Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 3 — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE


Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 27 Juin 2025 prorogée au 02 Juillet 2025
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 23 Mai 2025





N° RG 25/00971 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6CZX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Vanessa MOSCATO de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDERESSES

S.A.S. LM VIANDES, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

S.A.R.L. CARNIVAR, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

non comparante















EXPOSE DU LITIGE

Le 20 décembre 2019, la SARL [Adresse 3] a consenti à La SARL CARNIVAR un nouveau bail prenant effet au 1er janvier 2020 pour se terminer le 31 décembre 2028 portant sur un local commercial situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 70 000 € hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par terme d’avance, le premier de chaque trimestre et comportant une clause résolutoire.

Une clause d’échelle mobilier est insérée au bail prévoyant sa révision annuellement sur la base de l’ILC du 1er janvier de chaque année.

Aux termes du contrat de bail, il est prévu qu’en cas de cession, le preneur restera garant et répondant solidaire du cessionnaire pour le paiement de toute somme et l’exécution des charges et conditions du bail et ce pendant une période de trois années à compter de la date de cession.

Suivant acte du 15 mars 2024, la SARL CARNIVAR, associée à 60 % au sein de la société LM VIANDES, a cédé son fonds de commerce à la société LM VIANDES qui a pris sa suite dans le bail conclu le 20 décembre 2019 et la clause rappelant l’obligation du preneur en cas de cession du fonds de commerce a été rappelée à l’acte du 15 mars 2024.

La société LM VIANDES et la SARL CARNIVAR, en sa qualité de garant solidaire, ne se sont pas acquittées du paiement régulier des loyers au terme convenu malgré les relances amiables qui leur ont été adressées par le bailleur.

Le 26 décembre 2024, la SARL [Adresse 3] a fait délivrer à la société LM VIANDES un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui est resté infructueux.

Le 20 février 2025, la SARL [Adresse 3] a dénoncé le commandement de payer à la SARL CARNIVAR, en sa qualité de garant solidaire cédant du fonds de commerce, et lui a fait sommation de régler les sommes dues par le nouveau preneur.

C’est dans ces circonstances que par exploits de commissaire de justice des 4 et 11 mars 2025, la SARL [Adresse 3] a fait assigner la société LM VIANDES et la SARL CARNIVAR, aux fins d’obtenir:

-la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 20 décembre 2019 par l’effet du commandement signifié le 26 décembre 2024, de sa résiliation de plein droit au 26 janvier 2025 et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, à défaut de départ volontaire, avec l’assistance de la force publique, si nécessaire ;

-la condamnation solidaire de la société LM VIANDES et de la SARL CARNIVAR à lui payer par provision une somme de 82 533,84 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal en ce compris les frais de commandement de payer ; 

-l’actualisation de la créance au jour de l’audience ;

-la condamnation solidaire par provision de la société LM VIANDES et de la SARL CARNIVAR à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 9580,34 € TTC, majorée des charges ;

-la condamnation solidaire par provision de la société LM VIANDES et de la SARL CARNIVAR au paiement de l’astreinte acquise au bailleur conformément à l’article 9 du bail

-la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls de la société LM VIANDES;

-la condamnation solidaire de la société LM VIANDES et de la SARL CARNIVAR paiement de la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2025.

À cette date, la SARL [Adresse 3], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer.

La SARL CARNIVAR et la société LM VIANDES, régulièrement assignées par procès-verbal remis à personne habilitée à recevoir l’acte, ne sont pas représentées à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ; 

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Que le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer du 26 décembre 2024, de la dénonce de ce commandement suivant acte du 20 février 2025 au garant solidaire à savoir la SARL CARNIVAR et d’un décompte, que la société LM VIANDES a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 82 199,52 € arrêtée au premier trimestre 2025 ;

Que l’article 6.11.3 du contrat de bail du 20 décembre 2019 prévoit expressément que le preneur, en cas de cession du bail, « restera garant et répondant solidaire du cessionnaire pour le paiement de toute somme et l’exécution des charges et conditions du bail et ce pendant une période de TROIS ANNÉES à compter de la date de cession » de sorte que l’obligation solidaire de la SARL CARNIVAR de paiement des sommes dues par la société LM VIANDES n’est pas contestable;

Que l’obligation de la société LM VIANDES, en sa qualité de locataire, et de la SARL CARNIVAR, en sa qualité de garant solidaire, de payer la somme de 82 199,52 € au titre des loyers échus arrêtée au premier trimestre 2025 inclus n’est pas sérieusement contestable, ni contestée par la société LM VIANDES et la SARL CARNIVAR, défaillantes;

Qu’il convient en conséquence de condamner solidairement la société LM VIANDES et la SARL CARNIVAR à payer à la SARL [Adresse 3] la somme provisionnelle de 82 199,52 € au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au premier trimestre 2025;

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent 

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’elle peut, en effet, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Qu’en l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial en date du 20 décembre 2019 liant les parties qu’ « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel consécutif à une augmentation de celui-ci, ainsi que des intérêts de retard y afférent, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou de l’autre des clauses et conditions du présent bail, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit »;

Que suite au commandement de payer du 26 décembre 2024 les loyers visant la clause résolutoire, le preneur, à qui incombe la charge probante, ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement dans le délai de 30 jours soit au plus tard le 26 janvier 2025 ; 

Qu’il y a donc lieu de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié de plein droit le 27 janvier 2025 et l’obligation de la SARL CARNIVAR de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable ;
 
Qu’il y a lieu d’ordonner, à défaut de départ volontaire du locataire dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, le concours de la force publique ;

Attendu que par application de l’article 9 du bail qui prévoit que dans le cas de l’acquisition de la clause résolutoire, si le preneur refuse de quitter les lieux, il encourt une astreinte de 500 € par jour de retard, il convient d’assortir l’expulsion de cette astreinte et de condamner solidairement la société LM VIANDES et la SARL CARNIVAR à son paiement ;

Que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance ; 

Attendu qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus tenu au paiement d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation ;

Attendu que l’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation s’analyse en une clause pénale, ce qui inclut notamment, l’augmentation de l’indemnité d’occupation due par rapport au loyer contractuel qui aurait été versé, susceptible d’être modérée par le juge du fond ;

Que dans le cas présent, le bail ne contient pas une clause pénale mais plusieurs clauses pénales au titre de la clause résolutoire et il est fort probable que ces pénalités contractuelles cumulées excèdent le préjudice effectivement subi par la SARL [Adresse 3] ;

Qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le préjudice effectivement subi par la bailleresse du fait de la constatation de la résiliation du bail ;

Que le juge des référés n’a pas le pouvoir d’appliquer une seule clause pénale au détriment des autres ni même de la ou les modérer selon la ou les clauses pénales retenues ;

Qu’en revanche, l’obligation du preneur de régler, à titre provisionnel, une indemnité correspondant au montant des échéances mensuelles qui aurait été dû être payées si le contrat s’était poursuivi, destinée à compenser une occupation sans droit ni titre, ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Qu’il convient, en conséquence, de fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation due par la SARL CARNIVAR au bailleur égale au montant du dernier loyer mensuel pratiqué de 8331,60 € et de condamner solidairement la société LM VIANDES et la SARL CARNIVAR à son paiement à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération définitive des lieux loués;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la société LM VIANDES et la SARL CARNIVAR seront condamnées in solidum à payer à la SARL [Adresse 3] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les frais de commandement de payer du 26 décembre 2024 et de sa dénonce du 20 février 2025;

PAR CES MOTIFS
JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial situé [Adresse 2] liant les parties;

DISONS que la société LM VIANDES devra quitter les locaux susvisés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS à défaut de départ volontaire dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, l’expulsion de LM VIANDES et celle de tous occupants de son chef du local commercial loué susvisé, avec l’assistance de la force publique si nécessaire ;

DISONS que la mesure d’expulsion sera assortie d’une astreinte de 500 € par jour de retard conformément au contrat de bail ;

CONDAMNONS solidairement la société LM VIANDES et la SARL CARNIVAR à payer à titre provisionnel une astreinte de 500 € par jour de retard;

AUTORISONS la SARL [Adresse 3], en cas d’expulsion de la SARL CARNIVAR, à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de la société LM VIANDES ;

CONDAMNONS solidairement la société LM VIANDES et la SARL CARNIVAR à payer, à titre de provision, à la SARL [Adresse 3] la somme de 82 199,52 € au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au premier trimestre 2025;

CONDAMNONS solidairement la société LM VIANDES et la SARL CARNIVAR à payer, à titre provisionnel, à la SARL [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué de 8331,60 € à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux;

CONDAMNONS in solidum la société LM VIANDES et la SARL CARNIVAR à payer à la SARL [Adresse 3] la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS in solidum la société LM VIANDES et la SARL CARNIVAR aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 26 décembre 2024 et de sa dénonce du 20 février 2025 ;

REJETONS le surplus de l’intégralité des demandes plus amples ou contraires de la SARL [Adresse 3] ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
















Grosse délivrée le 02 Juillet 2025

À 
- Maître Vanessa MOSCATO