Tribunal judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/10390 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YF4U
N° de MINUTE : 25/00914

DEMANDEUR

S.A.S. CARROSSERIE LE CARPAINTER
[Adresse 7]
[Localité 9]
représentée par Maître [V], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0372

C/

DEFENDEUR

S.C.I. H.F.D.S.
[Adresse 8]
[Localité 1]
représentée par Maître Anne-laure MOISSET de la SELARL GMBAvocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2535

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI HFDS a été créée le 1er février 2000 par Messieurs [P] [U], [S] [H], [O] [C] et [T] [K] et a pour activité principale la location de biens immobiliers. Ces derniers étaient également associés de la SARL REVA, créée en 1995, dont l'activité était l'entretien et la réparations de véhicules automobiles légers, aujourd'hui dissoute.

La SARL REVA était locataire d'un local sis [Adresse 6], d'une superficie de 650m², appartenant à la SCI HFDS, qu'elle occupait en partie pour son activité.

Par acte sous seing privé du 08 novembre 2018, la SARL REVA a donné à bail à la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER la partie inoccupée du local commercial sis [Adresse 6], soit une superficie de 300 m² et ce, pour une durée de 10 mois à compter du 08 novembre 2018. Ce bail, intitulé « bail précaire » précise en son article 1 que les parties entendent déroger aux dispositions applicables aux baux commerciaux et se placent sous le régime de l'article L145-5 du code de commerce.

A l'expiration du bail, la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER est restée dans les locaux.

Par acte du 31 août 2020, la SARL REVA et la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER ont régularisé un avenant au bail aux termes duquel elles ont convenu de sa reconduction pour une durée de 6 mois expirant le 31 mars 2021.

Le 20 décembre 2020, Messieurs [P] [U], [S] [H], [O] [C] et [T] [K] ont décidé de la dissolution anticipée de la SARL REVA.

Par acte du 31 décembre 2020, la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER et la SCI HFDS ont régularisé un bail pour une durée de 3 ans, expirant le 31 décembre 2023, portant sur la totalité des locaux sis [Adresse 5] Livry-Gargan, soit une superficie de 650 m².

Par exploit de commissaire de justice délivré le 03 novembre 2023, la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER a fait assigner la SCI HFDS devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de la voir condamner à établir un bail commercial de neuf années au bénéfice de la société CARROSSERIE LE CARPAINTER, aux clauses et conditions du dernier bail du 31 mars 2021, et ceci, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la notification du jugement sollicité. A défaut, elle a sollicité la désignation d'un expert aux fins d'évaluation de la valeur du fonds de commerce en vu de fixer l'indemnité d'éviction.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER a demandé au tribunal de céans de :

- CONDAMNER la SCI H.F.D.S. à établir un bail commercial conforme de neuf années à la société CARROSSERIE LE CARPAINTER, aux clauses et conditions du dernier bail du 31 mars 2021, et ceci, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la notification du jugement sollicité.

A défaut de remise d’un bail conforme dans le délai qu’il appartiendra de fixer, il est demandé au Tribunal Judiciaire de Bobigny de :
-DESIGNER tel expert qu’il plaira afin dans un délai de trois mois à compter de sa désignation et ce sous réserve du paiement de la consignation fixée par le Tribunal et à partager par moitié entre le bailleur la SCI H.F.D.S, et le locataire la société CARROSSERIE LE CARPAINTER, avec pour mission de : évaluer la valeur totale du fonds de commerce de la société CARROSSERIE LE CARPAINTER, à savoir :

-Fixer en application de l’article 145 -14 du Code de Commerce, le montant de l’indemnité d’éviction qui pourrait être due par le propriétaire au locataire à la date la plus rapprochée de l’éviction, soit en fait à la date de ses opérations, en procédant à u ne estimation de la valeur du fonds de commerce, déterminé selon les usages de la profession et en estimant également les autres indemnités pouvant être dues à la suite du non-renouvellement du bail (notamment les frais de déménagement et de réinstallation, et droits de mutation à payer pour acquérir un fonds de valeur équivalente), frais de remploi, trouble commercial, frais administratifs, indemnité de licenciement, perte sur aménagement non amorti s, perte de l’avantage locatif, perte des locaux annexes.

-Déterminer la valeur du droit au bail au cas où le fonds de commerce serait dépourvu de valeur,

-REJETER toutes les demandes du bailleur

-CONDAMNER la SCI H.F.D.S. à payer à la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER, la somme de 5.800 € TTC en vertu des dispositions de l’article 700 du CPC

-CONDAMNER la SCI H.F.D.S. aux dépens de l’instance

-DIRE que l’exécution provisoire de toute la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, et au visa des articles L145-5 et L145-14 du code de commerce, la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER fait principalement valoir que :
le fonds de commerce de carrosserie automobile peinture sis [Adresse 2] a été exploité de façon continue et effective depuis plus de quatre années par la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER,une clientèle propre, un achalandage, une enseigne et un nom commercial ont ainsi été développés sans discontinuer dans le cadre de cette exploitation effective,la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER est donc bien fondée à revendiquer la propriété commerciale du bail depuis 2018,à la dissolution du bailleur initial, la SARL REVA, s'est substituée la SCI HFDS constituée des mêmes associés qui a contracté en continuité des précédents baux avec le preneur,la SARL REVA et la SCI HFDS partagent le même numéro RCS, soit le 412 057 465, présent sur les deux baux,le bail dérogatoire du 31 août 2020 est en outre porteur en dernière page du tampon de la SARL REVA,l'agrandissement de la surface louée est sans effet puisqu'il s'agit du même espace, qui ne dispose d'aucune cloison ou séparation,en outre, si la jurisprudence a admis la validité des baux précaires, ce n'est qu'à condition que la précarité soit justifiée par des circonstances objectives et exceptionnelles,or tel n'est pas le cas en l'espèce, aucune situation exceptionnelle n'est justifiée par le bailleur,au regard de la volonté du bailleur de récupérer son local, il s'avère nécessaire de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due à la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER, ce qui justifie la désignation d'un expert aux fins d'évaluer le fonds de commerce.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI HFDS s'est constituée. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 30 avril 2024, elle a demandé au tribunal judiciaire de céans de :

- DEBOUTER la société CARROSSERIE LE CARPAINTER de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- ORDONNER l’expulsion de la société CARROSSERIE LE CARPAINTER, et, de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 4], sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; avec si besoin le concours de la force publique assistée d’un serrurier dans les huit jours de la décision à intervenir ;

- AUTORISER la SCI HFDS, s’il y a lieu, à faire constater et estimer, aux frais de la société CARROSSERIE LE CARPAINTER, les réparations locatives par un huissier ou commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;

- AUTORISER la SCI HFDS à séquestre les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus, des charges locatives ainsi que de l’indemnité d’occupation ;

- CONDAMNER la société CARROSSERIE LE CARPAINTER à payer à la SCI HFDS une indemnité d’occupation journalière égale à 120% du loyer en vigueur, à compter de la sommation de quitter les lieux délivrée le 8 janvier 2024 jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés ;

- CONDAMNER la société CARROSSERIE LE CARPAINTER à payer à la SCI HFDS la somme de 1 073,10 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre de la régularisation de taxe foncière 2024 ;

- CONDAMNER la société CARROSSERIE LE CARPAINTER à verser à la SCI HFDS la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER la société CARROSSERIE LECARPAINTER aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI HFDS soutient à titre principal, et au visa de l'article L145-5 du code de commerce, que :
aux termes de l'article L145-5 du code de commerce, pour que le renouvellement d'un bail dérogatoire puisse donner lieu à la reconnaissance d'un bail commercial, il est nécessaire de démontrer qu'à l'expiration d'un délai de trois ans, le bail en renouvellement est conclu entre les mêmes parties et porte sur le même local,en l'espèce, il n'y a pas d'identité de parties, le bail du 08 novembre 2018 ayant été conclu par la SARL REVA tandis que celui du 31 décembre 2020 a été conclu par la SCI HFDS,le preneur échoue à démontrer une intention frauduleuse de la part des associés de la SCI HFDS, le fait qu'ils étaient antérieurement associés de la SARL REVA ne pouvant suffire à caractériser une telle intention,la SCI HFDS a de surcroît été constituée en 2000 soit bien avant la conclusion du premier bail dérogatoire avec la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER et son activité est sans rapport avec celle de la SARL REVA,de fait, les extraits KBIS versés en procédure démontrent qu'elles ne possédaient pas le même numéro d'enregistrement au RCS,le report du numéro RCS de la SARL REVA sur le bail du 31 décembre 2020 résulte d'une simple erreur de plume,la SARL REVA a été radiée du RCS à l'issue de sa liquidation le 02 novembre 2021,le bail conclu le 08 novembre 2018 avec la société REVA a donc nécessairement pris fin au plus tard le 02 novembre 2021, soit avant l'expiration d'un délai de trois ans,la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER a ainsi bénéficié d'un bail dérogatoire avec la SARL REVA du 08 novembre 2018 au 31 décembre 2020 puis d'un second bail dérogatoire avec la SCI HFDS du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023,en outre, ces baux ne portaient pas sur les mêmes locaux, le bail passé avec la SARL REVA sa rapportant à une superficie de 300m² de locaux tandis que celui du 31 décembre 2020 conclu avec la SCI HFDS a porté sur la superficie de 650 m²,ni la destination du local ni le montant du loyer ne correspondent entre les deux baux,la dénomination de « bail précaire » est erronée, les parties ayant expressément stipulé s'être placées sous le régime de l'article L145-5 du code de commerce, soit sous celui des baux dérogatoires,

l'erreur de qualification du bail en son en-tête est donc sans effet et l'argument tiré de l'absence de réunion des conditions d'application des baux précaires devra donc être écarté,le bail étant arrivé à expiration le 31 décembre 2023, le bailleur est bien fondé à solliciter l'expulsion du preneur des locaux ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale à 120% du loyer journalier en vigueur, soit 180 euros hors taxes par jour d'occupation et ce, à compter de la sommation de quitter les lieux délivrée le 08 janvier 2024,la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER étant redevable de la somme de 1.073,10 euros au titre du reliquat de la taxe foncière 2024, elle devra être condamnée à son paiement
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 07 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 02 juillet 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou «  donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 - Sur la nature du bail liant la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER et la SCI HFDS

Aux termes de l'article L145-5 du code de commerce, les parties peuvent déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. Si au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance du bail, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux.

En l’espèce, la SARL REVA, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°412 057 465, a conclu le 08 novembre 2018 avec la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER un bail qualifié de précaire mais visant expressément en son article 1 le régime des baux dérogatoires de l'article L145-5 du code de commerce, à l'égard d'un « LOCAL DE CARROSSERIE AVEC CABINE DE PEINTURE, superficie:300m² » sis [Adresse 3] à [Localité 11], pour une durée de 10 mois à compter du 08 novembre 2018, et ce, moyennant un loyer mensuel de 3.000 euros hors charges.

Ce bail exclut ainsi expressément l'application du statut des baux commerciaux. Bien qu'il soit qualifié de bail précaire, les parties visant expressément l'article L145-5 du code de commerce, il y a lieu d'appliquer le statut des baux dérogatoires au bail liant la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER à la SARL REVA.

Il n'est pas contesté que la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER s'est maintenue dans les lieux à l'issue du bail du 08 novembre 2018.

En l'état des pièces produites aux débats, il n'est justifié de la conclusion d'un nouveau bail dérogatoire liant les parties qu'à compter du 30 août 2020, soit plus de 11 mois après le bail dérogatoire initial, qui s'est achevé le 07 septembre 2019.

Or, si le locataire reste et est laissé en possession des lieux un mois après l'expiration du bail dérogatoire, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux et ce, même si le bail dérogatoire a été conclu pour une durée inférieure à la durée maximale de trois ans (Cass, 3e civ. 8-6-2017). Un bail soumis au statut des baux commerciaux s'est donc substitué au bail dérogatoire à compter du 08 septembre 2019.

Toutefois, en concluant le 31 août 2020 avec la SARL REVA une reconduction du bail dérogatoire pour une durée de 6 mois à compter du 1er octobre 2020 jusqu'au 31 mars 2021 dans les mêmes conditions que le bail du 08 novembre 2018, la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER a renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux (CA [Localité 12], 12 nov. 1999, n° 99/15302).

Le 31 décembre 2020, la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER a conclu avec la SCI HFDS un bail, là encore dénommé à tort « bail précaire » puisque les parties y stipulent expressément en son article 1 qu'elles entendent appliquer les dispositions de l'article L145-5 du code de commerce. Ce bail porte sur un « LOCAL DE MECANIQUE, CARROSSERIE, superficie:650m² » sis [Adresse 6] et ce, pour une durée de 3 ans à compter du 1er janvier 2021 et moyennant un loyer mensuel de 4.500 euros hors charges.

Au regard des termes des baux des 08 novembre 2018 et 31 décembre 2020, les conditions d'identité de local ne sont pas remplies dès lors que les locaux loués en vertu d'un nouveau bail dérogatoire sont de consistance différente de ceux loués en vertu d'un précédant bail dérogatoire (Cass 3e civ 15-3-1989, n°87-15.614).

De surcroît, la SARL REVA et la SCI HFDS ne peuvent se confondre, même si leurs associés sont identiques. L'une constitue une société commerciale tandis que l'autre est une société civile. Elles ne sont en outre pas enregistrées auprès du même registre du commerce et des sociétés et n'ont pas le même objet social.

Il ne peut dès lors être considéré que le bail du 31 décembre 2020 constitue un renouvellement de bail dérogatoire supérieur à trois ans et donnant en conséquence lieu au bénéfice du statut des baux commerciaux, dès lors qu'il n'y a ni identité de local ni identité de parties.

La SCI HFDS justifiant de son intention claire et non équivoque de ne pas autoriser le preneur à se maintenir dans les lieux depuis l'expiration du bail dérogatoire, en produisant notamment aux débats une sommation de quitter les lieux signifiée à la SAS CARRROSSERIE LE CARPAINTER le 08 janvier 2024, il sera considéré que celle-ci est donc occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2024 de sorte que son expulsion ainsi que celle de toute personne de son chef sera ordonnée dans les termes du présent dispositif, sans qu’il soit prononcé une astreinte, le recours à la force publique apparaissant suffisamment comminatoire. En outre, faute pour la SCI HFDS de développer un quelconque moyen à l'appui de sa prétention tendant à se voir autoriser de faire constater et estimer d'éventuelles réparations locatives, il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande.

En l'absence de reconnaissance de l'existence d'un bail commercial, la demande de la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER tendant à voir ordonner une expertise pour fixer une indemnité d'éviction est sans objet

2 - Sur l'indemnité d'occupation

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, lorsque le preneur se maintient dans le local commercial alors qu’il n’a plus aucun droit en ce sens, le bailleur doit bénéficier d’une indemnité d’occupation ayant un caractère compensatoire et indemnitaire en raison de la faute commise par l’occupant. Cette indemnité représente la valeur locative du bien concerné mais peut lui être supérieure puisqu’elle couvre l’ensemble des préjudices subis par le bailleur du fait de cette occupation indue.

La SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER sera également condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, et indexable dans les conditions du contrat de bail du 31 décembre 2020 et ce, à compter du 08 janvier 2024, date de la sommation de quitter les lieux, et jusqu'à libération effective des lieux. Il ne peut en effet être fait droit à la demande de majoration à hauteur de 20% formée par le bailleur, faute pour ce dernier de justifier d'une majoration contractuellement prévue au bail et/ou de la nécessité de prononcer une telle majoration. Cette indemnité incluant le montant de la taxe foncière telle que fixée audit contrat, qui prévoit à l'article 11.2 que le preneur est redevable de la taxe foncière à hauteur de 530 euros par mois, régularisée en fin d'année, il n'y a pas lieu de statuer spécifiquement sur la demande de condamnation au titre de la régularisation de la taxe foncière 2024, qui sera nécessairement incluse dans les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

- Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité et les circonstances du litige commandent qu'il ne soit pas fait droit aux demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Constate que le bail dérogatoire liant les parties depuis le 31 décembre 2020 a pris fin le 31 décembre 2023 à minuit,

Déboute la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER de sa demande de voir reconnaître qu'elle bénéficie d'un bail commercial depuis le 08 novembre 2018,

Dit que la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER, devenue occupante sans droit ni titre, devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux occupés sis [Adresse 6] (93), à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que faute pour la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, la SCI HFDS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est ;

Rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

Condamne la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER à payer à la SCI HFDS du 08 janvier 2024, jusqu'à la libération des lieux par la remise des clefs au bailleur, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, et indexable dans les conditions du contrat de bail du 31 décembre 2020 ;

Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS CARROSSERIE LE CARPAINTER aux entiers dépens ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 02 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT