Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 10]


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N° RG 25/51102 - N° Portalis 352J-W-B7J-C66X4

N° : 3-CH

Assignation du :
12 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 01 juillet 2025



par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. 


DEMANDEUR

Monsieur [S] [X]
[Adresse 8]
[Localité 3]

représenté par Maître Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS - #A0780





DEFENDERESSE

La S.A.S. EDDY DOWLY
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Maître Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS - #C1959











DÉBATS

A l’audience du 27 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

Par acte du 30 juillet 2020, Monsieur [S] [X] a donné à bail commercial à la société Market and Market aux droits de laquelle vient la société Eddy Dowlly par l’effet d’une cession du droit au bail du 12 avril 2022, des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 11], pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2020, moyennant un loyer en principal de 18.000 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 11 octobre 2024, à la société Eddy Dowlly, pour une somme de 12.974,79 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 10 octobre 2024.

Par acte délivré le 12 février 2025, Monsieur [S] [X] a fait assigner la société Eddy Dowlly devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion. 

A l’audience du 27 mai 2025, Monsieur [S] [X] a soutenu oralement ses conclusions aux termes desquelles il sollicite de : 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 

- ordonner l'expulsion de la société Eddy Dowlly et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, 

 - ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux,

- condamner la société Eddy Dowlly à lui payer les sommes provisionnelles de : 

- 26.157,47.€ au titre de l'arriéré locatif, arrêté au terme du 2e trimestre 2025, avec intérêt à compter du commandement de payer pour les sommes qui y figurent et de l’assignation pour le surplus, 
- 2.615 euros au titre de la clause pénale insérée au contrat de location, 

- condamner la société Eddy Dowlly au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à une fois et demi le montant des loyers, TVA en sus, et subsidiairement, égale au montant du loyer antérieur majoré su montant des taxes, charges et prestations dues en vertu du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,
- condamner la société Eddy Dowlly au paiement d'une somme de 2.700 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

La société Eddy Dowlly demande au juge des référés de : 

Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 octobre 2024, 
En conséquence : 

Autoriser la société Eddy Dowlly à se libérer de sa dette en 24 mensualités égales et consécutives de 1.069,48 euros pour acquitter l’arriéré de loyers et provisions sur charges, 
Débouter Monsieur [X] du surplus de ses demandes, 
Dire que Monsieur [X] conservera à sa charge les frais du commandement de payer annulé. 
Il soutient que le commandement de payer lui a été délivré à une adresse erronée, emportant nullité de l’acte au motif du nécessaire grief qui en découle, n’ayant pris connaissance de la procédure en cours qu’au jour de l’assignation délivrée à la bonne adresse. 

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS

Sur la contestation soulevée par le défendeur

La société défenderesse fait valoir que le local commercial a sa devanture situé [Adresse 6] à [Localité 11], adresse à laquelle est également situé son siège social, conformément au k-bis produit ; que l’huissier a délivré le commandement de payer au [Adresse 1], à [Adresse 9] [Localité 4], la présentant comme celle de son siège social ; qu’elle n’a donc pas été informée de la procédure à son encontre jusqu’à la délivrance de l’assignation au [Adresse 6], lui permettant d’en prendre connaissance ; qu’il en résulte nécessairement un grief n’ayant pu apurer les causes du commandement dans le délai légal ; que le commandement de payer délivré le 11 octobre 2024 est donc nécessairement nul et n’emporte aucun effet. 

En réponse, le bailleur fait valoir que le local donné à bail a pour adresse le [Adresse 1] conformément au relevé de propriété produit aux débats ; que le bail vise les deux adresses, s’agissant des deux rues passant de part et d’autres de l’immeuble et stipule une élection de domicile du preneur dans les lieux du local loué ; que l’huissier a donc valablement délivré l’acte à étude, ayant précisé dans une correspondance ultérieure produite aux débats que l’adresse avait été confirmée par un voisin médecin, l’avis de passage glissé sous la porte et que les services postaux n’avaient pas retourné l’acte adressé selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ; que ce dernier a donc bien été remis et que la société preneuse affirme l’existence d’un grief sans le démontrer. 

Il est rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, mais seulement de déterminer si les éventuelles irrégularités invoquées à l’encontre de l’acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résiliation du bail.

En application de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
Au cas présent, s’il est constant aux termes des débats que la devanture du local commercial pris à bail par la société preneuse donne sur le [Adresse 6], il est néanmoins établi que l’adresse officielle du local commercial est le [Adresse 2] conformément au relevé de propriété et que le bail, stipulant une élection de domicile vise les deux adresses, rendant dès lors régulière la délivrance d’un acte à l’adresse du [Adresse 2], les vérifications de l’huissier faisant au surplus foi jusqu’à preuve du contraire. 

Par conséquent, en l’absence de tout vice de forme au sens de l’article 114 du code de procédure civile, la contestation tirée de la nullité du commandement de payer délivré le 11 octobre 2024 n’apparaît pas sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile et devra être écartée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [S] [X] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 12.974,79 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 10 octobre 2024. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. 

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 
L’expulsion de la société Eddy Dowlly et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.



Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Eddy Dowlly depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, toute clause contraire du bail stipulant une majoration devant s’analyser comme une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond et ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés. 

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, Monsieur [S] [X] produit un décompte faisant état d’une dette totale de 26.157,47 €, incluant des frais de « clause pénale retard sf loi 89 » qui seront écartés, car non justifiés par le bailleur. 

L’obligation du locataire au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 28 avril 2025, terme du 2e trimestre 2025 inclus, n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 25.667,47 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Eddy Dowlly.
 

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 11 octobre 2024, à hauteur de la somme de 12.974,79, et à compter du 27 mai 2025, date de remise des conclusions à l’audience pour le surplus. 


La clause pénale stipulée au bail est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la société preneuse sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois pour lui permettre d’apurer l’arriéré locatif en réalisant la cession du droit au bail et elle produit aux débats plusieurs offres reçues ainsi que les mandats donnés à des agences à cet effet. 

Cependant, il ressort de ces éléments que le prix de cession du droit au bail ne permettra pas de couvrir l’entièreté de la créance du bailleur, ce prix variant entre 18.000 et 23.000 euros alors que la créance constatée par la présente décision est de 25.667,47 euros. Par ailleurs, les difficultés financières de la société Eddy Dowlly perdurent depuis plusieurs années le bilan 2023 présentant un résultat net négatif. Par conséquent, les perspectives financières ne permettent pas d’accorder à la société Eddy Dowlly les délais de paiement sollicités et la demande à ce titre sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires

La société Eddy Dowlly, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Eddy Dowlly ne permet d’écarter la demande de Monsieur [S] [X] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.


PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 novembre 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Eddy Dowlly et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 11], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons la demande de délais de paiement ; 

Condamnons, à titre provisionnel, la société Eddy Dowlly à payer à Monsieur [S] [X] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Eddy Dowlly à payer à Monsieur [S] [X] la somme de 25.667,47 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 28 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024, à hauteur de la somme de 12.974,79, et à compter du 27 mai 2025, pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Rejetons la demande au titre de la clause pénale ; 

Condamnons la société Eddy Dowlly aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Eddy Dowlly à payer à Monsieur [S] [X] la somme de 2000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 01 juillet 2025

La Greffière, La Présidente,



Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN