Tribunal Judiciaire · Service des référés — 2 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 9]


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N° RG 25/51944 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7JDF

N° : 4

Assignation du :
12 Mars 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 juillet 2025



par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier. 
DEMANDEURS

Monsieur [X] [B]
[Adresse 1]
[Localité 5]

La société AB Legacy 98, société civile immobilière
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS - #G0517


DEFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 8]
[Adresse 6]
[Adresse 11]
[Localité 4]

non représentée



DÉBATS

A l’audience du 30 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier, 



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2021, Monsieur [X] [B] a consenti un bail commercial à la société S.A.S. CANAL 98 portant sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 10]. Par acte notarié en date du 13 janvier 2025, Monsieur [B] a cédé à la société S.C.I. AB LEGACY 98, une partie de la propriété des locaux précité, et ce, à proportion de 90%, restant ainsi propriétaire à hauteur de 10%. 

Les bailleurs, Monsieur [B] et la société S.C.I. AB LEGACY 98, ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, à la société [Adresse 8], et valant mise en demeure de payer la somme de 8.700 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 8 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, Monsieur [B] et la société S.C.I. AB LEGACY 98 ont fait assigner la société [Adresse 8] devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la société locataire,
- autoriser le transport et la séquestration des meubles,
- condamner la société locataire, au paiement d'une provision d'un montant de 17.255,60 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la signification de l'assignation ;
- ordonner la conservation du dépôt de garantie à leur profit,
- fixer et condamner la société locataire au paiement d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel d'un montant de 24.940,08 euros mensuels,
- condamner la société CANAL 98 à payer la somme de 1.725,56 euros correspondant à 10% de la somme à recouvrer, au titre de l'indemnité contractuellement prévue,
- assortir l'ensemble des condamnations du taux d'intérêt légal à compter de l'assignation,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- ordonner que la locataire devenue occupante sans droit ni titre restera soumise à toutes les obligations et charges du bail,
- condamner la société locataire au paiement d'une somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, et de la notification aux créanciers inscrits et la signification de l'ordonnance à intervenir.

L'affaire a été entendue à l'audience du 30 mai 2025.

A cette audience, les parties demanderesses soutiennent oralement les demandes formées aux termes de leur assignation.

La société défenderesse n'est pas représentée à l'audience, en sorte que conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de la seule partie ayant constitué avocat, il est renvoyé aux termes de son assignation.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.


SUR CE,

A titre liminaire, il sera précisé que les parties demanderesses ont été autorisées, dans le cours du délibéré, à produire l'ensemble des appels de charges, taxes et accessoires qui sont sollicités au terme du décompte produit ; ce à quoi elles ont procédé par message électronique dit RPVA en date du 6 juin 2025.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial précité dispose d'une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Les parties demanderesses justifient avoir délivré un commandement de payer, qui a été signifié par acte de commissaire de justice le 8 octobre 2024, détaille le montant de la créance soit la somme de 8.700 euros en principal au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024.

Au vu de ce commandement de payer des éléments qu'il contient et de sa rédaction, il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L.145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 8 novembre 2024 à 24h00. 

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En l'espèce, il convient d'ordonner l'expulsion de la société défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de cette ordonnance tout comme, du reste, le sort éventuel de ses meubles. 

Sur la demande de provision

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du locataire. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation due par la société défenderesse depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel (indexation comprise), outre les charges, taxes et accessoires. En effet, la clause prévue au contrat permettant la majoration de l'indemnité d'occupation s'analyse en une clause pénale susceptible de modération, laquelle n'est que de la compétence du juge du fond. Cette demande de majoration ne saurait, par suite, prospérer au stade des référés.

En outre, il sera, au seul stade des motifs, rappelé que tant que la société, preneuse initialement à bail se maintient dans les lieux, elle doit respecter l'ensemble des obligations y afférentes et notamment poursuivre l'assurance idoine jusqu'à leur libération.

S'agissant de la provision sollicitée, au vu du décompte en date du 6 février 2025, tel que produit par la partie demanderesse, l'obligation de la société défenderesse à l'instance au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation n'est pas sérieusement contestable et s'élève à la somme de 17.255,60 euros à la date de l'assignation au 1er février 2025 (échéance du mois de février de cette même année incluse), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société [Adresse 8].

Cette somme de 17.255,60 euros produira des intérêts au taux légal sur la somme de 8.700 euros à compter du 8 octobre 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 12 mars 2025, date de l'assignation, dès lors que tant le commandement précité que l'assignation en cause valent mises en demeure au sens des dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Enfin, la capitalisation des intérêts sollicitée par les demandeurs sera ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil. 

En revanche, il ne saurait y avoir, au stade des référés, application de la clause contractuelle prévoyant la majoration de 5 points, par rapport au taux légal, des intérêts. En effet, pour les mêmes motifs que précédemment invoqués, cette clause s'apparente en une clause pénale susceptible de modération et par suite de la seule compétence du juge du fond. Cette demande de majoration ne saurait, par suite, prospérer au stade des référés.

Il en sera, et pour les mêmes motifs, de même concernant l'indemnité contractuellement prévue au contrat en cas de défaut de paiements du loyer contractuel (indexation comprise), des charges, taxes et accessoires ainsi que la conservation du dépôt de garantie.

Cette demande sera également rejetée, en conséquence.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la société CANAL 98, partie perdante, doit supporter la charge des dépens.

A toutes fins utiles, il sera relevé que les dépens sont définis limitativement aux termes des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, et il n'appartient pas à la juridiction saisie de faire la liste des sommes à recouvrer à ce titre.

La société [Adresse 8], partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 1.800 euros aux parties demanderesses, prises ensemble, au titre des frais irrépétibles et ce en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 8 novembre 2024 à 24h00 ;


Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l'expulsion de la société S.A.S. CANAL 98 et de tout occupant de son chef des lieux situés aux [Adresse 7] à [Localité 10] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société S.A.S. [Adresse 8] à payer à la société AB LEGACY 98 et Monsieur [X] [B], pris ensemble, une indemnité d'occupation fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel (indexation contractuellement prévue comprise), outre les taxes, charges et accessoires à compter du 9 décembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société S.A.S. [Adresse 8] à payer à la société AB LEGACY 98 et Monsieur [X] [B], pris ensemble, au titre des arriérés de loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés au 1er février 2025 (échéance du mois de février de l'année 2025 incluse) la somme de 17.255,60 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 8.700 euros à compter du 8 octobre 2024 et sur le surplus à compter du 12 mars 2025 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

Condamnons la société S.A.S. [Adresse 8] à payer à la société AB LEGACY 98 et Monsieur [X] [B], pris ensemble, la somme de 1.800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société S.A.S. [Adresse 8] aux dépens ;

Rejetons le surplus des demandes de la société AB LEGACY 98 et Monsieur [X] [B] ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 02 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,





Estelle FRANTZ David CHRIQUI