Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de [Localité 10]

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 JUILLET 2025


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/04845 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XS4L
N° de MINUTE : 25/00916

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE SEVIGNE, [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, SAS.
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître [G], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEURS

Madame [X] [U]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Frédéric BOULTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J122

Monsieur [I] [B] [R] [D]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Frédéric BOULTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J122


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 21 Mai 2025.




JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [D] et Madame [X] [U] sont propriétaires des lots n°108, 396 et 684 de la résidence [Adresse 14] sise [Adresse 6] à [Adresse 11] (93).
 
Par actes de commissaire de justice du 25 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 6] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [I] [D] et Madame [X] [U] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 03 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [X] [U] à lui verser les sommes de :
- 6.344,34€ correspondant aux charges de copropriété impayées au 28 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2022 ;
- 692,00€ au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2022 ;
- 3.000,00€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

Rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Les condamner solidairement en tous les dépens ainsi qu'à la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [I] [D] et Madame [X] [U], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [I] [D] et Madame [X] [U] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [D] et Madame [X] [U] ont constitué avocat mais n'ont pas régularisé de conclusions et ce, malgré les quatre renvois ordonnés à cette fin.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 06 février 2025 et fixée à l'audience du 21 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.





MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [I] [D] et Madame [X] [U];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 25 mars 2020, 27 octobre 2021, 31 mai 2022, 27 juin 2023 et 13 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 04 avril 2023, premier des deux décomptes versés par le syndicat des copropriétaires au soutien de ses demandes, mentionne la reprise d'un solde débiteur antérieur au 1er mai 2021 à hauteur de 1.341,36 euros au titre de « Solde antérieur », qui n'est pas justifié. Si l'appel de fonds des mois de mai et juin 2021 est transmis par le syndicat des copropriétaires, ce dernier comporte un historique des mouvements débutant à compter d'un solde antérieur au 1er janvier 2021 de 6.272,77 euros. Il est certes justifié de l'approbation des comptes de l'exercice 2020 mais aucun élément ne permet d'établir que cette somme de 6.272,77 correspond uniquement à des appels de fonds au titre de l'exercice 2020. Dès lors, faute de justifier de l'évolution du compte de Monsieur [U] et de Madame [D] ayant conduit à un solde de 1.341,36 euros au 30 avril 2021, il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.



Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er mai 2021 et le 28 novembre 2024 a été de 20.087,97 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 16.346,44 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 10 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.741,52 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 novembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 19 avril 2022, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [I] [D] et Madame [X] [U], sur la somme de 6.646,29 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 692 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 19 avril 2022.

Il est sollicité la somme de 340,40 euros au titre de « frais de transmission à auxiliaire de justice » du 07 juin 2022. Il n'est cependant pas versé en procédure le contrat de syndic en vigueur à cette date, seul à même de permettre de vérifier si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification. La demande à ce titre sera donc rejeté.

De surcroît, il y est également imputé des frais d'assignation, à hauteur de 351,60 euros, qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi des défendeurs qui ont procédé à d'importants versements aux fins d'apurer leur dette, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [D] et Madame [X] [U] seront condamnés aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, la somme de 3.741,52 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 novembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2022 sur la somme de 6.646,29 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 6] à [Adresse 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] et Madame [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 8] [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, la somme de 1.300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] et Madame [X] [U] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 02 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT