Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de [Localité 6]

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 JUILLET 2025


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/09830 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5C4
N° de MINUTE : 25/00918

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 7] LIBERATION SIS [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, le CABINET IMMOBILIER RIVET - LENOBLE , SAS
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître [D], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

Monsieur [X] [W]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 04 Juin 2025.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.



EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [W] est propriétaire des lots n°16, 17, 30, 61 et 206 de la résidence [Localité 7] LIBERATION sise [Adresse 1] à [Localité 8] (93).
 
Par acte de commissaire de justice du 03 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] LIBERATION sise [Adresse 1] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, a fait assigner Monsieur [X] [W] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [X] [W] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 7] LIBERATION sis à [Adresse 9], les sommes de :
- 10.095,24€ correspondant aux charges de copropriété impayées au 1er octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 ;
- 592,50€ au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 ;
- 2.000€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

- CONDAMNER Monsieur [X] [W] en tous les dépens ainsi qu'à la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du CPC;

- RAPPELER que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [X] [W], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [X] [W] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [W] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 04 mars 2025 et fixée à l'audience du 04 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [W];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 08 décembre 2021, 13 septembre 2023 et 29 février 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 2 septembre 2022 et le 3 avril 2024 a été de 21.779,25 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 11.684,01 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.095,24 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.



L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 20 novembre 2023, date de la sommation de payer notifiée à Monsieur [X] [W], sur la somme de 3.421,71 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 592,50 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa sommation de payer du 1er mars 2023.

Il est également justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 1er mars 2023 et d'une autre le 11 septembre 2023, facturées chacune 29,66 euros. Cependant, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à ces deux dates, seul à même d'établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification, il ne peut être fait droit à la demande.

De même, en l'absence du contrat de syndic en vigueur le 08 novembre 2023, il ne peut être vérifié les conditions dans lesquelles des frais de transmission de dossier à un huissier de justice pouvaient être imposés au seul copropriétaire défendeur. Il sera ainsi relevé qu'aux termes du contrat de syndic applicable entre le 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, de tels frais ne sont imputables au seul copropriétaire concerné qu'en cas de diligences exceptionnelles. Le syndicat des copropriétaires échouant à rapporter la preuve de telles diligences, ces frais ne pourraient en conséquence être pris en compte.

Il convient également de déduire les frais de « dossier transmis à l'avocat » du 19 septembre 2024, d'un coût de 250 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic en vigueur à cette date, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il y a lieu en revanche de retenir les frais d'huissier pour la signification de la sommation de payer du 20 novembre 2023, à hauteur de 153,18 euros, dont il est justifié.

Monsieur [X] [W] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 153,18 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023, date de la sommation de payer.




Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Monsieur [X] [W] paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [X] [W] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [X] [W], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [W] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] LIBERATION sise [Adresse 1] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, la somme de 10.095,24 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 sur la somme de 3.421,71 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] LIBERATION sise [Adresse 1] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, la somme de 153,18 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 ;









CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] LIBERATION sise [Adresse 1] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, la somme de 300 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] LIBERATION sise [Adresse 1] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 02 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT