Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 1 juillet 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 01 JUILLET 2025



N° 2025/335 









Rôle N° RG 24/07458 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BNGGN







[Y] [E]

S.C.P. [K]



C/



[R] [H]

[S] [T] épouse [H]

[I] [M] [H]

[C] [U], [B] [H] épouse [G]

[W] [L]

Société AGERIM

S.C.P. [F] [X] ET [W] [L]

ASSOCIATION [Adresse 23]













Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Isabelle FICI 

Me [R] KLEIN 

Me Françoise BOULAN 

Me Gilles CHATENET













Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 21] en date du 30 Mai 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00884.





APPELANTES



Madame [Y] [E]

née le 26 Octobre 1969 à [Localité 20] (95), demeurant [Adresse 3]



S.C.P. [K] 

représentée par Me [A] [K], désigné en qualité de mandataire judiciaire de Madame [Y] [E], dans le cadre du redressement judiciaire dont elle a fait l'objet selon jugement du Tribunal judiciaire de Nice du 06 Mai 2019

demeurant [Adresse 12]



toutes deux représentées par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Magatte DIOP, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Anissa SBAI BAALBAKI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Laurent BELFIORE, avocat au barreau de NICE





INTIMES



Monsieur [R] [H]

né le 11 Juillet 1937 à MAUBEUGE (59), demeurant [Adresse 8]



Madame [S] [T] épouse [H]

née le 06 Juillet 1938 à EPINAL (88), demeurant [Adresse 8]



Monsieur [I] [M] [H]

né le 25 Décembre 1966 à [Localité 21] (06), demeurant [Adresse 2]



tous trois représentés par Me Philippe KLEIN de la SCP RIBON - KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Capucine DES LIGNERIS, avocat au barreau de PARIS



Madame [C] [U], [B] [H]

née le 11 Janvier 1964 à [Localité 18] (38), demeurant [Adresse 22] [Adresse 1] (ALLEMAGNE)



représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Jean-Claude BRUN, avocat au barreau de LYON



Maître [W] [L], notaire associé membre de la SCP Michel [X] - [W] [L], domicilié en cette qualité en son Etude

demeurant [Adresse 4]



S.C.P. [F] [X] ET [W] [L] Notaires Associés, Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social

demeurant [Adresse 4]



tous deux représentés par Me Gilles CHATENET, avocat au barreau de NICE



S.A.R.L. AGERIM

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 13]



représentée par Me Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant 



ASSOCIATION [Adresse 23]

Prise en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet [D], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 14]



non comparante ni représentée







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 13 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Anne DAMPFHOFFER , Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame [U] ALLARD, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, rapporteur



qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2025.







ARRÊT



Réputé contradictoire



Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2025,



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



EXPOSE DU LITIGE 



Vu le jugement contradictoire, rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 30 mai 2024, ayant statué ainsi qu'il suit :

' déclare la demande reconventionnelle de nullité de la vente formée par l'association syndicale libre du lotissement du [Adresse 16] [Localité 17] [Adresse 15] irrecevable,

' déclare M. [R] [H], Mme [S] [H], M. [I] [M] [H] responsables du préjudice causé à Mme [Y] [E] par leur dissimulation intentionnelle de l'absence de conformité au permis de construire du 7 octobre 2011 des travaux réalisés sur le bien immobilier vendu,

' déclare la société Agerim et maître [W] [L] responsables du préjudice causé à Madame [Y] [E] par leur faute professionnelle à l'occasion de la vente du bien immobilier des consorts [H],

' condamne in solidum les consorts [R], [S] et [I] [M] [H], la société Agerim, Me [L] et la société civile professionnelle [X] [L] à verser à Mme [E] les sommes de 24'000 euros à titre de dommages-intérêts pour perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, 6000 euros pour le préjudice moral, 8000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamne in solidum la société Agerim et Me [L] ainsi que la société civile professionnelle de notaires à relever et garantir de l'ensemble des condamnations [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H] ainsi qu'à verser par application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 5000 euros aux consorts [H] [R], [S] et [I] [M] et la somme de 5000 euros à Mme [C] [H],

' ordonne l'exécution provisoire,

' rejette les demandes de Mme [E] contre [C] [H],

' rejette les demandes plus amples de Mme [E] ainsi que la demande de condamnation sous astreinte du notaire et de l'agent immobilier à justifier des diligences accomplies pour la suppression des hypothèques,

' rejette les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts de Mme [C] [H],

' déboute M. [R] [H], Mme [S] [H], et M. [I] [M] [H] de leur demande reconventionnelle d'indemnisation d'un préjudice moral et financier,

' déboute l'association syndicale libre de toutes ses demandes,

' condamne in solidum [R], [S] et [I] [M] [H], la société Agerim, Me [L] et la société de notaires aux dépens.



Vu l'appel interjeté,

- par Mme [E] le 12 juin 2024, 

- et par Mme [E] et la SCP [K], en sa qualité de mandataire judiciaire de cette dernière, le 4 juillet 2024 ainsi que le 15 juillet 2024.



Vu les conclusions de Mme [E] et de la SCP [K] date du 7 février 2025, demandant de :

' réformer le jugement en ce qu'il a condamné [R], [S] et [I] [M] [H] ainsi que la société Agerim et les notaires à lui verser divers dommages et intérêts, en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il a débouté Mme [E] de ses demandes contre Mme [C] [H] et de ses autres demandes d'indemnisation, en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation sous astreinte du notaire et de l'agent immobilier à justifier des diligences accomplies pour la suppression des hypothèques inscrites sur le bien,

Statuant à nouveau :

' condamner in solidum [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H] [C] [H], Me [L], la SCP [X] [L] et la société Agerim à lui verser la somme de 292'437 euros au titre des préjudices de dévaluation de son bien et de perte de chance, la somme de 310'985 euros à titre de dommages et intérêts décomposés comme suit : 150'000 euros pour le préjudice moral et professionnel, 147'085euros pour le préjudice financier, 10'000 euros pour le préjudice de jouissance, 3100 euros pour le préjudice inhérent aux frais de procédure,

' rejeter toutes les demandes formées à son encontre,

' condamner in solidum [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H], [C] [H], Me [L], la société civile professionnelle de notaires, et la société Agerim à lui verser la somme de 30'000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.



Vu les conclusions de Mme [C] [H] en date du 8 avril 2025, demandant de :

' infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts,

- constater son rapport à justice pour les dispositions du jugement qui ne la concernent pas,

' statuant à nouveau,

' à titre principal

' rejeter les demandes de Madame [E], de la société Agerim , de Me [L], de la société de notaires en ce qu'elles sont mal fondées,

' débouter Madame [E] de ses demandes de dommages et intérêts,

' à titre subsidiaire, si le tribunal retenait une réticence dolosive à son encontre, condamner solidairement la société Agerim, Me [L] et la société de notaires à la relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge en raison de leur manquement professionnel,

' en toute hypothèse, condamner solidairement Madame [E], la société Agerim, Me [L], la société civile de notaires à lui verser la somme de 30'000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi, la somme de 18'953,44euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction.



Vu les conclusions des consorts [S] [H], [R] [H], [I] [M] [H], en date du 7 avril 2025, demandant de :

' à titre principal,

' annuler ou réformer le jugement qui a retenu leur responsabilité et les a condamnés à dommages et intérêts et également et en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes reconventionnelles,

' déclarer Madame [E] mal fondée en ses demandes et les rejeter,

' à titre subsidiaire, si la cour retenait le dol,

' confirmer le jugement sur le montant des dommages et intérêts et rejeter les demandes de Madame [E] au titre du préjudice de jouissance et du préjudice financier,

' en tout état de cause, condamner in solidum la société Agerim, Me [L], la société civile de notaires à les relever garantir de toute condamnation qui pourrait être mise à leur charge,

' en toute hypothèse,

' condamner solidairement Madame [E], la société Agerim, Me [L], la société civile de notaires à leur verser la somme de 35'400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier subi ainsi que la somme de 5000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, à supporter les dépens,

' assortir la décision de l'exécution provisoire



Vu les conclusions de Me [L] et de la SCP [X] [L] en date du 18 novembre 2024, demandant de :

' réformer le jugement en ce qu'il a retenu leur responsabilité et les a condamnés à indemniser Mme [E] ainsi qu'à relever et garantir les consorts [R], [S], [I] [M] [H] des condamnations prononcées à leur encontre,

' réformer le jugement ce qu'il les a condamnés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

' dire que seul, le dol des consorts [H] est à l'origine du dommage de Mme [E],

' dire que les conditions de mise en 'uvre de leur responsabilité ne sont pas réunies et qu'il n'est pas rapporté la preuve d'un préjudice né, actuel, certain rattachable à la faute du notaire,

' en conséquence, rejeter toutes les demandes de Mme [E],

' à titre subsidiaire, condamner in solidum [R] [H], [S] [H], [C] [H], [I] [M] [H], la société Agerim à les relever de toute condamnation,

' à titre infiniment subsidiaire, dire que les conditions d'une condamnation in solidum ne sont pas réunies,

' condamner tout succombant au paiement de la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction.



Vu les conclusions de la société Agerim en date du 14 février 2025, demandant de :

' réformer le jugement en ce qu'il l'a déclarée responsable du préjudice de Mme [E], et condamnée in solidum à indemniser celle-ci, en ce qu'il l'a condamné à relever et garantir [R], [S], et [I] [M] [H], en ce qu'il a condamnée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

' statuant à nouveau, juger qu'elle n'a commis aucune faute et que Mme [E] ne subit aucun préjudice, celle-ci ayant d'ailleurs refusé de régulariser la situation,

' en conséquence, rejeter toutes ses demandes,

' à titre subsidiaire, juger qu'il appartient au notaire de vérifier l'existence d'un certificat d'urbanisme et qu'il appartient aux consorts [R], [S], [I] [M] [H] d'informer les parties de l'absence de conformité des travaux réalisés,

' en conséquence, condamner solidairement [R], [S], [I] [M] [H], Me [L], la société civile professionnelle [X] [L] à la relever de toute condamnation,

' en toute hypothèse, rejeter les demandes formées à son encontre par les consorts [H],

' condamner tout succombant à lui payer la somme de 5000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Vu l'assignation délivrée à l'association syndicale libre, en date du 17 juillet 2024 à personne habilitée et sa non comparution devant la cour.

 

Vu l'ordonnance de clôture du 15 avril 2025.





MOTIFS DE LA DECISION



L'objet des débats est le contrat de vente immobilière relativement à un bien d'habitation sis à [Localité 21], passé le 14 juin 2017 sous la forme d'une promesse synallagmatique de vente au prix de 450'000 euros avec la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur entre [R] [H] et [S] [H] agissant en leur nom personnel et en qualité de mandataire de leurs enfants, vendeurs d'une part, et [Y] [E], acquéreur, d'autre part, cet acte ayant été réitéré en la forme authentique le 4 septembre 2017 avec le concours de maître [L] après que les époux [H] aient accepté de remettre les clés du bien à Mme [E] à compter du 26 juillet 2017.



L'acquéreur se plaignant d'un dol de la part des vendeurs, il a saisi le tribunal de Nice à leur encontre et également contre les intervenants à l'acte, à savoir, le notaire, et l'agence immobilière. 

Le dol est essentiellement développé au regard de la non conformité de la maison vendue aux règles d'urbanisme et au permis de construire visé à l'acte ainsi qu'au regard du non respect du règlement du lotissement sur la question de la division du lot pour la vente.

L'acquéreur fait par ailleurs valoir qu'il ne s'est jamais opposé à la régularisation de la situation auprès de l'urbanisme, mais que cette régularisation était techniquement et juridiquement impossible; il souligne que les professionnels intervenus auraient dû l'alerter des risques encourus en cas de non-conformité de la construction et que de manière tout à fait inhabituelle, les vendeurs avaient déposé leur déclaration d'achèvement quelques semaines avant la signature du compromis de vente et quatre ans après la fin des travaux.

Il demande, en conséquence, la condamnation solidaire des vendeurs ainsi que de l'agence immobilière et du notaire auxquels il reproche des manquements au titre de leurs obligations de conseil et d'information et de rédacteur d'acte.



Les consorts [H] lui opposent, en substance, que l'acquéreur a pu visiter le bien, qu'il y a habité pendant 41 jours avant la réitération de l'acte et qu'il connaissait les documents de l'association syndicale ainsi que l'opération de division du lot appartenant aux vendeurs à laquelle il fallait procéder avant la vente; que le permis de construire délivré en 2011 était annexé à l'acte de vente et que les défauts de conformité affectant la construction étaient apparents; qu'ils ignoraient l'importance de la demande de conformité auprès des services de l'urbanisme de la ville et qu'ils pensaient que la régularisation était possible ; qu'il n'ont appris la raison pour laquelle la régularisation leur avait été refusée qu'en 2018 car de nouvelles règles d'urbanisme, de surcroît rétroactives, sont intervenues réduisant les coefficients d'emprise au sol; que c'est Madame [E] qui a bloqué l'opération de régularisation ; qu'il n'est pas démontré le caractère déterminant des griefs sur le consentement de l'acquéreur; enfin que l'agence immobilière comme le notaire ont manqué à leurs obligations en qualité de professionnels de la vente immobilière et de la rédaction d'actes de vente.



Madame [C] [H] expose, à son tour, qu'aucune faute ne peut lui être imputée et qu'il n'est pas démontré d'intention de nuire de sa part ; que d'ailleurs, sa propre famille la met hors de cause dans le processus de vente et dans la gestion de l'immeuble; qu'il n'y a pas de contradiction entre la division du lot à laquelle il a été procédé et les règles de l'association syndicale libre, le règlement du lotissement n'ayant, en outre, pas été contractualisé; qu'il n'y a pas non plus de dol sur l'absence de contentieux et de litige mentionnée à l'acte car il n'y a pas de contentieux sur l'immeuble ; qu'il peut y avoir eu de la part des vendeurs un manque de vigilance, mais pas de dol ; qu'au demeurant, les actes ont été faits par des professionnels.



Les notaires font valoir l'absence de faute et l'absence de lien de causalité; ils affirment que le notaire n'a pas à effectuer de vérification complémentaire sur les allégations du vendeur lorsqu'il n'a aucune raison de douter de la véracité des informations données, ce qui était le cas en l'espèce ; que c'est le dol entachant la promesse de vente qui est à l'origine exclusive des préjudices allégués par l'acquéreur, ce compromis ayant été passé sans son intervention.



L'agence immobilière expose qu'elle n'a pas commis de faute car c'est le notaire qui est généralement chargé de la formalité du certificat d'urbanisme préalable ; qu'elle n'a jamais été informée de la situation par les vendeurs et que d'ailleurs, au jour de la signature du compromis, ces derniers n'avaient pas connaissance du courrier de la mairie ; qu'en toute hypothèse, il n'existe plus de risque de démolition et qu'il n'y a pas de préjudice susceptible d'être invoqué par Madame [E] qui a refusé de laisser les consorts [H] régulariser la situation.



************



La cour observe, à titre liminaire, que les consorts [H] concluent, dans le dispositif de leurs conclusions devant la cour, à l'annulation ou à la réformation du jugement entrepris; que toutefois, ils ne développent aucuns moyens au soutien de la demande d'annulation qui sera donc rejetée.









Sur les responsabilités :



L'examen des pièces versées aux débats permet de retenir que [R] [H] et [S] [H] ont acheté, le 5 février 1982, le bien qui constituait alors le lot numéro 21 du lotissement [Adresse 16] [Localité 17] [Adresse 15] et cadastré [Cadastre 19].

M. [R] [H] et Mme [S] [H], ont, le 26 janvier 2000 procédé à la division de leur lot en deux autres lots cadastrés, pour l'un MC [Cadastre 6], lot qu'ils ont cédé à la société Paloma et pour l'autre MC [Cadastre 5], qu'ils ont conservé et sur lequel était édifiée leur maison d'habitation.

Ils ont, ensuite, fait donation à leurs enfants, [C] [H] et [I] [M] [H], par acte du 27 septembre 2011, de la nue-propriété de ce bien cadastré MC [Cadastre 5] en en conservant l'usufruit.



[R] [H] a ultérieurement obtenu un permis de construire daté du 7 octobre 2011 de la mairie de [Localité 21] pour effectuer divers travaux, notamment la création d'une piscine et l'extension de la maison, la transformation du garage en habitation et la création de trois aires de stationnement, ce permis ayant été transféré à [I] [M] [H] par arrêté du 8 janvier 2012.

Une déclaration d'achèvement des travaux a été faite le 23 avril 2013 auprès de la direction des impôts, mais non auprès des services de la commune.



Lorsque les consorts [H] ont confié la vente de leur bien immobilier à l'agence Agerim, [R] [H] lui a fait connaître, par un mail du 30 mars 2017, que la déclaration de fins de travaux de la seconde construction déposée au cadastre « n'a pas circulé dans les services mais c'est en route à présent » et il lui a également transmis les plans en indiquant, dans son mail du 22 mai 2017, que le rez-de-chaussée avait été légèrement modifié dans son implantation : plus d'escalier en colimaçon qui aurait permis l'accès à une pièce en sous-sol non réalisée, avec de ce fait, une légère modification de l'ensemble, côté entrée du logement. (Pièces 37 et 38 du dossier des consorts [H])



Le compromis établi en vue de la vente indique que le bien est compris dans le périmètre d'une association syndicale libre de propriétaires ; l'acquéreur déclare avoir pris connaissance des statuts de l'association, avoir été informé des droits et obligations en résultant sans pouvoir prétendre à un quelconque recours contre le vendeur ; le vendeur déclare qu'il n'avait effectué aucuns travaux entrant dans le champ d'application du permis de construire, de la déclaration préalable de travaux ou de la garantie décennale ; l'acquéreur reconnaît que le vendeur lui a remis et qu'il a annexé à l'acte les statuts de l'association syndicale, le règlement du lotissement et le cahier des charges. Il est mentionné que le lot doit faire l'objet d'une division cadastrale en trois parcelles.



Le même jour que celui de la passation du compromis de vente, c'est d'ailleurs Mme [E] qui a donné tout pouvoir au géomètre expert, (pièce 45 du dossier des consorts [H]) pour en son nom, réaliser les travaux nécessaires à la division cadastrale de la parcelle vendue numérotée MC [Cadastre 5] en trois parcelles, MC [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], le bien acquis se situant sur la parcelle [Cadastre 9], les consort [J] achetant la parcelle [Cadastre 10] qui accueille la partie supérieure de l'habitation du lot [Cadastre 7] et l'indivision [H] conservant la parcelle [Cadastre 11]. 

La division était finalement réalisée le 13 juillet 2017 (pièce 46 du dossier des consorts [H]) et le plan du géomètre transmis au syndic au mois d'août 2017 (pièce 80 du dossier des consorts [H]).



La ville de [Localité 21], requise en mars 2017 de délivrer la conformité a, suite à une visite de récollement effectuée le 30 mai 2017, cependant notifié aux époux [H] l'impossibilité de délivrer l'attestation demandée aux termes d'une lettre datée du 13 juin 2017 les invitant à régulariser la situation dans un délai de trois mois par dépôt d'un permis modificatif ou par mise des travaux en conformité avec l'autorisation accordée. 

Le refus visait la situation suivante :

« Aspect extérieur : 

modification de l'aspect général de l'extension, 

suppression d'un niveau de l'extension, de la piscine, d'un escalier en colimaçon et de la pergola sur les places de stationnement, 

création d'une véranda en toiture. 

Stationnement : 

la matérialisation des places de stationnement n'a pas été réalisée ». 

 

Cette lettre est datée du 13 juin 2017 et la signature de la promesse est datée du 14 juin 2017.



S'il n'est certes pas établi que cette lettre a pu être reçue le lendemain de son établissement, il n'est toutefois pas contesté que la visite de récollement relevant les infractions de la villa a eu lieu en présence des vendeurs et bien antérieurement; il est, par ailleurs et de ce chef, encore observé que les vendeurs ont ultérieurement poursuivi la vente, passant l'acte réitératif le 4 septembre 2017, alors qu'ils étaient, à cette date, informés de l'obligation de régulariser la situation quant aux défauts de conformité et qu'ils n'ont rien signalé à ce sujet; que le compromis mentionne également que le vendeur déclare qu'il n'existe aucun contentieux, ni litige concernant l'immeuble et que le vendeur, qui se doit de donner l'ensemble des informations dont il dispose ayant un lien avec l'objet du contrat et dont l'importance pourrait être déterminante du consentement de l'acquéreur, n'y a donc pas mentionné le litige existant avec la mairie procédant de la difficulté sérieuse que constituait son refus d'accorder la conformité; enfin, que lors de la réitération de la vente, aucune autre information n'a été donnée par les vendeurs sur cette question de la conformité des travaux avec le permis de construire et qu'ils ne sauraient utilement opposer à Mme [E], ainsi qu'ils l'écrivent dans leurs conclusions, qu'elle connaissait les distorsions entre le permis et la réalité de la construction par la comparaison des plans du permis et de ceux du géomètre et par la comparaison de la superficie du permis et de celle de la déclaration d'achèvement des travaux, cela ne pouvant, en toute hypothèse anéantir le fait que ces disparités ne lui ont pas été signalées par eux comme ayant conduit au refus de délivrance du certificat de conformité, étant à cet égard considéré que Mme [E] ne se prévaut en toute hypothèse pas d'une dissimulation de la situation de fait, mais de la situation juridique quant à la régularité des travaux et que si le permis est noté comme annexé à l'acte authentique de vente, il n'est, de surcroît, rien spécifié sur les plans. 

Ils ne peuvent davantage se prévaloir de ce qu'ensuite, ils ont tenté d'obtenir une régularisation sans que l'acquéreur n'y coopère, ce moyen étant inopérant sur le principe même de la faute commise au titre de l'information loyale et de bonne foi qu'ils doivent à l'acquéreur au moment de la vente.



La réticence dolosive des vendeurs se trouve ainsi suffisamment caractérisée sur une question déterminante du consentement de l'acquéreur, ainsi que le défaut de vigilance et de diligence du notaire qui l'a ainsi conduit à rédiger un acte partiellement inefficace.



Celui-ci se voit, en effet, à bon droit, reprocher de n'avoir pas pris la précaution de s'assurer de la délivrance de la conformité par la commune alors que la déclaration d'achèvement des travaux avait été déposée, en outre, récemment, le 22 mars 2017 et quatre ans après les travaux, ce que mentionne bien son acte sans toutefois qu'il comporte les informations qu'il se devait de donner et qui entrent parfaitement dans le champ de sa mission relativement à la suite donnée à ce dépôt, faute qui est d'autant plus grave que la mairie avait alors répondu négativement.



Certes, le notaire n'a effectivement pas à se rendre sur les lieux de situation des immeubles vendus pour vérifier la consistance des biens vendus, mais dès lors qu'il a, par les éléments qui lui sont soumis pour rédiger l'acte, (ce qui est le cas en l'espèce puisqu'il savait, non seulement que des travaux avaient été réalisés durant les 10 dernières années contrairement à ce que mentionne l'acte, mais aussi qu'une demande de délivrance de conformité avait été présentée à la mairie sans qu'il en ait les résultats,) connaissance d'une situation de nature à justifier de plus amples investigations entrant dans ses compétences, il doit les accomplir pour assurer à l'acte sa pleine efficacité et pour délivrer aux parties les conseils et informations nécessaires sur cette situation. Il en résulte qu'il fait vainement valoir qu'« il apparaît que la désignation du bien vendu est conforme à sa réalité physique', l'existence d'une véranda n'ayant pas été portée à sa connaissance.



La responsabilité de l'agent immobilier, qui, lorsque le mandat de vente lui a été confié par le vendeur, a également été informé d'une discordance entre les travaux réalisés et le permis de construire ainsi que cela résulte, notamment, des éléments suivants :

- le mail de M. [H] du 22 mai 2017, le plan y annexé et les explications de M. [H],

- les écritures de Mme [C] [H], non contestées par les consorts [H] reproduites aux écritures de Mme [E] page 35 : 'le 3 mai 2017, Agerim a fait visiter le bien à Madame [E], soit le lendemain de la réception du mail de Monsieur [R] [H] informant de la non-conformité des travaux d'extension de la villa.... »

- la propre étude de l'agence ainsi rédigée : 'attention! Le certificat de conformité dépend de l'urbanisme, le cadastre, du cadastre ce sont deux démarches différentes'

se trouve, par suite aussi engagée pour n'avoir procédé à aucune vérification préalable afin de donner à l'acquéreur une bonne et complète information à ce sujet alors que cette diligence lui incombait en l'état des éléments dont il disposait et qu'il n'en était pas déchargé par l'intervention ultérieure du notaire. 



Le jugement sera, en conséquence, confirmé en ce qu'il a retenu le dol des consorts [S], [R] et [I] [M] [H] et les responsabilités civiles pour fautes de l'agence Agerim, du notaire et de sa société civile professionnelle.



Le jugement sera également confirmé en ce que parmi les vendeurs, il a mis hors de cause, sur le grief tiré du dol, Mme [C] [H], qui certes, avait la qualité de nue-propriétaire de la maison, mais dont il n'est pas établi qu'elle ait eu une connaissance suffisante du bien et de sa situation juridique pour démontrer qu'elle aurait, sciemment et par son silence, eu l'intention de tromper l'acquéreur. Les consorts [H] confirment, eux-mêmes, dans leurs conclusions, notamment pages 7 et 43, qu'elle n'avait à aucun moment suivi le dossier y compris depuis 2011, date du permis de construire et jusqu'en 2018, date des dernières démarches de tentative de régularisation auprès de la mairie et aucune autre preuve de son intention de tromper n'est rapportée par les autres parties.



L'ensemble des fautes ci-dessus retenues a concouru à l'entier préjudice invoqué par Mme [E] de sorte que [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H], la société Agerim, Me [L] et la SCP [X] [L] seront condamnés in solidum à les réparer, la contribution à la dette se répartissant entre eux à concurrence de 30% pour les consorts [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H] et de 35% chacun, pour la société Agerim, d'une part et Me [L] et la société notariale ensemble, d'autre part, sans qu'il y ait par suite lieu à prononcer une condamnation à relevé et garantie, le jugement étant de ce chef réformé.



Le jugement sera par ailleurs confirmé en ce qu'il a rejeté le moyen fondé sur le dol des vendeurs, aux motifs d'une vente faite en violation du règlement du lotissement interdisant de créer plusieurs logements sur un même lot, sauf à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale, dès lors que l'acquéreur s'est vu, dès le stade du compromis et selon les mentions y consignées, (que Mme [E] conteste vainement par ses seules allégations contraires), confié l'ensemble des documents relatifs au lotissement et qu'en outre, c'est l'acquéreur qui a pris en charge les opérations de division du lot, de sorte qu'elle ne peut de ce chef prétendre à aucune réticence de la part des vendeurs qui n'ont commis aucune dissimulation à son égard et qui ont d'ailleurs également tenu le syndic informé.



Il sera, en revanche, retenu que le notaire a commis une faute, tout comme l'agent immobilier sur cette question, puisqu'alors qu'ils disposaient, tous deux, des éléments d'information nécessaires tant au regard des documents du lotissement que du projet de division, ils n'ont pas averti l'acquéreur des risques quant à la situation juridique du bien acheté qui faisait l'objet d'une division nécessitant l'accord de l'ASL, étant observé que la vente [E] a été faite le 4 septembre 2017 et la vente [J] est passée par le même notaire le 5 septembre 2017.

Le jugement est de ce chef réformé.





Sur les préjudices :



Au titre de ses préjudices, Mme [E] invoque la perte de chance de négocier son achat à un prix plus avantageux et elle le chiffre à 100 437 euros, auquel elle ajoute le préjudice financier de dévalorisation actuelle de son bien pour 192 000 euros, soit un total réclamé de 292 437 euros.



L'irrégularité des travaux au regard des dispositions d'urbanisme affecte la valeur marchande du bien à raison de ce que la construction acquise encourt, quant à son devenir, notamment en cas de destruction ou de réalisation de travaux, divers aléas. 

Elle est donc effectivement de nature à justifier une négociation sur le prix, la valeur de l'immeuble s'en trouvant, en l'espèce et en regard de la nature et de l'importance des irrégularités en cause (véranda ; emplacement de parkings et aménagement intérieur) et des incertitudes consécutivement encourues quant à la situation juridique de la construction (notamment, l'impossibilité de reconstruire à l'identique en cas de sinistre, quand bien même l'action en démolition serait prescrite) , affectée dans une proportion que la cour fixera à 20%, à appliquer au prix de la vente (450 000 euros) à l'exclusion de tout autre prix ou toute ré-évaluation de celui-ci ; cette perte de chance qui doit par ailleurs être jugée comme sérieuse sera fixée à 70 % de cette assiette, soit une somme au titre de l'indemnisation de ce chef de 63 000 euros dont seront tenus in solidum le notaire, la société notariale, la société Agerim et les consorts [S], [R] et [I] [M] [H].

L'avis produit par les consorts [H] concluant à l'absence de dépréciation compte tenu de ce que la vente aurait été négociée à un prix avantageux, n'est corroboré par aucun autre et ne peut, seul, suffire à contredire cette appréciation.

La circonstance invoquée par les consorts [H] selon laquelle Mme [E] serait à l'origine de son propre préjudice pour avoir refusé de donner son accord à la modification d'urbanisme demandée à la mairie, ne saurait, non plus, lui être utilement opposée dès lors que le motif de la mairie est fondé sur le non-respect de règles d'urbanisme dont certaines emportaient selon les consorts [H], eux-mêmes, une réduction du coefficient d'emprise des sols d'application rétroactive et que rien ne démontre que même avec le consentement de Mme [E], la mairie aurait accordé la régularisation, son courrier du 20 novembre 2018 réclamant, notamment sur la question des superficies, des explications dont rien n'établit qu'elles auraient pu être satisfaisantes et son courrier du 20 décembre 2020 affirmant que la véranda ne pouvait être régularisée, sans preuve rapportée de ce que cette situation soit imputable à un manque de coopération de Mme [E].



Mme [E] fait également valoir la dépréciation financière de son bien pour laquelle elle réclame la somme de 192 000 euros à partir des conclusions de l'expertise [N] (20% de la valeur actuelle du bien, soit 960 000 euros); elle fait valoir à ce sujet que quand bien même la démolition ne serait pas encourue, le bien est aujourd'hui figé en l'absence de régularisation possible des infractions, ce qui a pour conséquence qu'aucuns nouveaux travaux, ni aucunes autres modifications ne pourront intervenir et que peu importe que les poursuites pénale soient prescrites, son préjudice existant indépendamment de la prescription.

L'appelante ne peut cependant à la fois se prévaloir d'une perte de chance de n'avoir pu négocier la vente dans des conditions plus avantageuses et alléguer une dévalorisation actuelle de son bien car en obtenant l'indemnisation de la perte de chance, elle ne peut plus prétendre souffrir d'une quelconque dépréciation économique de l'immeuble à sa revente par rapport à une sur côte de prix dont elle se trouve, dès lors, indemnisée.

La réparation de ce chef réclamée, qui recouvre donc le même préjudice, serait double avec celle de la perte de chance ci-dessus accordée; elle sera rejetée et le jugement de ce chef confirmé.



 Mme [E] réclame l'indemnisation d'un préjudice professionnel (perte de revenus à raison de ses arrêts de travail et de sa situation de 'burn out' consécutive à ses soucis pour son achat) et d'un préjudice moral (150 000 euros) et de jouissance (10 000 euros).

Elle fait valoir ses soucis de santé et ses arrêts de travail, nombreux, l'impossibilité de régulariser la situation d'urbanisme avec les refus des 25 janvier 2018, 16 mars 2018, 20 juin 2018 et 28 février 2019 tout en prétendant ne pas en avoir été informée (« c'est donc pas moins de trois permis modificatifs de régularisation qui ont été déposés postérieurement à la vente, toujours sans autorisation ni accord préalable de Madame [E]. Votre cour constatera que les refus ne sont pas fondés sur l'opposition de Madame [E], mais bien sur la violation des règles et servitudes applicables ») les tracas consistant, selon elle, dans les difficultés à revendre son bien et dans ceux liés aux recherches et démarches qu'elle a du faire en suite de la situation administrative de la construction, outre son inquiétude sur les poursuites auxquelles elle pouvait être exposée ainsi que les conséquences financières à raison du prêt plus important qu'elle a dû contracter.

Mme [E] ne démontre cependant pas que ses soucis de santé dont elle atteste par des certificats médicaux dès le mois de Janvier 2018 soient liés à la situation litigieuse, ceux-ci visant des situations de 'burn out' et d'anxiété dont il n'est pas établi qu'elles soient la conséquence des soucis relatifs à la vente, même si les tracas invoqués peuvent par ailleurs être la cause d'un préjudice moral.



La demande au titre de son préjudice financier qu'elle décompose pour 25'000 euros à raison de ses pertes de revenus professionnels et 122'085 euros à raison du coût de son crédit sera également rejetée, car d'une part, aucun lien n'est établi entre sa cessations d'activité professionnelle et la vente litigieuse, la CPAM n'ayant au demeurant pas été appelée aux débats et car d'autre part, elle ne peut prétendre avoir fait un emprunt excessif sur 25 ans lui coûtant 406,95 euros de plus chaque mois dès lors que rien ne démontre qu'elle aurait emprunté une somme moindre ou sur un délai ou à un coût inférieur, aucun document financier de ce chef n'étant versé.

 



Le préjudice moral est certain; il est lié à la déception de l'acquéreur quant à la qualité du bien vendu, à la sécurité de son investissement ainsi qu'à la confusion existant dans ses rapports avec l'ASL qui quel que soit le débat sur la contractualisation des règles du lotissement, lui refuse, en toute hypothèse, de participer à l'assemblée générale avec droit de vote ainsi que cela ressort du procès verbal de l'assemblée du 28 mai 2018 où elle-même ainsi que M. et Mme [J] ne se voient pas attribuer de droit de vote et également de la convocation plus récente à l'assemblée générale du 13 septembre 2022 qu'elle produit en pièce 71, dans laquelle il est évoqué qu'ils n'y participent qu'en qualité de 'simples observateurs'. 

La réparation du préjudice de ce chef sera donc fixée à la somme de 15'000 euros et cette somme sera mise :

- à la charge in solidum des consorts [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H], de la société Agerim, de Me [L] et de la SCP [X] [L], pour 10 000 euros et dans les proportions de la contribution ci dessus fixée, soit à concurrence de 30% pour les consorts [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H] et de 35% chacun pour la société Agerim, d'une part et Me [L] et la société notariale ensemble, d'autre part,

- et à la charge in solidum de la société Agerim ainsi que des notaires, Me [L] et sa SCP pour 5000 euros dans la proportion pour la société Agerim de 50% et pour les notaires ensemble de 50%.

Le jugement sera donc réformé sur ce montant.





Le préjudice de jouissance n'est pas démontré, les défauts de conformité en cause n'empêchant, en effet, pas Mme [E] de vivre dans le bien dans des conditions d'existences normales.

L'impossibilité de vendre n'est pas davantage avéré, les éventuelles conséquences en termes de perte de valeur du bien ayant, par ailleurs, été ci-dessus appréciées





Aucun grief n'est démontré en ce qui concerne le reproche fait par Mme [E] quant au non établissement des diagnostics techniques propres au lot vendu, les vendeurs affirmant à ce sujet que les diagnostics sont ceux afférents à l'entier immeuble, ensuite scindé et l'acquéreur ne démontrant pas qu'à ce jour, en 2025, ceux-ci se sont avérés erronés en ce qui concerne son propre bien.





Aucun justificatif n'est fourni au titre de la somme revendiquée pour 3100 euros correspondant

à des frais de procédure alors que par ailleurs Madame [E] sollicite la somme de 30'000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Cette demande sera rejetée.





M. [R] [H], Mme [S] [H], M. [I] [M] [H] de même que de la société Agerim, de Me [L] et de la SCP [X] [L] succombants, ils seront condamnés in solidum à supporter les entiers dépens de la procédure et à verser, en équité, à Madame [E] la somme de 8000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et outre celle de 5000 euros en appel, la contribution entre eux de ces chefs étant arbitrée dans la proportion de 30% pour les consorts [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H] et de 35% chacun pour la société Agerim, d'une part et Me [L] et la société notariale ensemble, d'autre part tant pour les frais de première instance que d'appel.





La société Agerim, Maître [L] et la société civile professionnelle [X] - [L] verseront également, in solidum et en équité, la somme de 5000 euros à Mme [C] [H] également au titre de la procédure de première instance, ce qui est une confirmation du jugement et en outre, la même somme de 5000 euros au titre de la procédure d'appel, la contribution entre eux de ces chefs étant également arbitrée dans la proportion pour la société Agerim de 50% et pour les notaires ensemble de 50% tant pour les frais de première instance que d'appel.





Il n'y a pas lieu à une application plus ample des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel et il sera dit, en conséquence, n'y avoir lieu à l'application de ces dispositions dans les rapports de la société Agerim et des notaires à l'égard des consorts [R] [S] et [I] [M] [H]. Le jugement est de ce chef réformé.





Les défendeurs devant le tribunal, intimés devant la cour, qui succombent seront, déboutés, pour ceux qui les ont formées, de leur demande de dommages et intérêts et de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Mme [C] [H] sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts, ne rapportant pas la preuve d'un préjudice autre, en l'espèce, un préjudice moral, que celui indemnisé au titre des frais irrépétibles.





Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives au rejet de la demande de condamnation sous astreinte du notaire et de l'agent immobilier à justifier des diligences accomplies pour la suppression des hypothèques inscrites sur le bien, cette formalité ayant été réalisée par acte du 25 août 2023 publié.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions condamnant « in solidum [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H], la société Agerim, Maître [W] [L], la société civile professionnelle Michel [X]- [W] [L] à verser à Madame [E] les sommes de 24'000 euros de dommages et intérêts en réparation d'une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, celle de 6000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral » ainsi qu'en ses dispositions relatives au relevé et garantie, aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant à nouveau des seuls chefs infirmés :



Condamne in solidum, [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H], la société Agerim, Maître [L], la société civile professionnelle [X] - [L] à verser à Madame [E] les sommes suivantes :



' 63 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, étant précisé pour leur contribution entre eux que la condamnation incombe pour 30% aux consorts [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H] ensemble et pour 35% chacun à la société Agerim, d'une part et 35 % à Me [L] et la société notariale ensemble, d'autre part ;



' la somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral, sauf à dire pour cette condamnation que la somme en sera mise :

- à la charge in solidum des consorts [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H], de la société Agerim, de Me [L] et de la SCP [X] [L], pour seulement 10 000 euros et dans les proportions de la contribution ci dessus fixée, soit à concurrence de 30% pour les consorts [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H] ensemble et de 35% chacun pour la société Agerim, d'une part et Me [L] et la société notariale ensemble, d'autre part,

- et à la charge in solidum de la société Agerim ainsi que des notaires, Me [L] et sa SCP pour le solde, soit 5000 euros et dans la proportion pour la société Agerim de 50% et pour les notaires ensemble de 50%,





' la somme de 8000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Mme [E], le montant de cette condamnation au titre de l'article 700 prononcée par le premier juge n'étant pas modifié, mais incombant désormais in solidum à [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H], à la société Agerim, Me [L] et la société civile professionnelle [X] [L], dans la proportion entre eux pour leur contribution respective de 30% pour les consorts [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H] ensemble et de 35% chacun pour la société Agerim, d'une part et de 35 % pour Me [L] et la société notariale ensemble, d'autre part ;





Condamne la société Agerim in solidum avec Me [L] et la SCP [X] [L] à verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Mme [C] [H] la somme de 5000 euros dans la proportion entre eux pour leur contribution respective pour la société Agerim de 50% et pour les notaires ensemble de 50% ;





Rejette les demandes indemnitaires plus amples de Mme [E] ;





Dit n'y avoir lieu, vu la contribution aux dettes ci-dessus fixée, à relevé et garantie,





Dit n'y avoir lieu à une application plus ample des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et dit en conséquence n'y avoir lieu à l'application de ces dispositions dans les rapports de la société Agerim et des notaires à l'égard des consorts [R] [S] et [I] [M] [H] ;





Condamne in solidum [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H], la société Agerim, Maître [L], la société civile professionnelle [X] - [L] à supporter les entiers dépens de la procédure de première instance, étant précisé que la proportion entre eux pour la contribution à la dette est de 30% pour les consorts [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H] ensemble et de 35% pour la société Agerim, d'une part et de 35 % pour Me [L] et la société notariale ensemble, d'autre part ;





Y ajoutant :





Condamne in solidum, [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H], la société Agerim, Maître [L], la société civile professionnelle [X] - [L] à verser à Mme [E] la somme de 5000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles devant la cour et dans la proportion entre eux pour leur contribution respective de 30% pour les consorts [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H] ensemble et de 35% chacun pour la société Agerim, d'une part et de 35 % pour Me [L] et la société notariale ensemble, d'autre part,





Condamne in solidum la société Agerim, Maître [L], la société civile professionnelle [X] - [L] à verser à Mme [C] [H] la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, étant précisé que la proportion entre eux pour la contribution à la dette est pour la société Agerim de 50% et pour les notaires ensemble de 50%,





Dit n'y avoir lieu, vu la contribution aux dettes ci-dessus fixée, à relevé et garantie ;





Rejette les demandes plus amples de toutes les parties ;









Condamne in solidum [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H], la société Agerim, Maître [L], la société civile professionnelle [X] - [L] à supporter les entiers dépens de la procédure d'appel avec distraction au profit des avocats en ayant fait la demande étant précisé que la proportion entre eux pour la contribution à la dette est de 30% pour les consorts [R] [H], [S] [H], [I] [M] [H] ensemble et de 35% pour la société Agerim, d'une part et de 35 % pour Me [L] et la société notariale ensemble, d'autre part.



Le Greffier La Présidente