisation.

- Il ne ressort pas des motifs des actes de préemption que la [33] ait délibéremment méconnu les objectifs assignés à sa mission si bien que l'incrimination de détournement de pouvoir ne peut être avalisée.

- Les consorts [B] ont continué à exploiter les parcelles vendues en étant titulaires de prêts à usage, une seule fois renouvelables, consentis par l'organisme préempteur qui est dès lors fondé à requérir le paiement d'une indemnité d'occupation.

- Aucune faute du notaire instrumentaire des actes n'est caractérisée ni en ce qui concerne l'absence de DIA pour la maison d'habitation comprise dans l'actif réalisable, ni en ce qui concerne la vente des droits de paiement de base pour laquelle l'officier public n'avait reçu aucune mission d'instrumentation.



Suivant déclaration au greffe en date du 19 juin 2024, formalisée par voie électronique, M. [A] [B], M. [C] [B], M. [N] [B] et Mme [F] [H], épouse [B], ont interjeté appel de ce jugement. Dans le dernier état de leurs écritures en date du 10 mars 2025, ils invitent la cour à statuer dans le sens suivant :



' A titre principal : 

Que soit prononcée la nullité des actes de ventes passés le 29 octobre 2020 en faveur de la [33] ; 

Que les concluants soient autorisés à poursuivre et terminer la vente des biens à leur profit ; 

Que la [33] soit condamnée à leur verser la somme de 50 000 euros au titre de leur préjudice moral et matériel ; 

' A titre subsidiaire, si la nullité des actes de vente passés en faveur de la [33] était :

Que Maître [O]-[D] soit condamnée au paiement d'une somme de 70 000 € à M. [A] [B] en indemnisation de son préjudice ; 

Que Maître [O]-[D] soit condamnée au paiement de la somme de 53 500 euros à M. [C] [B] en indemnisation de son préjudice ; 

Que Maître [O]-[D] soit condamnée au paiement de la somme de 50 000 euros chacun au Groupe [29], M. [N] [B], Mme [F] [H] et M. [A] [B].



Il font valoir, en substance, les moyens et arguments suivants :



- Les décisions de préemption émanant de la [33] sont entachées de nullité en ce qu'elles auraient dû être prises dans le délai d'un mois suivant réception de la DIA alors que ce délai, au cas présent, a été méconnu. S'agissant de cessions d'actifs provenant d'une exploitation admise au bénéfice d'une procédure collective, celles-ci sont soumises au régime des ventes sur adjudication amiable qui restreint l'exercice des prérogatives de l'organisme préempteur à un délai d'un mois.



- Même en cas de vente par adjudication, la [33] ne peut modifier les termes de l'autorisation délivrée par le juge commissaire. Cette obligation n'a pas été respectée, en l'espèce, puisque le juge commissaire a rendu, le même jour, deux ordonnances portant autorisation de cession d'actifs compris dans la masse des biens réalisables, ce qui confère à l'ensemble une unité que l'organisme intimé ne pouvait aliéner en opérant une scission dans les biens objet de son droit de préemption.



' La [33] s'est rendue coupable d'un véritable détournement de pouvoir dans la mesure où celle-ci a prépositionné des candidats et motivé sa décision de préemption en référence à des objectifs particulièrement imprécis donnant ainsi prise au soupçon de malveillance.



' Dans l'attente du dénouement de la situation complexe dans laquelle se trouvaient les exploitants, M. [A] et M. [C] [B], la [33] leur a consenti, et pour chacun d'entre eux, un prêt à usage de six mois renouvelable par tacite reconduction. La continuité de la mise à disposition à titre gratuit de l'ensemble des biens préemptés rend désormais opposable les modalités d'occupation ainsi consenties à l'organisme préempteur si bien que celui-ci ne pouvait, sans entacher d'irrégularité sa décision, se substituer au vendeur originairement désigné.



Subsidiairement, ils entendent rechercher en responsabilité le notaire instrumentaire des actes. Pour cela, ils articulent à son encontre les griefs suivants :



- Aucune mention du local d'habitation ne figure dans les déclarations d'intention d'aliéner alors qu'il est expressément visé dans l'ordonnance du juge commissaire portant autorisation de cession.



- La déclaration d'intention d'aliéner ne porte pas sur les droits à produire privant ainsi les exploitants de la possibilité d'être allocataires des aides dispensées aux exploitants agricoles dans le cadre de la PAC.



- L'officier ministériel a manqué à son devoir de conseil en n'avisant pas les potentiels acquéreurs du risque encouru de voir les parcelles agricoles dont ils assuraient la mise en valeur préemptées par la [33].



* * *



En réponse la [33] conclut au débouté des prétentions des appelants, au terme de ses ultimes écritures en date du 13 décembre 2024 dans les termes suivants :



Confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 07 mai 2024, minute n°24/106, RG n°21/00183, par le tribunal judiciaire de Besançon ; 

Condamner M. [A] [B] à verser à la [33] une indemnité d'occupation des parcelles objet du présent litige au titre de l'année de 2024 sur la base de 131,43 euros/ha, le montant exact étant à parfaire et chiffrer en fonction de la date de l'arrêt à intervenir. 

Condamner M. [C] [B] à verser à la [33] une indemnité d'occupation des parcelles objet du présent litige au titre de l'année de 2024 sur la base de 131,43 euros/ha, le montant exact étant à parfaire et chiffrer en fonction de la date de l'arrêt à intervenir. 

Condamner les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions ; 

Condamner in solidum les appelants à payer à [33] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner in solidum les appelants aux entiers frais et dépens de la présente procédure.



Elle soutient, à cet égard, que :



' Contrairement aux allégations des appelants, la réponse de la concluante aux déclarations d'intention d'aliéner adressées par le notaire instrumentaire des actes de vente devait être notifiée dans un délai de deux mois, lequel a été respecté au cas présent. La vente de gré à gré ne pouvant être assimilée, de quelque manière que ce soit, à une vente par adjudication, le délai réduit de un mois n'est pas applicable aux faits de l'espèce. Dans le cas de figure inverse, ce délai serait d'application impossible puisqu'il n'était pas matériellement envisageable pour l'organisme concluant d'adresser une réponse au notaire dans un intervalle de temps aussi bref.



' Le grief relatif à la méconnaissance des termes de l'ordonnance d'autorisation rendue par le juge commissaire est dépourvu de pertinence puisqu'en aucune manière le prix fixé par la décision d'autorisation n'a varié ni à la hausse ni à la baisse.



' Contrairement aux allégations des requérants, le juge commissaire n'a pas ordonné la vente des biens compris dans l'actif à liquider en un bloc homogène, étant précisé que deux ordonnances ayant le même objet ont été rendues le même jour et que les ventes étaient réparties entre plusieurs acquéreurs.



' La préemption portant sur les droits à produire n'était aucunement visée dans l'ordonnance d'autorisation rendue par le juge commissaire et en toute hypothèse ces droits n'étaient pas attachés à la propriété foncière.



' Les motifs ayant inspiré la démarche de l'organisme préempteur sont exempts de tout détournement de pouvoir puisqu'aucun choix de rétrocessionnaires n'avait été effectué par anticipation.



' Les contrats de prêt à usage consentis à titre précaire par l'organisme concluant, en attente des ventes des biens compris dans le fonds rural, n'étaient reconductibles qu'une seule fois si bien que les exploitants sont dépourvus de titre pour occuper les lieux. Il convient de rappeler, à cet égard, que la demande faite à l'administration préfectorale au titre du contrôle des structures a été rejetée, décision confirmée par la juridiction administrative.



* * *



La Selarl [P], ès qualités de liquidatrice du GAEC '[30] [K]' et de M. [Y] [K] s'est prononcée, en vertu de conclusions récapitulatives datées du 13 décembre 2024 , dans les termes suivants :



Donner acte au concluant que, sous le bénéfice des observations développées aux présentes, il s'en rapporte à justice. 

Confirmer la condamnation prononcée au bénéfice de Maître [S] [P], représentant la SELARL [P] [26], au titre des frais irrépétibles. 

Y ajoutant, 

Condamner tout succombant à lui régler une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.



Elle signale à cet égard que :



' Le juge n'a aucunement appréhendé de manière globale des offres de cession si bien que les deux ordonnances rendues le même jour par le juge commissaire doivent être appréciées indépendamment l'une de l'autre, ce qui induit de ne pas retenir que le droit de préemption ne pouvait s'exercer qu'en un seul bloc non démembré. 



' C'est à bon droit que le tribunal a estimé que la [33], en exerçant son droit de préemption, n'a aucunement modifié les conditions fixées par le juge commissaire.



' Le prêt à usage consenti à MM [A] et [C] [B], pour chacun d'entre eux, ne l'a été qu'à titre précaire à l'effet de permettre une continuité de l'activité de production agricole, jusqu'à la finalisation des ventes aux rétrocessionnaires, au plus tard.



' Le transfert des droits à produire n'était pas compris dans l'assiette du droit de préemption dans la mesure où ceux-ci n'y sont pas soumis et ne peuvent donc en faire l'objet.



* * *



Me [O]-[D], notaire instrumentaire des actes de vente et auteure, à ce titre, des déclarations d'intention d'aliéner, conclut, aux termes de ses ultimes conclusions à portée récapitulative en date du 9 décembre 2024 , de la manière suivante :



Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant, 

Condamner M. [A] [B], M. [C] [B], M. [N] [B] et Mme [F] [H] épouse [B], ou tout succombant, à payer à Maître [W] [O] une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner M. [A] [B], M. [C] [B], M. [N] [B] et Mme [F] [H] épouse [B], ou tout succombant, aux entiers dépens de l'instance à hauteur de cour.



Elle fait valoir, à cet effet, que :



' À défaut de vente par adjudication, seul le délai de deux mois est applicable à l'exercice du droit de préemption de la [33]. 



' C'est à tort que les appelants affirment que le droit de préemption mis en oeuvre a méconnu les termes de l'ordonnance d'autorisation rendue par le juge commissaire.



' La maison d'habitation ne pouvait faire l'objet d'un droit de préemption puisqu'elle n'était pas, à titre principal ou accessoire, affectée à l'exercice d'une activité de production agricole.



' Le juge commissaire n'a pas intégré dans les biens dont il a ordonné la réalisation les droits à paiement de base dont peut disposer tout agriculteur dans le cadre de la politique agricole commune (PAC). En toute hypothèse, ces droits étaient attachés au foncier exploité par le GAEC si bien qu'ils n'étaient pas visés par l'ordonnance portant autorisation de cession laquelle ne concernait que les biens personnels de M. [K] et de son épouse. 



 ' Les appelants sont des tiers par rapport à l'acte authentique de vente passé entre la [33] et le liquidateur si bien que le notaire instrumentaire des actes n'était tenu à aucun devoir de conseil vis-à-vis des acquéreurs originairement pressentis et qui demeurent des tiers par rapport à l'opération de transfert.



* * *



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 8 avril 2025.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la nullité des actes de préemption :



Les consorts [B] contestent la régularité et le bien-fondé de l'exercice du droit de préemption exercé par la [33] en vertu des dispositions de l'article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime (CRPM), sur les biens dont ils envisageaient de se porter acquéreurs.



Ils font valoir, tout d'abord, que ce droit de préférence n'a pas été mobilisé dans le délai d'un mois ainsi que le prévoit le dispositif légal applicable en matière de vente par autorité de justice dans le cadre de la procédure de réalisation d'actifs inhérente aux opérations liquidatives d'une entreprise.



Il y a tout d'abord lieu de rappeler le dispositif légal applicable en pareille matière.



En vertu de l'article L. 143-8 du CR PM, le droit de préemption des [33] s'exerce dans les conditions prévues à l'article L. 412 -8 du même code. Ce dernier texte, en son alinéa trois, énonce que le preneur dispose d'un délai de deux mois pour se prononcer sur l'exercice du droit qui lui est reconnu de prévaloir sur celui d'un éventuel acquéreur. Par dérogation à ce régime, l'article L. 143 -11 du code précité énonce que :



« Les [33] disposent, en vue de se substituer à l'adjudicataire, d'un délai d'un mois à compter de l'adjudication. »



Se recommandant de cette disposition, les appelants en déduisent que le délai d'un mois normalement applicable aux ventes par adjudication, l'est également à toute cession soumise à autorisation délivrée par la juridiction commissariale. Mais plusieurs motifs font obstacle à l'adoption de cette thèse.



Il y a lieu, tout d'abord, de rappeler qu'aux termes de l'article L. 642 -18 alinéa trois du code de commerce :



« Le juge commissaire peut ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. »



Il s'en infère que les deux types de cession, à savoir la vente de gré à gré ou par adjudication sont clairement distinguées, irréductibles entre elles, et obéissent chacune à des règles spécifiques. Cette distinction est par ailleurs reprise à l'article L. 322-3 du code des procédures civiles d'exécution dont l'alinéa premier énonce que :



« Les biens sont vendus soit à l'amiable sur autorisation de justice soit pas adjudication.»



L'article suivant ajoute que :



« La vente amiable sur autorisation de justice produit les mêmes effets que la vente volontaire. »



Il résulte du rapprochement de l'ensemble de ces textes qu'aucune confusion n'est de mise entre la vente de gré à gré, soumise à l'accord amiable des parties avant de l'être à celle du juge commissaire, et la vente sur adjudication dont l'attributaire ne sera connu qu'à l'issue de la vente aux enchères des biens en question. Cette dualité catégorielle suppose donc une dualité de régime juridique qui s'oppose à tout syncrétisme entre les deux notions.



L'analyse exégétique rejoint l'analyse téléologique qui ne prend en compte que l'objectif assigné au dispositif légal et réglementaire. S'agissant de la vente par adjudication, forcée ou amiable, il existe nécessairement un aléa quant au gain escompté puisque le produit de la cession est tributaire des enchères affectant ainsi l'opération d'un fort coefficient d'incertitude, d'où l'impératif de célérité afin que l'écoulement du temps n'ait pas un effet d'usure sur les prévisions en référence desquelles elle a été ordonnée. Cet écueil ne se retrouve pas pour les ventes de gré à gré où le prix et les conditions de la transaction sont fixée dès l'origine, l'autorisation délivrée ne faisant qu'entériner une situation factuelle déjà constituée. Dans cette optique l'allongement du délai est insusceptible de porter atteinte au principe de sécurité juridique.



Dès lors, s'il ne peut être contesté que l'organisme préempteur ne peut modifier de quelque manière que ce soit les termes de l'ordonnance du juge commissaire qui a ordonné la vente et en a fixé les modalités de réalisation, il ne peut en être déduit de manière univoque que toute cession passée sous autorité de justice est soumise à un délai uniforme quant au droit de préférence accordée à un tiers. Autrement dit, l'obligation impartie au tiers préempteur de se conformer aux prescriptions de l'ordonnance d'autorisation ne peut avoir pour conséquence de soumettre la vente au régime spécifique applicable aux ventes par adjudications. Dans cette optique, la vente amiable sur autorisation de justice ne peut se dissoudre dans les règles applicables aux ventes en licitation. Il s'ensuit que le moyen ne saurait prospérer.



En l'occurrence, la déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la [33] par le notaire instrumentaire des actes de vente le 30 juin 2020. L'expédition a été réceptionnée le 3 juillet 2020 par l'organisme destinataire. L'exercice du droit de préemption a été formalisé par acte d'huissier en date du 2 septembre 2020 soit dans l'intervalle du délai d'exercice du droit de préférence. Partant, les diligences accomplies par la [33] intimée n'encourent pas la critique du moyen. Le jugement doit donc être confirmé de ce chef.



* * *



Les consorts [B] reprochent ensuite à la [33] d'avoir méconnu les termes de l'ordonnance du juge commissaire en ce que les biens vendus, objet du droit de préemption, ont été artificiellement regroupés en trois lots alors même qu'il résulte de l'économie générale de la décision d'autorisation que la cession devait être opérée à partir d'une entité unique. Le moyen est cependant inopérant. En effet, l'organisme titulaire du droit de préemption ne dispose pas du pouvoir d'altérer les modalités fixées par le juge en vue de la réalisation de tout ou partie de l'actif dépendant de la liquidation judiciaire. Cette prohibition ne concerne cependant que la fixation du prix, les conditions de celle-ci sont présumées avoir fait l'objet d'une appréciation discrétionnaire de la part des organes de la procédure collective en vue de valoriser au mieux de ses intérêts les biens qui en dépendent. Dès l'instant où les prescriptions spécifiées dans l'ordonnance ne sont pas méconnues, il importe peu que les biens préemptés aient fait l'objet d'un regroupement en plusieurs lots. Dans cette optique, les prérogatives du juge commissaire n'ont d'autres limites que celles imparties au préempteur en vue de remplir la mission qui lui est confiée. La division opérée par la [33] ne sont aucunement en contrariété avec les termes de l'ordonnance dans la mesure où elle respecte les conditions tarifaires fixées dans l'ordonnance d'autorisation. 



Il ne pouvait, le cas échéant, en aller autrement que si la vente en un seul bloc de l'ensemble des parcelles et de l'immeuble bâti compris dans le périmètre de la cession était une condition essentielle à la détermination du prix retenu. Autrement dit, les biens cédés ne pouvaient être valorisés à hauteur du prix fixé par le juge commissaire que sous réserve d'être vendu en un seul lot. Or, il ne ressort pas des termes de l'ordonnance en question, ni des productions des parties, que le montant du prix, en contrepartie duquel les biens immobiliers étaient aliénés, ait été subordonné à un transfert de droits de propriété en un seul bloc. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



* * *



 Les appelants invitent encore la cour à prononcer la nullité des actes de préemption motifs pris de ce qu'ils seraient insuffisamment motivés. Ainsi que l'a rappelé le premier juge, l'article L.143 -3 du CRPM impose, à peine de nullité, que la [33] justifie la mise en oeuvre de ses prérogatives par l'une des causes visées à l'article L. 143-2 du même code.



Il incombe au juge de rechercher si la motivation explicitée par l'organisme préempteur comporte des données tangibles permettant de vérifier la réalité de l'objectif allégué en considération des circonstances propres au dossier. Il s'agit donc d'un contrôle de légalité et non d'opportunité. Ainsi, si le nom des éventuels rétrocessionnaires n'a pas à être indiqué dans l'acte, l'énoncé de la motivation doit cependant faire apparaître une possible identification des bénéficiaires.



En l'occurrence, les motifs retenus sont les suivants :



' Pour les parcelles cadastrées ZZ [Cadastre 2] et [Cadastre 3], P [Cadastre 3], [Cadastre 6],[Cadastre 7] et [Cadastre 10], il existe dans la zone ainsi identifiée des besoins prioritaires pour les agriculteurs locaux et ceux susceptibles de s'y installer.



' La même motivation est retenue en ce qui concerne les parcelles ZO [Cadastre 22] et [Cadastre 24].



' S'agissant des parcelles cadastrées ZO [Cadastre 9], ZO [Cadastre 14] et [Cadastre 15], ZO [Cadastre 16] et [Cadastre 17] il existe des besoins prioritaires pour les agriculteurs en vue d'améliorer la structure de leur exploitation et permettre un meilleur respect du cahier des charges AOP.



Pour les deux premiers avis, la [33] précise son choix de préemption dans les termes suivants :



« À titre d'exemple et sans préjuger d'autres candidatures possibles après publicité, on peut citer le projet d'installation hors cadre familial d'une future agricultrice de 37 ans désireuse de créer une exploitation agricole de poules pondeuses en agriculture biologique. On peut citer par ailleurs un jeune de 23 ans disposant de la capacité professionnelle et désireux de s'installer sur l'exploitation familiale affectée à la production laitière AOP Comté. La [33] a par ailleurs connaissance d'exploitants ayant exprimé des besoins de consolidation et d'amélioration parcellaire afin de satisfaire aux nouvelles obligations du cahier des charges AOP.'



Concernant le troisième avis, la [33] énonce que :



'A titre d'exemple on peut citer les besoins connus de plusieurs exploitations proches dont celle de l'exploitation individuelle de 92 ha et mettant en valeur des parcelles situées à proximité immédiate des parcelles vendues. Avec ces personnes, cette exploitation pourrait constituer un îlot proche de son siège d'exploitation dont la mise en valeur serait facilitée et améliorée. Citons également cet agriculteur de 27 ans installé depuis trois ans sur une surface de 72 ha qui exploite près de 20 % de sa surface à plus de 10 km de son siège d'exploitation.»





Les explications ainsi fournies, loin d'être imprécises et déconnectées des données factuelles observables sur un espace géographique nettement identifié, souscrivent aux exigences des textes de loi précités. Ainsi, la motivation est contextualisée en prenant en compte la situation particulière des agriculteurs sur le plan local, tout en prenant en considération les différents objectifs autour desquels la [33] doit ordonner l'usage de ses prérogatives. Là encore, le jugement sera confirmé.



Les développements qui précèdent suffisent donc à écarter l'allégation selon laquelle la [33], par l'effet d'un détournement de pouvoir, n'a agi que par vindicte à l'encontre des appelants, lesquels disposent déjà d'importantes surfaces d'exploitation pour l'exercice de leur activité. La légitimité des motifs sous-tendant la décision de préemption permet donc d'écarter toute idée de malveillance de la part de la [33] dans l'usage des pouvoirs qui lui sont conférés.



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Dans l'attente de la mise en 'uvre de la procédure de rétrocession, la [33] a régularisé avec M. [A] [B] et M. [C] [B] deux prêts à usage pour assurer la continuité culturale des fonds litigieux. Les actes stipulaient que la durée de ces prêts était limitée à six mois renouvelable une fois si bien que cette cession en jouissance parviendrait définitivement à terme le 1er mai 2019.



Les appelants font tout d'abord grief à la [33] d'avoir régularisé un acte de disposition sur les biens objet de la procédure de préemption alors même qu'elle n'en était pas propriétaire, seul le débiteur en liquidation conservant jusqu'à l'issue de la procédure la titularité des droits réels de propriété sur la chose objet de la cession. Cette analyse ne saurait, toutefois, être entérinée par la cour. En effet, le transfert de propriété s'opère dès le prononcé de l'ordonnance du juge commissaire portant autorisation de réalisation de l'actif, sauf à préciser que celle-ci est reportée à la date à laquelle les actes authentiques de cession seraient finalisés par le notaire. L'organisme préempteur se substitue donc aux acquéreurs en se voyant ainsi reconnaître tous les droits dévolus à ceux-ci dans le cadre de l'opération de transfert de propriété avant la substitution. Il s'ensuit que seule la [33] était habilitée à disposer des biens préemptés.



Contrairement à ce que soutiennent les requérants, la pérennité d'usage des parcelles n'opère aucune novation par changement d'objet du prêt à usage originairement consenti. De la sorte, le maintien dans les lieux ne peut équivaloir à l'éviction du terme originairement fixé. Il s'ensuit qu'à la date à laquelle le terme du prêt à usage était échu, les exploitants étaient dépourvus de tout titre d'occupation. En toute hypothèse, quand bien même les commodats auraient eu une durée indéterminée du fait de la pérennité de la cession en jouissance, il n'en reste pas moins que le prêteur disposait du droit d'y mettre un terme à une date discrétionnairement choisie sous réserve éventuelle d'un délai de prévenance (Cass. 1° Civ. 3 juin 2010 n° 09- 14. 633). Il y a lieu de précider que, contrairement à ce que soutiennent les co-appelants, le prêt à usage demeure un acte personnel qui ne transfère à l'emprunteur aucun droit réel. Il s'ensuit que les deux exploitants susnommés sont occupants sans titre des lieux qu'il continuent à mettre en valeur.



Il suit des motifs qui précèdent que les consorts [B] seront déboutés de leur demande de prononcé de la nullité des actes de préemption. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



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Sur la responsabilité du notaire:



Il est fait grief au notaire instrumentaire des actes, à la suite desquels il a régularisé plusieurs déclarations d'intention d'aliéner, des manquements susceptibles d'engager sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil. Il convient donc d'apprécier le bien-fondé des prétentions indemnitaires des requérants en fonction du triptyque habituel, à savoir l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité unissant les deux.



Il est tout d'abord reproché au notaire de n'avoir pas intégré dans les déclarations d'intention d'aliéner le local à usage d'habitation compris dans le périmètre des parcelles visées par le droit de substitution. Il sera, cependant, rappelé que l'exercice de ce droit de préemption ne peut concerner que des biens à usage agricole limitativement énumérés à l'article R. 143-2-1° du CRPM. La [33] ne peut préempter l'ensemble des biens dès lors que son droit de préemption ne peut s'exercer sur l'un d'entre eux uniquement. Le contestant est alors tenu d'administrer la preuve de ce que le local à usage d'habitation est nécessaire à l'exploitation du fonds rural et constitue avec l'ensemble des biens immobiliers à usage agricole une unité culturale indivisible. Or cette démonstration fait défaut dès l'instant où il n'est ni établi, ni même allégué, que la maison comprise dans l'assiette de l'actif réalisable était indispensable à la poursuite de l'exploitation des terres environnantes.



En toute hypothèse, les appelants ne peuvent se prévaloir d'aucun préjudice puisque le local en question a été entièrement dévasté par un incendie et n'a, semble-t-il, pas été reconstruit. La circonstance que le notaire ait omis de mentionner cet immeuble bâti dans l'ensemble des biens préemptés demeure donc sans incidence sur la nature, la portée et la validité des droits patrimoniaux prétendument lésés.



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Les consorts [B] critiquent l'officier ministériel en ce qu'il s'est abstenu de mentionner dans les déclarations d'intention d'aliéner l'existence de droits à produire, omission qui les a privés du bénéfice des droits à paiement de base calculés sur l'assiette foncière correspondant aux biens dont la vente était projetée. Il est constant, à la lecture des documents en question, qu'aucune référence n'est faite aux aides publiques accordées aux agriculteurs dont le principe et les modalités de paiement sont tributaires des règles définies par la PAC. Pour déclarer dépourvue de toute pertinence cette récrimination, le premier juge a indiqué qu'il appartenait aux intéressés de stipuler que leur consentement à l'acquisition était subordonné à l'obtention des droits à paiement de base, à défaut le notaire ne pouvait être recherché en responsabilité sur ce fondement.



Toutefois, quand bien même le notaire intimé aurait pris soin de stipuler dans les projets d'actes de vente les indications relatives aux droits à paiement qu'il lui est fait grief de s'être abstenu de mentionner, l'action en responsabilité ne pouvait, en toute hypothèse, prospérer. En effet, les droits à produire donnant lieu à des paiements de base constituent des droits incorporels qui ne sont pas l'accessoire du foncier mais sont rattachés à l'exploitant. La législation applicable résulte, en la matière, d'un règlement européen, à savoir le règlement 178/2003 du Conseil des Communautés en date du 29 septembre 2003 et dont s'inspire l'actuel article L.332-1 du CRPM qui définit la nature et les modalités d'exigibilité de ces aides. Le régime juridique de ces droits a été ultérieurement précisé par le règlement de l'Union Européenne 1307/2013 du 17 décembre 2013 dont l'article 30 prévoit les conditions de transfert de ceux-ci d'un exploitant à l'autre. Le titulaire de ces droits n'en a pas pour autant la libre disposition puisque le mécanisme mis en place constitue un levier d'intervention de la puissance publique dans l'organisation des infrastructures de production agricole. Ainsi, le non-renouvellement, la perte d'usage, ou le dépassement des limites imposées de surfaces d'exploitation peuvent donner prise à leur suppression ou à un contingentement restrictif avec basculement du tout ou du surplus dans une réserve nationale gérée par l'établissement public à savoir l'établissement national des produits de l'agriculture et de la mer (article L.621-1 du CRPM), à l'instar de ce qui existait en matière de quotas laitiers.



Au surplus, l'attribution des droits à paiement de base ne dépend ni du notaire ni de la [33] puisqu'elle implique une initiative personnelle de l'exploitant en vue d'activer le droit en question sur les surfaces admissibles déclarées par cet agriculteur. Cette mutation des droits doit résulter d'une déclaration de transfert entre le cédant et le repreneur et faire l'objet d'une ampliation à la direction départementale du travail. Il importe peu à cet égard que l'acte authentique mentionne que le propriétaire cédant bénéficie des droits de paiement de base puisque cette formalité demeure sans incidence sur leur attribution. Le moyen et donc inopérant.







Les appelants font enfin grief à l'officier ministériel instrumentaire des actes de vente d'avoir manqué à son obligation de conseil en ne les avisant pas de ce que les biens objet de la transaction étaient susceptibles de faire l'objet du droit de préemption de la [33]. Mais à supposer même que le notaire se soit abstenu d'informer les acquéreurs de la possibilité d'être substitués dans l'opération par un organisme tiers, il n'en est résulté pour eux aucun préjudice puisque la vente n'a jamais pu être finalisée à leur profit en raison même de l'exercice du droit de préemption exercée par la [33]. Il n'en est résulté pour eux aucun manque à gagner spécifique tant au niveau des frais des actes notariés non encore formalisés qu'à celui de la perte éventuelle de gains tirés de l'activité de production agricole puisque les exploitants, même dépourvus de titres, se sont maintenus dans les lieux.



Il suit de là que la responsabilité du notaire n'est pas encourue au cas présent. Les consorts [B] doivent donc être déboutés de leurs prétentions indemnitaires articulées sur ce fondement, et le jugement confirmé.



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Sur l'appel incident de la [33] :



Au titre de son appel incident, la [33] sollicite, tout d'abord, la confirmation du jugement en ce qu'il lui a accordé le bénéfice d'une indemnité d'occupation pour la période durant laquelle les occupants sans titre ont continué l'exploitation des parcelles préemptées et requiert l'allocation d'un complément d'indemnité pour la période subséquente.



Pour s'opposer à ce chef de prétention, MM [C] et [A] [B] font essentiellement valoir que le projet de rétrocession est postérieur à la contestation qu'ils ont élevée. Toutefois, l'argument ainsi avancé ne prive pas le propriétaire des biens immobiliers litigieux du droit de percevoir une contrepartie à l'usage consenti à ceux qui s'en sont attribués la jouissance. Ainsi, dans la mesure où la mise en valeur du fonds rural s'est poursuivie depuis la date à laquelle les déclarations d'intention d'aliéner ont été émises par le notaire et que les prêts à usage accordés par l'organisme préempteur sont parvenus à leur terme, les occupants sont redevables d'une indemnité compensatrice de l'usage de ces biens immobiliers en dehors de tout cadre juridique préconstitué.



Pour liquider ce chef de créances, le premier juge s'est référé à l'arrêté préfectoral fixant dans le secteur géographique concerné le prix du fermage. Cette base de calcul faisait apparaître une tarification évaluée à la somme de 131,43 euros à l'hectare. Il convient de relever que l'indemnité d'occupation n'est jamais calquée, dans sa quotité, sur la valeur locative du bien immobilier dans la mesure où un abattement, pouvant atteindre 20 % de ce montant, est généralement appliqué à la redevance pour tenir compte de l'état de précarité du débiteur qui ne bénéficie pas d'un droit au renouvellement. Toutefois, aucune demande en ce sens n'a été formulée en première instance ou à hauteur d'appel.



Il s'ensuit que l'indemnité d'occupation dont a été déclaré redevable M. [A] [B] envers la [33], à hauteur de la somme de 15'244,70 euros, et celle mise à la charge de M. [C] [B] envers le même organisme pour une somme de 4655,34 euros, seront entérinés par la cour.



Le premier juge a calculé cette indemnité en référence à la période triennale dont le point de départ a été fixé au terme des conventions de prêt à usage, soit à la fin du mois d'octobre 2023. Dans ses conclusions, la [33] sollicite le paiement d'un complément d'indemnité correspondant à l'année culturale 2024 et jusqu'à la date à laquelle la juridiction d'appel statue, soit au mois de juin 2025. Il s'ensuit que la période servant d'assiette liquidative à l'indemnité réclamée s'échelonne sur une durée de 18 mois. La [33] est donc fondée à réclamer le paiement à son profit des sommes suivantes :



' 7 942,72 euros à la charge de M. [A] [B].

- 2 424, 64 euros à la charge de M. [C] [B].



Ces sommes porteront majoration d'intérêts au taux légal à compter de la date de prononcé du présent arrêt.



Il serait inéquitable de laisser à la charge des parties non succombantes les frais exposés par elles dans le cadre de l'instance présente et non compris dans les dépens à hauteur des sommes suivantes :



' 1500 euros au profit de la [33].

' 1500 euros au profit de Maître [O]-[D].

' 1000 euros au profit de la SELARL [P] ès qualités.



Les appelants seront tenus in solidum d'en acquitter le paiement à leur profit.





PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi :



' Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré.



Y ajoutant :



' Condamne M. [A] [B] à payer à la [33] la somme de 7 942,72 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le mois de janvier 2024 et le 30 juin 2025.



' Condamne M. [C] [B] à payer à la [33] la somme de 2 424,64 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 1er janvier 2024 et le 30 juin 2025.



' Dit que ces sommes porteront majoration d'intérêts au taux légal à compter de la date de prononcé du présent arrêt.



' Condamne in solidum les appelants à payer les sommes suivantes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :



' 1500 euros au bénéfice de la [33].

' 1500 euros au bénéfice de Maître [O] '[D].

' 1000 euros au bénéfice de la SELARL [P], ès qualités.



' Les condamne sous le même lien de solidarité aux dépens d'appel.





Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.







Le greffier, Le président,