Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de [Localité 8]

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 JUILLET 2025


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/08891 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2DL
N° de MINUTE : 25/00924

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet ABD GESTION, SARL
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître [W], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0261

C/

DEFENDEURS

Monsieur [U] [B] [O]
[Adresse 1]
[Localité 7]
non représenté

Madame [Z] [E] [O]
[Adresse 1]
[Localité 7]
non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 21 Mai 2025.






JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O] sont propriétaires des lots n°112, 113, 133 et 150 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] (93).
 
Par actes de commissaire de justice du 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet ABD GESTION, a fait assigner Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] la somme en principal de 9.438,93 €, à titre des charges de copropriété impayées à compter du 22/09/2022 et arrêtées au 05/07/2024 inclus et représentant :
o 6.514,83 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;
o 2.758,62 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
o 165,48 € au titre des frais d’Huissier, relevant des dépens.
 
ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [O] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :
o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 22/09/2022 d’avoir à payer la somme de 14.890,07 € ;
o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 01/12/2022 d’avoir à payer la somme de 3.241,05 € ;
o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 01/03/2023 d’avoir à payer la somme 2.290,52 € ;
o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 07/06/2023 d’avoir à payer la somme de 3.553,62 € ;
o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 06/09/2023 d’avoir à payer la somme de 4.746,63 € ;
o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 11/12/2023 d’avoir à payer la somme de 5.463,19 € ;
o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 27/02/2024 d’avoir à payer la somme de 5.935,27 € ;
o de la sommation de payer délivrée par SCP [J], huissiers de justice, en date du 19/04/2024 sur la somme de 7.550,71 € ;
o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 27/02/2024 d’avoir à payer la somme de 7.310,71 € ;
o de la présente assignation pour le surplus.
 
ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;
 




CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de 900,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. 
 
CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 165,48 €, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce., et qui pourront être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui leur ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O] n’ont pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 18 février 2025 et fixée à l'audience du 21 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. 

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 27 avril 2023 et 28 mai 2024 ayant voté les appels de fonds exceptionnels liés à l'expertise sur les parties communes et approuvé les comptes des exercices annuels 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 29 mai 2024 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de rejet de chèques impayés qui ne constituent pas des charges de copropriété, soit en l'espèce la somme de 30 euros, se décomposant comme suit :
frais de rejet d'impayé du 13 mars 2023 de 15 euros,frais de rejet d'impayé du 12 avril 2023 de 15 euros.
Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 22 septembre 2022 et le 05 juillet 2024 a été de 14.476,27 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 8.120,54 euros.

En l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d'époux des défendeurs ou d'une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre. L'acte de vente du 14 décembre 1990 versé en procédure en pièce n°3 se rapporte à Monsieur [U] [B] [O] et à Madame [Z] [E], tous deux célibataires. Les formalités enregistrées à la publicité foncière n'établissent pas plus la qualité d'époux des défendeurs.

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.355,73 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.



 L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 1er décembre 2022 sur la somme de 790,18 euros, à compter du 1er mars 2023 sur la somme de 790,18 euros, à compter du 07 juin 2023 sur la somme de 260,21 euros, à compter du 06 septembre 2023 sur la somme de 1.153,01 euros, à compter du 11 décembre 2023 sur la somme de 676,56 euros, à compter du 27 février 2024 sur la somme de 929,96 euros, à compter du 19 avril 2024 sur la somme de 929,26 euros, date des mises en demeure notifiées à Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O], et à compter de l'assignation pour le surplus.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

La capitalisation est de droit lorsqu'elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 2.758,62 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 1er décembre 2022.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de relance du 22 septembre 2022 de 40 euros et les frais d'assignation du 1er octobre 2022 de 129,10 euros.

S'il est justifié de l'envoi de mises en demeure les 1er décembre 2022, 1er mars 2023, 07 juin 2023, 06 septembre 2023, 11 décembre 2023, 27 février 2024 et 27 mai 2024, il ne peut etre fait droit aux demandes à ces titres, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à cette date, seul à même d'établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification.

Il en est de même à l'égard des frais de “Gestion dossier contentieux” des 31 décembre 2022 et 31 décembre 2023 d'un coût unitaire de 384 euros ainsi que des frais de “transmission dossier huissier” du 19 février 2024 d'un coût de 240 euros et de “inscription hypothèque légale” du 23 mai 2024 d'un montant de 240 euros.

De surcroît, il ne peut être fait droit à la demande au titre de “[J] frais huissier” du 13 décembre 2022 d'un montant de 62,14 euros, ces frais se rapportant aux causes d'une procédure antérieure à la présente procédure.

En outre, il est imputé des frais d'assignation du 1er octobre 2022, à hauteur de 129,10 euros et d'honoraires avocat du 1er juillet 2024 à hauteur de 660 euros, qui entrent dans les frais irrépétibles et non dans les frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ils seront donc écartés.

Enfin, il convient également de déduire les frais de « transmission dossier avocat du 04 juin 2024 » d'un coût de 318 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il y a lieu en revanche de retenir les frais d'huissier pour la demande de matrice cadastrale, d'un coût de 73,56 euros, et la demande de titre hypothécaire, d'un coût de 76,92 euros, dont il est justifié.

Il n'y a pas lieu de retenir la solidarité, faute pour le syndicat des copropriétaires d'en justifier en procédure.

Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 150,48 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O] ont déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 décembre 2022. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais de sommation de payer de 165,48 euros, dont distraction au profit de Maître Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, à l'égard de ceux dont il a fait l'avance sans avoir recu provision, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. Ils seront également condamnés in solidum à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet ABD GESTION, la somme de 6.355,73 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022 sur la somme de 790,18 euros, à compter du 1er mars 2023 sur la somme de 790,18 euros, à compter du 07 juin 2023 sur la somme de 260,21 euros, à compter du 06 septembre 2023 sur la somme de 1.153,01 euros, à compter du 11 décembre 2023 sur la somme de 676,56 euros, à compter du 27 février 2024 sur la somme de 929,96 euros, à compter du 19 avril 2024 sur la somme de 929,26 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet ABD GESTION, la somme de 150,48 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet ABD GESTION, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet ABD GESTION, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [B] [O] et Madame [Z] [E] [O] aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais de sommation de payer de 165,48 euros, dont distraction au profit de Maître Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, à l'égard de ceux dont il a fait l'avance sans avoir recu provision, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 02 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT