Tribunal Judiciaire · JCP — 1 juillet 2025

N° RG 25/00073 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DFQM
Minute n° : 



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


JUGEMENT DU 01 Juillet 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD




DEMANDEUR(S) :


Monsieur [Z] [Y], demeurant [Adresse 1]
Madame [E] [O] épouse [Y], demeurant [Adresse 1]
représentés par Maître Barbara CANLORBE de la SELARLHEUTY LORREYTE LONNE CANLORBE VIAL, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, substitué par Maître DUCAT



DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [T], demeurant [Adresse 2]
non comparante ni représentée





DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Juin 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 01 Juillet 2025



copie exécutoire délivrée le à Me CANLORBE


copie conforme délivrée le à DDETSPP



EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2019 à effet du 1er décembre suivant, Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O] ont donné à bail à Madame [U] [T] un local à usage d'habitation principale situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 10 euros incluse, de 480 euros, payable d’avance le 5 de chaque terme.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O] ont fait délivrer à Madame [U] [T], le 11 octobre 2024 et après l’infructuosité d’une mise en demeure, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 12 704 euros, outre 186,03 euros de frais.

Les causes de ce commandement n'ayant pas été réglées, Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O] ont fait assigner Madame [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 24 février 2025 et sur le fondement des articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 1134 du Code civil, L.433-1 et suivants et R.433-2 du Codes procédures civiles d’exécution, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

être déclarés recevables et bien fondés en leur demande,
constater l’acquisition de la clause résolutoire et le résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 11 octobre 2024,
ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [U] [T] et de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec l’assistance de la force publique,
dire que le commandement d’avoir à quitter les lieux sera ramené à HUIT JOURS,
dire qu’ils pourront se faire assister, au besoin, d’un serrurier pour l’ouverture des portes, et de la force publique,
dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,
condamner Madame [U] [T] à leur payer une somme de 12 890,03 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté à la date d’acquisition de la clause résolutoire,
condamner Madame [U] [T] à leur payer, à partir du 12 octobre 2024 et jusqu’à complet délaissement des lieux concrétisé par la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle de 480 euros, charges et taxes en sus, dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC et publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire,
condamner Madame [U] [T] à leur payer une somme de 1 500 euros fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile,
condamner Madame [U] [T] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 11 octobre 2024. 
L'affaire a été évoquée lors de l'audience du 3 juin 2025.
Maître Barbara CANLORBE, conseil de Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O], a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que la créance des demandeurs s’élève désormais à 15 447 euros.

Bien qu’ayant été régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [U] [T] n’a pas comparu ni personne pour elle. 

Le délibéré a été fixé au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d'ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, ce signalement s'effectuant par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d'irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’é
Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan local départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ; 

Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O] démontrent avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 11 octobre 2024 dont ils produisent l'accusé de réception, le commandement de payer qu’ils ont fait délivrer le même jour à Madame [U] [T] ;

Par ailleurs, l'assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 24 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, l'accusé de réception électronique versé aux débats par Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O] l'atteste ;
 
La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.
 
Sur le fond

Selon l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée ; 

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l'article 24 de la loi précitée du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;
 
Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article 12 de ses conditions générales intitulé CLAUSE RESOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;
 
Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O] ont fait délivrer à Madame [U] [T], le 11 octobre 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 12 704 euros ; celle-ci n'en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet, ni proposé à ses bailleurs la moindre solution d'apurement de sa dette locative qu'elle a au contraire laissé prospérer puisqu'elle s'élevait à 12 890,03 euros le jour de l'assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d'enjoindre à Madame [U] [T], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 12 décembre 2024, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision, sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et de dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la réduction du délai de deux mois

Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O] sollicitent par ailleurs du tribunal que l’expulsion de Madame [U] [T] soit ordonnée avec un délai réduit à huit jours en faisant à cet égard valoir la mauvaise foi de leur locataire ; 

L’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de location liant les parties, précise que l’expulsion ne peut avoir lieu, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7, le juge pouvant réduire ou supprimer ce délai notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, et que ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ; 

Il s’évince ainsi de ses dispositions que l’article L.412-1 ne prévoit pas que la mauvaise foi supposée du locataire, tirée par ses bailleurs de sa défaillance dans l’exécution de son obligation majeure de régler le loyer et charges au terme convenu, soit un motif suffisant pour demander la suppression ou la réduction du délai de deux mois ;

Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O] seront donc déboutés de cette demande.

Sur la dette locative 

Selon l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;

Les articles 1728 et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; 

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l'assignation et le dernier décompte de la créance locative de Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O] arrêté au 31 mai 2025, établissent que Madame [U] [T] ne leur a réglé, depuis sa prise à bail et jusqu’au mois de mai 2025 inclus, qu’une somme de 16 703 euros, soit 950 euros en 2019, 4 898 euros en 2020, 4 912 euros en 2021, 4 433 euros en 2022 et 1 510 euros en 2023, alors qu’elle aurait dû leur verser, au titre du dépôt de garantie de 470 euros et des 66 échéances des mois de décembre 2019 à mai 2025 inclus, une somme de 32 150 euros (470 + 66 x 480) ; la créance locative de Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O] arrêtée au 31 mai 2025 s’élève ainsi à 15 447 euros (32 150 – 16 703) ; 

Le silence observé par Madame [U] [T] depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de l’ADIL des [Localité 4] pour faire le point de sa situation, et son absence aux débats tendent à démontrer, si besoin était, qu’elle n’a en réalité aucun argument sérieux à opposer aux demandeurs ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s'ils n'ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d'un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ; 

Madame [U] [T] sera donc condamnée à payer à Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme de 15 447 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 sur celle de 12 704 euros, du 24 février 2025 sur celle de 15 290,03 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l'indemnité d'occupation mensuelle

Le bail conclu entre les parties est de plein droit résilié depuis le 12 décembre 2024 ; Madame [U] [T] est dès lors redevable envers ses bailleurs, à partir de cette date et jusqu’à complet délaissement des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle ; sa dette locative, cependant, a été arrêtée au 31 mai 2025 ;

Elle sera donc condamnée à payer à Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O], à partir du 1er juin 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux matérialisée par la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu, soit 480 euros, et dont la demande d’indexation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [U] [T] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de ses bailleurs les frais, non compris dans les dépens, qu'ils ont été contraints d'engager pour ester en justice ; 

Madame [U] [T] sera donc condamnée à payer à Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O] une somme de 1 000 euros.
 
Sur les dépens

Conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ; 

Madame [U] [T], qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui lui a été délivré le 11 octobre 2024.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.



PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O] recevables en leur demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Madame [U] [T] ainsi qu'à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette décision.

À défaut d'exécution spontanée, ordonne l'expulsion de Madame [U] [T], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Déboute Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O] de leur demande tendant à obtenir la réduction à huit jours du délai de deux mois fixé à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. 

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé, le cas échéant, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Condamne Madame [U] [T] à payer à Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme de QUINZE MILLE QUATRE CENT QUARANTE-SEPT EUROS (15 447 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 sur celle de 12 704 euros, du 24 février 2025 sur celle de 15 290,03 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Madame [U] [T] à payer à Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O], à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de QUATRE CENT QUATRE-VINGTS EUROS (480 euros).

Déboute Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O] de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle. 

Condamne Madame [U] [T] à payer à Monsieur [Z] [Y] et Madame [E] [Y] née [O] une somme de MILLE EUROS (1 000 euros) fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [U] [T] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 11 octobre 2024.

Rappelle que l'exécution provisoire de cette ordonnance est de droit. 

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE