Tribunal Judiciaire · JCP — 1 juillet 2025

N° RG 25/00117 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DGBU
Minute n° : 



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


JUGEMENT DU 01 Juillet 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD




DEMANDEUR(S) :


SA CLAIRSIENNE, sise [Adresse 2]
représentée par M. [Y] [L] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 3] [Adresse 5]
comparant en personne





DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Juin 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 01 Juillet 2025



copie exécutoire délivrée le à CLAIRSIENNE


copie conforme délivrée le à M. [V]



EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2018, la SA CLAIRSIENNE a donné à bail à Monsieur [D] [V] un local à usage d'habitation principale situé [Adresse 4] [Localité 1] ainsi, à la même adresse, que le cellier n° 1 et l’emplacement de parking n° 1, moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 42,09 euros incluse, de 412,36 euros payable à terme échu.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, la SA CLAIRSIENNE a fait délivrer à Monsieur [D] [V], le 15 novembre 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 2 403,76 euros, outre 167,69 euros de frais, et de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.
 
Les causes de ce commandement n'ayant pas été réglées, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner Monsieur [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 21 février 2025 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, L.213-4-3 et R.213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, 696 et 700 du Code de procédure civile, ainsi que de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ou, dans l’hypothèse où l’attestation d’assurance serait fournie avant les débats, pour défaut de paiement des loyers,
ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [D] [V] et de tout occupant de son chef des lieux loués, y compris du cellier et de l’emplacement de stationnement,
condamner Monsieur [D] [V] à lui régler la somme de 957,30 euros au titre des loyers restés impayés, somme à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors de l’audience, 
condamner Monsieur [D] [V] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à l’entière libération des lieux, et dire que cette indemnité sera revalorisable comme un loyer et que les provisions sur charges seront révisables et régularisables durant cette occupation,
condamner Monsieur [D] [V] à lui régler une somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
condamner Monsieur [D] [V] aux entiers dépens.


L'affaire a été évoquée lors de l'audience du 3 juin 2025.

Représenté par Monsieur [Y] [L], la SA CLAIRSIENNE a repris ses écritures en précisant que sa créance locative arrêtée au 31 mai 2025 s’élève à 1 407,68 euros.

Comparant, Monsieur [D] [V], a exposé la délicatesse de sa situation pécuniaire puisqu’il est bénéficiaire du revenu de solidarité active, indiqué qu’il occuperait un emploi dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée dans les semaines à venir et sollicité l’octroi de délais de paiement.

La SA CLAIRISIENNE a accepté la proposition du défendeur d’apurer sa dette locative en lui réglant chaque mois, en sus du loyer courant, une somme de 50 euros.

Le délibéré a été fixé au 1er juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d'ordre public, à compter du 1er janvier 2015 les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui peut s'effectuer par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d'irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’é
Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ; 

La SA CLAIRSIENNE prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 7 novembre 2024 qu’elle verse aux débats, la situation d’impayés de loyer ayant fait l’objet du commandement de payer délivré le 15 novembre suivant à Monsieur [D] [V] ;

Par ailleurs, l'assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 24 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, l'accusé de réception versé aux débats par la SA CLAIRSIENNE l'atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.
 
Sur le fond

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;
 
Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article 13 de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou des charges et de défaut d’assurance habitation, respectivement deux et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; 

La SA CLAIRSIENNE a fait délivrer à Monsieur [D] [V], le 15 novembre 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 403,76 euros ; celui-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai qui lui était imparti, sa dette locative s’élevant encore à 957,30 euros le jour de l’assignation et 1 407,68 euros le 31 mai 2025 ; il n’en conteste toutefois ni la matérialité ni le montant ;

Il convient dès lors de constater que Monsieur [D] [V] est redevable envers sa bailleresse, au titre des loyers et charges restés impayés au 31 mai 2025, d’une somme de 1 407,68 euros ; il sollicite l’octroi de délais pour se libérer de sa dette ; la SA CLAIRSIENNE accepte sa proposition de lui régler chaque mois, en sus du loyer courant, une somme de 50 euros ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties seront par conséquent suspendus et des délais de paiement accordés à Monsieur [D] [V] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

La SA CLAIRSIENNE ne justifie d’aucuns frais, non compris dans les dépens, qu'elle aurait engagés pour ester en justice ; 

Elle sera donc déboutée de cette demande. 

Sur les dépens

Conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ; 

Monsieur [D] [V], qui succombe, sera par conséquent condamné aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 15 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare la SA CLAIRSIENNE recevable en sa demande de résiliation du bail.

Suspend la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.

Constate que Monsieur [D] [V] est redevable envers la SA CLAIRSIENNE, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025, d’une somme de MILLE QUATRE CENT SEPT EUROS et SOIXANTE-HUIT CENTIMES (1 407,68 euros).

L’autorise à s’en libérer en VINGT-HUIT (28) versements mensuels de CINQUANTE EUROS (50 euros) chacun, effectués en sus du loyer et charges courant. 

Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant abondé du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.

Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Monsieur [D] [V] de se libérer de sa dette par anticipation.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.

Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 16 janvier 2025.
Dit, dans cette hypothèse, que Monsieur [D] [V] devra immédiatement quitter les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, sous peine d’expulsion.

Dit, toujours dans cette hypothèse, que Monsieur [D] [V] sera condamné au paiement, à partir du 1er juin 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges convenu.

Déboute, encore dans cette hypothèse, la SA CLAIRSIENNE de sa demande de revalorisation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Déboute la SA CLAIRSIENNE de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [D] [V] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 15 novembre 2024.

Rappelle que l'exécution provisoire de cette décision est de droit. 

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

 LE GREFFIER LE JUGE