Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 1 juillet 2025

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 01 Juillet 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00271 - N° Portalis DB3T-W-B7J-VZBJ
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. DU LOT 17 A BOISSY ST LEGER C/ S.A.R.L. OB BOISSY


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. DU LOT 17 A BOISSY ST LEGER
immatriculée au RC de AIX-EN-PROVENCE sous le numéro 344 719 257
dont le siège social est sis 1 Allée des Pins - 13620 CARRY LE ROUET

représentée par Maître Frédéric LEVADE, avocat au barreau de PARIS - vestiaire : P0462




DEFENDERESSE

S. A. R. L. OB BOISSY
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 978 232 510
dont le siège social est sis dans les lieux loués - 22 rue du 8 mai 1945 - 94470 BOISSY SAINT LÉGER

non représentée


*******


Débats tenus à l’audience du : 20 Mai 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : le 01 Juillet 2025
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2025


*******




EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 novembre 2012, la S.C.I. DU LOT 17 A BOISSY ST LEGER a donné à bail commercial à la S.A.R.L. ALMAT des locaux situés 22 rue du 8 Mai 1945 à BOISSY SAINT LEGER (94470), moyennant un loyer annuel de 78 000,00 €, hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par jugement du 25 janvier 2023, le tribunal de commerce de CRÉTEIL a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.A.R.L. ALMAT.

Par acte des 6 et 8 novembre 2023, la SELAS BL & ASSOCIES, administrateur judiciaire de la S.A.R.L. ALMAT, a cédé le fonds de commerce de cette dernière à la S.A.R.L. OB BOISSY, y compris le droit au bail.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024, la S.C.I. DU LOT 17 A BOISSY ST LEGER a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la S.A.R.L. OB BOISSY pour une somme de 25 646,78 € au titre de l’arriéré locatif au 31 juillet 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, la S.C.I. DU LOT 17 A BOISSY ST LEGER a fait assigner la S.A.R.L. OB BOISSY devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
– ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. OB BOISSY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,
– ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la S.A.R.L. OB BOISSY,
– condamner la S.A.R.L. OB BOISSY au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 8500,00 euros, en tous cas égale au montant du dernier loyer en vigueur jusqu'à la libération des locaux,
– condamner la S.A.R.L. OB BOISSY à payer à la S.C.I. DU LOT 17 A BOISSY ST LEGER la somme provisionnelle de 64 751,95 € avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 et jusqu’au parfait paiement, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de l’ordonnance à intervenir, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
– condamner la S.A.R.L. OB BOISSY au paiement d'une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 20 mai 2025, la S.C.I. DU LOT 17 A BOISSY ST LEGER, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.R.L. OB BOISSY n'a pas constitué avocat. 

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1 juillet 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. DU LOT 17 A BOISSY ST LEGER n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 25 646,78 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 3 octobre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

L’expulsion de la S.A.R.L. OB BOISSY et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. OB BOISSY depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. DU LOT 17 A BOISSY ST LEGER, l'obligation de la S.A.R.L. OB BOISSY au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 6 novembre 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 64 591,95 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. OB BOISSY, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 25 646,78 € et à compter du 12 février 2025 pour le solde.





En effet les sommes demandées au titre de la clause pénale ont été déduites, car la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.


Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la S.A.R.L. OB BOISSY, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. OB BOISSY ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. DU LOT 17 A BOISSY ST LEGER formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.



PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 octobre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. OB BOISSY et de tout occupant de son chef des lieux situés 22 rue du 8 Mai 1945 à BOISSY SAINT LEGER (94470) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. OB BOISSY, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. OB BOISSY à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. OB BOISSY à payer à la S.C.I. DU LOT 17 A BOISSY ST LEGER la somme de 64 591,95 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 6 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 sur 25 646,78 € euros et à compter du 12 février 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,

CONDAMNONS la S.A.R.L. OB BOISSY aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.R.L. OB BOISSY à payer à la S.C.I. DU LOT 17 A BOISSY ST LEGER la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 1 juillet 2025.




LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,